Minni Yli-Olli

Autopaikkasäännöt taloyhtiössä

13.01.2025

Taloyhtiössä kannattaa laatia autopaikkasäännöt silloin, kun taloyhtiö vuokraa yhtiön hallinnassa olevia autopaikkoja. Mitä autopaikkasäännöissä tulisi sitten huomioida?

Lue lisää

Tuomas Leino

Asunto-osakeyhtiö ja arvonlisäverotus

03.01.2025

Joskus taloyhtiöissä nousee esiin tilanteita, joissa joudutaan pohtimaan yhtiön arvonlisäverovelvollisuuteen liittyviä kysymyksiä. Aihealue on itsessään todella laaja kokonaisuus, joten blogikirjoituksessa on mahdollista käsitellä perusteita suppeasti.

Lue lisää

Jenni Hupli

Uusi rakentamislaki ja vaikutukset taloyhtiöiden korjaushankkeisiin

30.12.2024

Rakentamislainsäädännön merkittävä uudistus tulee voimaan 1.1.2025, kun maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) korvaantuu rakentamista ohjaavalla rakentamislailla sekä maankäyttöä ja kaavoitusta sääntelevällä alueidenkäyttölailla. Rakentamislain sisältö on elänyt aivan viime metreille saakka, nimittäin lakia muuttava korjaussarja vahvistettiin juuri ennen joulua. Rakentamislaki tuo muutoksia mm. taloyhtiöiden korjaushankkeiden luvitukseen.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

”Ja tännehän ei tulla!” – kun huoneistoon pääsy estyy

17.12.2024

Välillä taloyhtiöissä törmätään tilanteeseen, jossa osakkeenomistajan hallitsemaan huoneistoon on yhtiön toimesta päästävä tekemään korjauksia tai esimerkiksi tarkastamaan huoneiston kuntoa. Tavallisestihan tämä ei ole mikään ongelma. Asukkaalle ilmoitetaan etukäteen huoneistokäynnistä, ja joko tämä päästää itse huoneistoon sisään ilmoitettuna aikana, tai yhtiön edustaja menee huoneistoon yleisavaimella. Tarvittavat toimenpiteet tehdään, ja huoneistosta poistutaan.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Ennakkotoimia asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muutosprosessiin

10.12.2024

Marraskuussa hyväksyttiin valtioneuvoston asetus (630/2024), jonka voimaantulo tulee tarkoittamaan velvollisuutta tiettyihin ennakkotoimiin yhtiöjärjestystä muutettaessa. Muutos tulee voimaan pika-aikataululla jo 15.1.2025. Jos yhtiössä tällä hetkellä valmistellaan yhtiöjärjestyksen muutosta, käytännössä asetus on syytä huomioida jo nyt.

Lue lisää

Katja Lauronen

Osakkeenomistajan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta

03.12.2024

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.

Lue lisää

Tapio Haltia

Moninainen naapurusto tarvitsee vahvaa viestintää

26.11.2024

Taloyhtiössä asuminen on yhteisöllistä asumista. Vaikka huoneistoonsa ei kaikkia tarvitsekaan päästää, käytetään yhteisiä tiloja nimenomaan naapureiden kanssa yhdessä. Samaan aikaan asukaskunta heijastelee yhteiskunnallisia kehityskulkuja: väestö ikääntyy ja toisaalta moninaistuu. Yhteishengen pitimiksi tarvitaan yhteisiä pelisääntöjä, joista monet ovat perinteisesti olleet kirjoittamattomia. Ne eivät enää välttämättä ole kaikille itsestään selviä.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Taloyhtiön vastuu jalkakäytävän talvikunnossapidosta

19.11.2024

Säätiedotus on lupaillut talven ensimmäisiä lumisateita eteläistä Suomea myöten, ja kelien muuttuessa myös taloyhtiön vastuu talvikunnossapidosta puhututtaa. Taloyhtiö vastaa turvallisuudesta kiinteistön alueella ja näin ollen myös lumenluonnista ja hiekoituksesta. Taloyhtiölle voi tulla velvoitteita laista myös kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta.

Lue lisää

Minna Anttila

Kasvit, kranssit ja postipaketit – mitä porraskäytävässä saa säilyttää?

12.11.2024

Taloyhtiön porraskäytävässä kukoistaa viherkasvi. Asuntojen ovissa on koristeita ja kynnysmatot lepäävät ovien edustalla. Alaoven lähistölle on parkkeerattu lastenrattaita, ja ajoittain asuntojen ovien liepeillä lojuu postipaketteja odottaen omistajaansa.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Talonmiehen asunnon myyminen

05.11.2024

Taloyhtiössä on käyttämätön talonmiehen asunto tyhjillään. Yhtiössä on pohdittu talonmiehen asunnon myymistä, josta yhtiö saisi varoja tulevan linjasaneerauksen rahoittamiseen. Mitä myynnissä tulisi huomioida?

Lue lisää

Tuomas Leino

Tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen eroista

29.10.2024

Siinä missä nykyinen asunto-osakeyhtiölaki edellyttää 30 osakashallintaista huoneistoa suuremmilta yhtiöiltä tilintarkastajan valintaa, niin vastaavasti pienemmissä voidaan tilintarkastajan sijaan valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksen määräyksestä, muusta laista tai osakasvähemmistön vaatimuksesta muuta johdu.

Lue lisää

Jenni Hupli

Isännöintisopimuksen irtisanominen

22.10.2024

Irtisanomisessa keskiössä ovat isännöintisopimuksen ehdot sopimuksen voimassaolosta sekä irtisanomisperusteista ja -menettelystä. Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot eli ISE 2007 -ehdot sisältävät ehtoja irtisanomisesta, mutta ehdot soveltuvat lähtökohtaisesti vain, jos niin on sovittu ja vain siinä laajuudessa, kuin on sovittu.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Syysmyrskyt ja kaatuvat puut

14.10.2024

Maailmalla tuhoa kylvävät hurrikaanit, ja Suomessakin on jo ensimmäiset syysmyräkät koettu. Myrskytuulet puhututtavat aina, etenkin silloin kun tuulet alkavat aiheuttamaan vahinkoja. Kiinteistönomistajien, eli myös taloyhtiöiden, näkökulmasta kovat tuulet voivat esimerkiksi irrottaa kattopeltejä tai muuten vaurioittaa rakennusta.

Lue lisää

Katja Lauronen

Onko taloyhtiö velvollinen korvaamaan osakkaan sijaisasunnon kustannukset?

08.10.2024

Osakas voi joutua hankkimaan sijaisasunnon esimerkiksi silloin, kun huoneiston käyttö on estynyt kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Korvaamista koskeva kysymys on sidoksissa vahingonkorvausoikeuteen, joten vastauksen saamiseksi tulisi tarkastella vahingonkorvausoikeuden yleisiä edellytyksiä.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Koskeeko HTJ2 ilmoitusvelvollisuus kaikkia huoneistotietojärjestelmään kuuluvia yhtiöitä?

01.10.2024

Huoneistotietojärjestelmään kuuluvien yhtiöiden ilmoitusvelvollisuus puhututtaa, koska olemme kaikki uuden äärellä. Valtioneuvoston asetuksella huoneistotietojärjestelmästä on heinäkuun alussa täsmennetty yhtiöiden tulevaa ilmoitusvelvollisuutta. Kyse on HTJ2-vaiheen mukanaan tuomasta velvollisuudesta ilmoittaa yhtiön teknisiä ja taloudellisia tietoja huoneistotietojärjestelmään. Jos ilmoitusten tekemisessä hyödyntää isännöintijärjestelmän rajapintoja huoneistotietojärjestelmään, siirtymäaika ilmoitusten tekemiseksi alkaa kesällä 2025. Jos ilmoituksia tekee hyödyntäen Maanmittauslaitoksen käyttöliittymää, siirtymäaika alkaa hieman myöhemmin, tarkemmin sanottuna vuoden 2026 alussa. Mitä kaikkea tarkkaan ottaen oikein ilmoitetaan ja missä vaiheessa, on oman kirjoituksensa vaativa aihe. Nyt tarkasteltavana oleva näkökulma asiaan on – koskeeko ilmoitusvelvollisuus poikkeuksetta kaikkia yhtiöitä?

Lue lisää

Tapio Haltia

Kuka vastaa turvallisuudesta korjaushankkeessa?

24.09.2024

Kiinteistön omistaja tai sitä vuokraoikeuden nojalla hallitseva on vastuussa kiinteistön turvallisuudesta. Taloyhtiö vastaa siis asumisturvallisuudesta myös yhtiössä tehtävien remonttien aikana. Samalla turvallisuutta koskevia toimenpiteitä ja niiden valvontaa voi sopimuksin siirtää päätoteuttajaksi nimetylle urakoitsijalle ja turvallisuuskoordinaattorille.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö?

17.09.2024

Aika ajoin neuvontaamme soitetaan jäsenyhtiöstä, jonka oikeudellinen muoto on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Mikä on tällaisen osakeyhtiön ero asunto-osakeyhtiöön tai ns. tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön? Oleellista on myös, mitä lakia yhtiöön sovelletaan – asunto-osakeyhtiölakia vai osakeyhtiölakia.

Lue lisää

Minna Anttila

Tupakointikielto asuintiloissa, huoneistopihoilla ja -parvekkeilla

09.09.2024

Taloyhtiöissä harkitaan keinoja tupakoinnin kieltämiseen yleensä silloin, kun tupakointi aiheuttaa haittaa. Osakashallintaisia tiloja koskevan tupakointikiellon lisääminen yhtiöjärjestykseen edellyttää osakkaiden suostumuksia, joten se onnistuu käytännössä harvoin. Ellei sovinnollista ratkaisua tupakointiongelman ratkaisemiseen löydy, yhtiö voi harkita, täyttyvätkö kriteerit viranomaisen määräämän tupakointikiellon hakemiselle.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Taloyhtiön hankkimat palvelut ja ALV-kannan muutos

30.08.2024

ALV-kanta nousee 25,5 prosenttiin syyskuun alusta alkaen. Mitä ALV-kannan muutos tarkoittaa taloyhtiöiden hankkimista palveluista, kuten urakoista, kiinteistöpalvelusta ja isännöinnistä tehtyjen sopimusten kannalta?

Lue lisää

Tuomas Leino

Miten toimia, kun hallitus ei kutsu yhtiökokousta koolle – aluehallintoviraston antama oikeus yhtiökokouksen koolle kutsumiseksi

27.08.2024

Pääsääntöisesti taloyhtiön hallitus kutsuu yhtiökokouksen koolle varsinaisen yhtiökokouksen pitämisen yhteydessä ja tarvittaessa silloin, kun hallitus haluaa asian ratkaistavaksi ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätettävän asian merkityksellisyyden takia. Myös silloin, kun osakasvähemmistö, jolla on kymmenesosa yhtiön osakekannasta, haluaa asiansa käsitellyksi yhtiökokouksessa tai tilintarkastaja/toiminnantarkastaja niin vaatii, on hallitus velvollinen kutsumaan ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kahden viikon kuluessa vaatimuksen saatuaan.

Lue lisää

Jenni Hupli

Osakkaan oleskelu ulkomailla ei enää estä hallintaanottoa

16.08.2024

Ulkomailla asuvat osakkaat ovat nykyisin arkipäivää monessa asunto-osakeyhtiössä. Jos vastikerästejä kertyy tai asumishäiriöitä ilmenee osakkaan vuokralaisen toimesta, ei taloyhtiö ole välttämättä pystynyt puuttumaan poikkeamiin hallintaanotolla. Venäjällä oleskelevien osakkaiden kohdalla suurimmaksi esteeksi on noussut tehokkaiden tiedoksiantokeinojen puute. Viimeistään tie rajat ylittävää tiedoksiantoa edellyttävissä tapauksissa on noussut pystyyn sen johdosta, että yhtiökokouspäätöstä ei ole onnistuttu tiedoksiantamaan sangen tiukassa määräajassa eli 60 päivässä yhtiökokouksesta.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Yhtiön ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotöistä

09.08.2024

Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa joudutaan väistämättä tekemään välillä kunnossapitotöitä. Uudiskohteissa voidaan joutua korjaamaan rakennusvirheitä hyvinkin pian rakennuksen valmistuttua, tai useamman vuosikymmenen nähneessä rakennuksessa voi tulla eteen erilaisia peruskorjauksia. Oma asiansa ovat akuutit vahinkotilanteet, kuten esimerkiksi vesivahingot, joita joudutaan korjaamaan nopealla aikataululla.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Useita lunastusvaatimuksen esittäjiä

31.07.2024

Loman jäljiltä ajatukset seikkailevat vielä Fäbodan upeilla hiekkarannoilla ja Suomenniemen mustikkamättäillä. Kun niistä ei kummastakaan oikein ole juridisen blogin aiheeksi, on kätevää, kun otsikon pystyy poimimaan Kiinteistöliitolle esitettyjen aiheiden toivelistalta. Näin ollen hyödynnän listaa ja kirjoitan siitä, mitä tapahtuu, jos useampi osakas haluaa käyttää lunastusoikeutta. Järjestetäänkö heille tarjouskilpailu ja annetaanko lunastusoikeus osakkeista eniten tarjonneelle vai arvotaanko lunastukseen oikeutettu? Jos arvotaan, miten arvonta tulee järjestää?

Lue lisää

Tapio Haltia

Mietteitä taloyhtiön vastuista kiinteistön turvallisuuden osalta

08.07.2024

Näin keskikesällä ei ehkä talven liukkaus ole ensimmäisenä mielen päällä. Vaasan hovioikeus on kuitenkin tuoreessa ratkaisussaan (Tuomio nro 257, 28.6.2024, diaarinro S 23/477) päätynyt kiinteistönomistajana olevan Keski-Suomen Opiskelija-asuntosäätiön (KOAS) sekä vakuutusyhtiö Pohjolan korvausvelvollisiksi tapauksessa, jossa KOAS:n omistamalla kiinteistöllä vuonna 2013 liukastunut ja kaatunut opiskelija on vammautunut. Korvausten yhteismäärä on huomattavan korkea ollen kahden miljoonan euron luokkaa.

Lue lisää

Minna Anttila

Milloin vuokralaiset ja muut asukkaat kutsutaan yhtiökokoukseen?

02.07.2024

Jos yhtiön rakennuksessa on vähintään viisi huoneistoa, joilla on eri omistajat, on asukkaillakin oikeus osallistua yhtiökokoukseen tietyissä tilanteissa. Asukkailla tarkoitetaan osakkaiden ja taloyhtiön vuokralaisia, mutta myös alivuokralaisia.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Mitä kunnossapitotarveselvitys tarkoittaa?

25.06.2024

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Kuka maksaa osakkaan vaurioituneet huonekalut?

18.06.2024

Kiinteistöliiton lakineuvonnassa tulee usein vastaan kysymys siitä, joutuuko taloyhtiö maksamaan osakkaan vaurioituneet huonekalut esimerkiksi vesivahingon yhteydessä. Syynä vaurioituneille huonekaluille voi olla esimerkiksi putkivuoto. Osakkaat usein ajattelevat, että korvausvastuu kuuluisi yhtiölle, koska onhan kyse yhtiön vastuulle kuuluvasta vauriosta. Yhtiöllä ei kuitenkaan lähtökohtaisesti ole velvollisuutta korvata huonekaluille aiheutuneita vaurioita. Huonekalut eivät ole yhtiölle kuuluvan ennallistamisvelvollisuuden piirissä.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Eläimellistä menoa taloyhtiössä

11.06.2024

Lemmikit ovat taloyhtiössä lähtökohtaisesti sallittuja, sillä niiden pitäminen voidaan katsoa kuuluvaksi normaaliin elämään. Lemmikin valinnassa on kuitenkin tärkeää huomioida, että eläin soveltuu tulevaan kotiinsa taloyhtiössä – kyse ei ole ainoastaan eläimen hyvinvoinnista vaan myös asuinympäristön ja naapureiden huomioimisesta.

Lue lisää

Tuomas Leino

Taloyhtiön osakkaan oikeus sähköntoimitukseen yhtiön jakeluverkon kautta

04.06.2024

Tyypillisesti taloyhtiöllä on oma kiinteistösähköä koskeva sähkösopimus ja osakkailla ja muilla asukkailla omat sähkösopimuksensa. Tässä perusmuotoisessa tilanteessa taloyhtiö antaa loppukäyttäjien käyttää yhtiön sisäistä sähköverkkoa, ja osakkaat sekä muut asukkaat maksavat taloussähkön mitattuun kulutukseen perustuen valitsemalleen sähköyhtiölle.

Lue lisää

Jenni Hupli

Asunto-osakeyhtiölakia osittaisuudistetaan

28.05.2024

Vuonna 2010 voimaan tullutta asunto-osakeyhtiölakia on ehditty muuttaa jo useasti. Muutokset ovat liittyneet mm. purkavaan uusrakentamiseen, huoneistotietojärjestelmäuudistukseen sekä etäyhtiökokoussääntelyyn. Näiden täsmämuutosten lisäksi lain toimivuutta on tarkasteltu laajemmin muutamia vuosia sitten. Laajempaan osittaisuudistukseen oikeusministeriö onkin asettanut tammikuussa työryhmän, joka tulee antamaan ehdotuksensa asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamisesta toukokuussa 2025. Edustan Kiinteistöliittoa ja asunto-osakeyhtiöiden näkökulmaa työryhmässä.

Lue lisää

Tapio Haltia

Sähköpotkulaudat ja taloyhtiön piha

14.05.2024

Kevyet sähkökulkuneuvot ovat tulleet tutuiksi katukuvassa. Varsinkin yhteiskäyttöiset sähköpotkulaudat, eli skuutit ovat herättäneet kipakkaakin keskustelua. Ongelmia tuntuu aiheuttavan erityisesti näiden pysäköinti tai jättäminen paikkoihin, joissa maassa lojuva lauta voi aiheuttaa haittaa tai jopa vaaraa.

Lue lisää

Minna Anttila

Milloin tasajakoperiaate soveltuu?

29.04.2024

Kun asunto-osakeyhtiössä suunnitellaan kunnossapito- tai uudistustöitä, voi keskusteluun nousta kulujen jakaminen tasan huoneistojen kesken. Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty tasajakoperiaatteen soveltamisen edellytyksistä. Kaikkien edellytysten on täytyttävä, jotta tasajako on mahdollista.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Mistä asioista yhtiökokouksessa voidaan päättää?

16.04.2024

Kiinteistöliiton lakineuvonnasta kysytään aika ajoin, mistä asioista yhtiökokouksessa voidaan päättää. Lähtökohtaisesti edellytys on, että yhtiökokouksen kokouskutsussa tulee olla mainittuna kaikki käsiteltävät ja päätettävät asiat.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Uuden osakkeenomistajan oikeus osallistua yhtiökokoukseen

09.04.2024

Huoneistotietojärjestelmään siirtymisen myötä osakkeiden uusi omistaja ilmoittaa jatkossa omistuksensa suoraan Maanmittauslaitokselle. Miten huoneistotietojärjestelmään siirtyminen vaikuttaa uuden osakkaan oikeuteen osallistua yhtiökokoukseen, etenkin, kun Maanmittauslaitoksella on ollut ruuhkaa omistusten kirjaamisissa?

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Hallitukselle valtuudet periä ylimääräistä vastiketta

02.04.2024

Keväisin eletään taloyhtiöiden yhtiökokousten kulta-aikaa. Yhtiökokouksessa tehdään asunto-osakeyhtiön tärkeimmät päätökset koskien esim. isoimpia remontteja, hallituksen valintaa ja osakkeenomistajilta perittävää yhtiövastiketta.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Mistä osoitteet yhtiökokouskutsuja varten?

26.03.2024

Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden on tullut siirtää osakeluettelonsa ylläpito Maanmittauslaitokselle vuoden 2023 loppuun mennessä. Kiireisimmän yhtiökokouskauden ollessa ovella, on syytä käydä läpi, mistä ja miten osoitteet kutsuja varten nykyisin saadaan ja missä tilanteissa osakkaan tulee ilmoittaa yhteystietojensa muutoksesta Maanmittauslaitokselle.

Lue lisää

Jenni Hupli

Helpotusta ehdotetaan hallintaanoton tiedoksiantovelvoitteisiin

19.03.2024

Asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamista arvioiva työryhmä on antanut välimietinnön 15.3.2024. Välimietintö sisältää ehdotuksen asunto-osakeyhtiölain muuttamiseksi siten, että hallintaanottovaroitus ja yhtiökokouspäätös voitaisiin luonnoksen mukaan toimittaa julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla tieto siitä osakehuoneistoon. Tällaista tiedoksiantotapaa ehdotetaan käytettäväksi, jos osakas, jonka osoite on yhtiön tiedossa, oleskelee muualla kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa, johon todisteellinen tiedoksianto ei ole mahdollista.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Lyhytkestoisen vuokrauksen sääntely on erilaisten intressien yhteensovittamista

05.03.2024

Hallitusohjelman mukaisesti tällä hallituskaudella selkeytetään asuntojen vuokrausta sekä majoitusliiketoimintaa koskeva lainsäädäntö vastaamaan nykypäivän tarpeita ja käytäntöjä. Ohjelman mukaisesti tarkoituksena on varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset, mutta mahdollistaa samalla nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin. Tavoite on tärkeä ja selkeytystä todellakin tarvitaan. Samanaikaisesti on todettava, että tehtävä ei ole helppo!

Lue lisää

Tuomas Leino

Vastikkeiden jälkilaskennasta

27.02.2024

Kevään yhtiökokouskauden käynnistyessä saattaa olla aihetta kerrata perusasioita vastikkeiden jälkilaskennasta. Asunto-osakeyhtiöissä vastikkeiden jälkilaskenta tarkoittaa tilikauden aikana tapahtuneiden tulojen ja menojen tarkastelua ja korvamerkkaamista jälkikäteen. Käytännössä jälkilaskelmilla osoitetaan osakkeenomistajille, mitä tuloja yhtiö on tilikauden aikana saanut ja mihin kyseiset varat on käytetty, eli kyse on tietynlaisesta rahoituslaskelmasta.

Lue lisää

Minna Anttila

Yhtiökokouksen pöytäkirjan osalta huomioitavaa

19.02.2024

Kevät on käsillä, ja yhtiökokouskausi lähestyy. Kokouksesta on laadittava pöytäkirja, jonka laatimisesta kokouksen puheenjohtaja huolehtii. Käytännössä pöytäkirjan kirjoittaa sihteeriksi valittu henkilö, useimmiten yhtiön isännöitsijä. Seuraavassa käydään läpi pöytäkirjaan liittyviä asioita.

Lue lisää

Tapio Haltia

Opas oikeanlaiseen liputtamiseen

06.02.2024

Moni meistä on saattanut havahtua huomaamaan, että viime viikkoina olemme päässeet nauttimaan siniristilipun hulmuamisesta tavanomaista useammin. Taustalla vaikuttaa presidentinvaali ja vaalipäivien juhlistaminen liputuksella. Jotta liputtamisen mieltäylentävä vaikutus olisi taattu, on syytä syventyä hetkeksi siihen, miten oikeastaan liputtaminen tapahtuu oikeaoppisesti.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Liukkauden torjunta ja lumityöt taloyhtiössä

30.01.2024

Taloyhtiön vastuulla on turvallisuus hallitsemansa kiinteistön alueella. Näin ollen taloyhtiön tulee huolehtia mm. liukkauden torjunnasta eli jään ja lumen poistosta sekä hiekoituksesta. Taloyhtiön osakkaat ja asukkaat voivat halutessaan osallistua taloyhtiön piha-alueiden kunnossapitotoimiin talkootyön merkeissä, mutta osallistuminen on aina vapaaehtoista.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Milloin taloyhtiö voi joutua hakemaan asukkaalle häädön?

17.01.2024

Huoneiston hallintaanotto ja häätö herättävät välillä hämmennystä taloyhtiöissä. Usein kuulee puhuttavan huoneiston hallintaanottamisesta ja häädöstä samana asiana, vaikka kyseessä ovat eri prosessit. Mitä taloyhtiöissä tulisi häädöistä tietää, ja milloin tai kenen toimesta häätö voidaan toimittaa?

Lue lisää

Jenni Hupli

Isännöinnin eettinen neuvosto valvomaan isännöinnin eettisten ohjeiden noudattamista

12.01.2024

Isännöintialan valvontajärjestelmä uudistui vuoden alusta Isännöinnin eettisen neuvoston aloittaessa toimintansa. Kyseessä on Keskuskauppakamarin alaisuudessa toimiva uusi toimielin. Valvontamenettelyä koskeneen uudistuksen taustalla ovat Isännöintiliitto, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry (ISA), Kiinteistöliitto sekä Keskuskauppakamari.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Lakimuutokset ja muut vuoden alusta voimaan tulleet tärkeät uudistukset

04.01.2024

Vuosi 2024 on käynnistynyt, ja uusi vuosi toi mukanaan monenlaista huomioitavaa myös taloyhtiömaailmaan. Seuraavassa lyhyt katsaus tärkeimpiin vuoden vaihteessa voimaan tulleisiin lakimuutoksiin sekä muihin uudistuksiin.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Kuuluvatko tutkimus- ja selvityskustannukset taloyhtiön vai osakkaan vastuulle?

28.12.2023

Taloyhtiön ja osakkaan välillä voi olla eriävä näkemys siitä, kenen vastuulle epäilyn korjaustarpeen selvittäminen kuuluu ja kuka vastaa siitä aiheutuvista kustannuksista. Koska tutkimus- ja selvitystyöstä aiheutuvat kustannukset voivat olla merkittävät, epäillyn vian tai puutteen korjaaminen saattaa viivästyä sen vuoksi, ettei selvityksen tekemisestä päästä yksimielisyyteen.

Lue lisää

Tuomas Leino

Jouluun ja vuodenvaihteeseen liittyvien käytäntöjen kertausta

18.12.2023

Näin joulun lähestyessä ei ole haitaksi kerrata keskeisimpiä jouluun liittyviä käytänteitä, sillä siinä missä tavanomaiset, ympärivuotiset, käytänteet, säännöt ja lainmukaiset määräykset koskevat myös joulun aikaa, kuuluu kyseiseen ajankohtaan myös muutamia tapoja, jotka ovat ajan saatossa vakiintuneet suomalaisissa taloyhtiöissä.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Lunastuslausekkeeseen liittyvä yhtiön ilmoitusvelvollisuus Maanmittauslaitokselle

11.12.2023

Aihe on poimittu viime viikon neuvonnasta ja koskee asunto-osakeyhtiöitä, joiden yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Sen jälkeen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle (jatkossa myös MML), moni asia lunastusmenettelyyn liittyen säilyy täysin ennallaan, mutta muutoksia ja uusia velvollisuuksiakin yhtiölle tulee.

Lue lisää

Minna Anttila

Asunto-osakeyhtiön tilikauden muuttaminen

04.12.2023

Asunto-osakeyhtiön tilikaudesta on määrättävä joko yhtiön perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä. Tilikausi on usein kalenterivuosi. Tilikauden ei ole kuitenkaan pakko olla kalenterivuosi, ja yhtiö voi myös muuttaa tilikauttaan, jos se harkitaan tarkoituksenmukaiseksi.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Kuka vastaa tilinpäätöksen laatimisesta isännöitsijän vaihtuessa?

20.11.2023

Kun taloyhtiö vaihtaa isännöitsijää, joutuu sen hallitus pohtimaan monenlaisia kysymyksiä. Yksi näistä on, kuka vastaa seuraavan tilinpäätöksen laatimisesta. Tilanne voi nousta esille esimerkiksi silloin, kun isännöintisopimus on päättymässä vuodenvaihteeseen, jolloin useissa yhtiöissä myös tilikausi päättyy. Mikäli isännöintiä ollaan vaihtamassa, kannattaa asiaan kiinnittää huomiota hyvissä ajoin ja tarkistaa, mitä isännöintisopimuksessa on asiasta sovittu.

Lue lisää

Jenni Hupli

Ovatko isännöinnin eettiset ohjeet tulleet jo tutuiksi?

10.11.2023

Uudistetut Isännöinnin eettiset ohjeet tulivat voimaan 1.2.2023. Isännöintiliiton, Kiinteistöliiton ja Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n laatimat ja hyväksymät ohjeet ovat osa Hyvää isännöintitapaa. Eettiset ohjeet tarkentavat lain yleisluontoisia velvoitteita, lisäävät avoimuutta isännöinnin ja hallituksen välillä sekä parantavat isännöinnin laatua. Isännöintiliiton jäsenet ja ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet noudattamaan tätä alan itsesääntelyä sekä sääntelyyn liittyviä valvontamenettelyjä. Myös muut isännöintialan toimijat voivat vapaaehtoisesti sitoutua noudattamaan eettisiä ohjeita isännöintisopimuksessa.

Lue lisää

Tapio Haltia

Rakennustyön tarkkailija ostajien silminä ja korvina uudiskohteessa

06.11.2023

Rakennustietosäätiö on julkaissut uuden ohjekortin (RT 103645), jossa ohjeistetaan rakennustyön tarkkailijan valintaa, asemaa ja tehtäviä. Asuntokauppalaissa säädetään rakenteilla olevan uudiskohteen osalta osakkeenostajien mahdollisuudesta valita rakennustyön tarkkailija seuraamaan kohteen rakentamista ja tiedottamaan ostajia tekemistään havainnoista.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Milloin uuden omistajan vastikkeenmaksuvelvollisuus alkaa?

31.10.2023

Kun osakkeenomistaja vaihtuu esimerkiksi asunto-osakkeen kaupan johdosta sen jälkeen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa ylläpidon Maanmittauslaitokselle, on uuden omistajan haettava omistuksensa rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa asunnon luovutuksesta. Omistusoikeuden rekisteröintiin omistajanvaihdoksen yhteydessä menee Maanmittauslaitoksen mukaan tällä hetkellä noin 10–14 viikkoa (käsittelyaika tarkastettu 30.10.2023).  Tämä tarkoittaa, että voi mennä muutamia kuukausia, kunnes asunto-osakeyhtiö saa Maanmittauslaitokselta tiedon huoneiston osakkeenomistajan vaihdoksesta. Yhtiössä voikin herätä kysymys, kenellä on vastikkeenmaksuvelvollisuus omistuksen kirjausta odotellessa.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Piha-alueiden hallinta taloyhtiössä

24.10.2023

Etenkin rivitaloyhtiöissä herää välillä kysymyksiä piha-alueiden hallinnasta. Juridisesti yhtiön tontilla olevien piha-alueiden hallinta jaetaan yhtiön hallintaan tai osakkaan hallintaan. Jokaisella huoneistolla saattaa sinänsä rivitaloyhtiössä olla käytössään huoneistonsa kohdalla olevasta piha-alueesta tietty alue. Joskus nämä pihat saattavat olla jopa eroteltu erilaisilla pensasaidoilla tai muilla aidoilla, mikä ikään kuin osoittaa, että nämä piha-alueet ovat tarkoitettu tietyn huoneiston käyttöön. Tämä ei kuitenkaan ratkaise sitä, että kenen hallintaan piha juridisesti kuuluu.

Lue lisää

Tuomas Leino

Vastuu paperitoukkien hävittämisestä

17.10.2023

Jäsenneuvonnan yhteydessä on noussut esiin kysymyksiä uuden tulokkaan, paperitoukan, leviämisestä suomalaisiin koteihin ja leviämisen ennaltaehkäisemisestä. Siinä missä sokeritoukkien poistamiseen liittyvät kysymykset ovat jäsenistöllemme tutumpia niin paperitoukkien osalta hävittämisestä aiheutuvien kustannuksien jakautuminen osakkaan ja taloyhtiön on herättänyt epäselvyyttä.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Normaalia vai häiritsevää elämää – millaiset äänet kuuluvat taloyhtiöön?

13.10.2023

Koira haukkuu. Lapset juoksevat yläkerrassa ja välillä joku itkee. Musiikkia ja naurua kuuluu seinän läpi; naapurilla taitaa olla juhlat. Naapuri käyttää aamulla keittiössä tehosekoitinta. Toinen puolestaan imuroi sekä pesee pyykkiä koko ajan. Onko tämä normaalia vai häiritsevää elämää?

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Valtuutetun ja avustajan osallistuminen yhtiökokoukseen ja hallituksen kokoukseen

23.09.2023

Osakkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa valtuutettua ja avustajaa, mutta onko sama mahdollista hallituksen kokouksessa?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Harkiten hyvä tulee – huomioita sähköisen omistajamerkinnän hakemiseen liittyen

19.09.2023

Juuri nyt siirretään yhä kiihtyvällä tahdilla yhtiöiden osakeluetteloiden ylläpitoa Maanmittauslaitokselle. Tämä syksy onkin osakeluetteloiden siirtojen osalta kaikkein kiireisintä aikaa. Samaan aikaan osakkaat ovat ryhtyneet hakemaan sähköisiä omistajamerkintöjä ja paperisten osakekirjojen mitätöintiä. Muutos tuo mukanaan paljon uusia asioita ja uutta opeteltavaa meille kaikille.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Osakkaiden muutostyöt ja yhtiön remontit

12.09.2023

Kun yhtiö suunnittelee korjaushanketta, joudutaan usein pohtimaan osakkaiden tekemiä muutostöitä. Jos osakas on asentanut parvekkeelleen ilmalämpöpumpun ja se täytyy poistaa parvekeremontin takia, kuka vastaa poistamisen aiheuttamista ylimääräisistä kustannuksista? Entä kuka vastaa kustannuksista, jos osakkaan muutostyönä rakentama terassi on purettava yhtiön suunnitteleman salaojaremontin tieltä?

Lue lisää

Jenni Hupli

Urakoitsijan konkurssiriski otettava huomioon taloyhtiön korjaushankkeita valmisteltaessa

04.09.2023

Tuoreet alkuvuoden konkurssitilastot kertovat karua kieltään. Kesäkuun lopun tilastojen mukaan aloitettujen konkurssien määrä on kasvanut viime vuoden vastaavasta ajankohdasta peräti 21,3 % (Lähde: Kosti). Rakennusliikkeiden konkurssien määrä on kasvussa, ja tilanne on erityisen tukala asuntojen uudistuotannon puolella.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Taloyhtiön osakas on kuollut – kuka maksaa huoneiston vastikkeet?

28.08.2023

Sen jälkeen, kun taloyhtiön osakas on kuollut, vastaa osakkaan kuolinpesä vastikkeiden maksamisesta. Lakineuvonnassamme tulee kuitenkin usein vastaan tilanne, jossa osakas on kuollut, mutta kukaan ei ole ilmoittautunut osakkaan perilliseksi tai ollut yhteydessä yhtiöön. Miten yhtiön tulisi tällöin menetellä?

Lue lisää

Tuomas Leino

Uudiskohteen tarkastukset

11.08.2023

Uudiskohteen asuinhuoneiston osakkeiden hankinnan yhteydessä nousevat esille usein huolet yksittäisten asuinhuoneistojen, asuinrakennuksen ja sen sijaintikiinteistön mahdollisista puutteista ja niiden asianmukaisesta havaitsemisesta. Mahdollisten virheiden tai puutteiden korjaantumisen kannalta on tärkeää, että eri tarkastuksissa havaitut puutteellisuudet kirjataan ylös ja korjaamista vaaditaan perustajaurakoitsijalta. Yleensä puutteet havaitaan rakennuksen loppukatselmuksen, ostaja osakkaan omatoimisen tarkastuksen tai vuositarkastuksen yhteydessä.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Vakuutuksista turvaa osakkaille taloyhtiössä

04.08.2023

Sateisista keleistä huolimatta kesää on varmasti jäljellä vielä näin elokuussakin. Syksy on kuitenkin väistämättä edessä ja joissakin taloyhtiöissä saatetaan pian suunnitella esimerkiksi syystalkoita.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Eri osakeryhmien osakkaiden oikeudet – onko kaikilla yhtäläinen oikeus taloyhtiön yhteisten tilojen käyttämiseen?

25.07.2023

Kaikki yhtiön hallinnassa olevat tilat eli yhtiön yhteiset tilat ilmenevät suoraan tai välillisesti yhtiöjärjestyksestä, ja näitä ovat tyypillisesti esimerkiksi yhteinen sauna, pyykkitupa, yleiset varastot taikka pyöräkellari. Kiinteistöliiton lakineuvonnassa kysytään usein, kenellä on oikeus käyttää taloyhtiön yhteisiä tiloja tai voiko taloyhtiö kieltää pelkän autopaikkaosakkeen osakkaan käyttämästä näitä tiloja. Vastausta kysymyksiin on lähdettävä pohtimaan yhdenvertaisuusperiaatteen ja yhtiöjärjestysmääräysten kautta.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Päätöksenteko ilman yhtiökokousta

18.07.2023

Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa päätöksenteon myös yhtiökokousta pitämättä. Lain mukaan osakkeenomistajat voivat päättää yhtiökokousta pitämättä sille kuuluvasta asiasta silloin, kun he ovat yksimielisiä. Erityisesti pienessä taloyhtiössä on näin ollen mahdollista päättää yhtiökokouksen päätettäväksi kuuluvasta yksittäisestä asiasta nopealla aikataululla ja yhtiökokousta järjestämättä.

Lue lisää

Anna-Emilia Kuisma

Miten taloyhtiö voi kannustaa osakkaita oma-aloitteisiin kylpyhuoneremontteihin?

11.07.2023

Taloyhtiössä voi olla käsillä tilanne, jossa kylpyhuoneet ovat alkuperäisessä kunnossa, mutta niissä ei ole vielä havaittu välitöntä korjaustarvetta. Kylpyhuoneita olisi hyvä alkaa pikkuhiljaa uusimaan ja toiveena olisi, että osakkaat tekisivät itse tarvittavat kylpyhuonekorjaukset. Tällaisessa tilanteessa ratkaisu voi löytyä niin sanotusta kannustinpäätöksestä. On kuitenkin otettava huomioon, että osakkaita ei voida pakottaa remontteihin, eikä kannustinmenettelyä voida soveltaa silloin, kun kylpyhuoneessa on jo havaittu välitön, yhtiön vastuulle kuuluva korjaustarve.

Lue lisää

Jenni Hupli

Kiinteistöjuristin nostoja hallitusohjelmasta

03.07.2023

Pääministeri Petteri Orpon hallitus on tuoreeltaan aloittanut työnsä. Vahva ja välittävä Suomi -hallitusohjelmaa onkin tullut jo kahlattua. Hallitusohjelma sisältää useita mielenkiintoisia kiinteistöjuridisiin lakimuutoksiin tähtääviä tavoitteita. Kirjausten perusteella hallituskausi tulee olemaan hektinen – jollei jopa hengästyttävä. Seuraavaksi mielestäni muutamia tärkeimpiä kiinteistöjuridisia nostoja Orpon hallituksen tuoreista tavoitteista.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Lunastusmenettelyn käynnistyminen huoneistotietojärjestelmään kuuluvassa asunto-osakeyhtiössä

27.06.2023

Tällä kertaa blogi käsittelee aihetta, joka ei koske kaikkia asunto-osakeyhtiöitä. Niille yhtiöille, joiden yhtiöjärjestyksessä on lunastuspykälä, aihe on sitäkin tärkeämpi!

Lue lisää

Minna Anttila

Laadun huomiointi isännöintipalvelua hankittaessa

20.06.2023

Isännöintipalvelun laatuun on mahdollista vaikuttaa. Tämä mahdollisuus korostuu etenkin isännöintipalvelua hankittaessa. On tärkeää, että hallitus isännöintipalvelua kilpailuttaessaan ymmärtää taloyhtiönsä tarpeet ja osaa viestiä niistä selkeästi jo tarjouspyynnössä.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Kunnossapitovastuumääräyksen lisääminen yhtiöjärjestykseen

06.06.2023

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu jakautuu taloyhtiön ja osakkaan välillä siten, että yhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden sekä perusjärjestelmien kunnossapidosta ja osakas huoneiston sisäosista. Kunnossapitovastuusta voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä myös toisin. Mitä yhtiössä tulisi huomioida, jos yhtiöjärjestykseen halutaan lisätä laista poikkeava kunnossapitovastuumääräys?

Lue lisää

Jenni Hupli

Isännöitsijä taloyhtiön kukkarolla – toimiohjeita väärinkäytöstä epäiltäessä

31.05.2023

Viime vuosien varrella on uutisoitu useista valitettavista tapauksista, joissa taloyhtiö on joutunut isännöitsijän taloudellisen väärinkäytöksen uhriksi. Taloyhtiöiden tileiltä on kadonnut rahaa joko toisen taloyhtiön kulujen tai isännöitsijän omien hankintojen rahoittamiseksi. Rikoksentekijöitä on tuomittu näistä väärinkäytöksistä rangaistuksiin ja jopa liiketoimintakieltoihin. Taloyhtiöiden taloudellisia menetyksiä on voitu käsitellä rikosprosessien yhteydessä asianomistajan korvausvaateina. Osassa tapauksia rikosprosessia ei ole käynnistetty lainkaan vaan vahingonkorvausvastuut on käsitelty isännöintiyrityksen kanssa sovinnollisesti tai isännöintiyritystä vastaan nostetussa vahingonkorvausoikeudenkäynnissä.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Hallitus, nyt on aika tehdä päätös osakeluettelon siirrosta huoneistotietojärjestelmään

22.05.2023

Kaikkien ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden pitää siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Toukokuun alkuun mennessä osakeluettelonsa oli siirtänyt lähes 20 prosenttia taloyhtiöistä. Tämä tarkoittaa, että noin 80 prosenttia yhtiöistä ei ole osakeluettelon siirtoa vielä toteuttanut.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Sähköautojen latauspisteistä päättäminen osakashallintaisille paikoille

15.05.2023

Kiinteistöliiton lakineuvontaan tänä keväänä tulleiden puheluiden perusteella oma kokemukseni on, että sähköautojen lataamiseen liittyvä päätöksenteko on todella pinnalla oleva aihe yhtiökokouksissa. Ajattelinkin, että olisi hyvä kerrata vielä tähän väliin muutama pääsääntö siitä, miten latauspisteistä päätetään, kun kyse on osakashallintaisista autopaikoista.

Lue lisää

Tuomas Leino

Osakkaan vaihtoehtoiset rahoitusratkaisut yhtiön korjaushankkeessa

09.05.2023

Suuret korjaushankkeet rahoitetaan yleensä asunto-osakeyhtiön ottamalla pankkilainalla, jota yhtiön osakkeenomistajat maksavat pois pääomavastikkeina. Kun yhtiökokouksessa päätetään hankkeen toteuttamisesta, päätetään samassa yhteydessä tavallisesti osakkaiden mahdollisuudesta maksaa pois oma osuutensa hankkeeseen otettavasta lainasta. Oikeus kertasuorituksen maksamiseen voi perustua myös yhtiöjärjestykseen kirjattuun lainan takaisinmaksusäännökseen.

Lue lisää

Anna-Emilia Kuisma

Yhtiökokouksen nauhoittaminen

02.05.2023

Kevät etenee ja yhtiökokousrintamalla on vilkasta. Lakineuvonnassamme kysellään nyt paljon yhtiökokousasioista, ja yhtenä kysymyksenä esiin on noussut kokousten nauhoittaminen. Voisiko yhtiö tai osakas nauhoittaa yhtiökokouksen? Vastaus kysymykseen on kyllä, mutta mitä nauhoittamisen osalta on otettava huomioon?

Lue lisää

Tapio Haltia

Osakkaalle oikeus esteettömyyden parannuksiin yhtiön tiloissa

19.04.2023

Maaliskuussa voimaan tulleella asunto-osakeyhtiölain muutoksella vahvistettiin osakkaan mahdollisuuksia esteettömyyttä parantaviin muutostöihin taloyhtiön tiloissa. Kuten hallituksen esityksessä (HE 250/2022) todettiin, ei vanhempien asunto-osakeyhtiöiden rakennusten yleisistä tiloista suuri osa täytä nykyisiä esteettömyysvaatimuksia. Samalla kuitenkin väestö ikääntyy ja liikkumisrajoitteisten asukkaiden määrä kasvaa.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Puheenjohtaja yhtiökokouksessa – apua tarvittaessa Kiinteistöliiton lakipalveluista

11.04.2023

Yhtiökokouksen puheenjohtajalla on keskeinen rooli kokouksen eteenpäin viemisessä ja kokousmenettelyn oikeellisuuden varmistamisessa. Tarpeen mukaan kokouksen puheenjohtajaksi voidaan valita myös yhtiön ulkopuolinen henkilö.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Sopu löytyi kiinteistöpalvelualalle

04.04.2023

Kiinteistötyönantajat ja Palvelualojen ammattiliitto PAM kävivät neuvotteluja alan palkoista ja työehdoista jo tammikuussa. Edellinen kiinteistöpalvelualan työehtosopimus oli silloin päättymässä ja päättyikin helmikuun lopussa. Yhteistä näkemystä ei ajoissa löydetty ja niinpä kiinteistöpalvelualalla työskentelevien siivoojien ja kiinteistönhoitajien lakot alkoivat maaliskuussa.

Lue lisää

Minna Anttila

Pöytäkirjantarkastajan rooli

27.03.2023

Kohtaan ajoittain neuvonnassa kysymyksiä liittyen yhtiökokouspöytäkirjan tarkastamiseen. Useimmiten niissä on kyse siitä, että yhtiökokouksen puheenjohtajalla ja pöytäkirjantarkastajalla on erilainen näkemys pöytäkirjaan kirjatuista asioista, eikä pöytäkirjantarkastaja halua allekirjoittaa pöytäkirjaa.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Kiireelliset korjaustoimet taloyhtiössä – riittääkö hallituksen tai isännöitsijän toimivalta?

17.03.2023

Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen sellaisiin toimiin, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen ja jotka vaikuttavat olennaisesti yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuteen tai huoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Hallituksen toimivaltaan vaikuttavat myös yhtiön koko ja toiminnan laajuus. Toisinaan yhtiöissä pohditaan myös toimivaltaa kiireellisissä korjaustoimenpiteissä – täytyykö hallituksen aina kutsua yhtiökokous koolle päättämään asiasta?

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Esteellisyyden erot yhtiökokouksessa ja hallituksen kokouksessa

08.03.2023

Joskus yhtiöissä pohdiskellaan, että miten esteellisyystilanteet eroavat esim. hallituksen kokouksessa ja yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty tyhjentävästi ne tilanteet, jolloin osakkeenomistaja on esteellinen äänestämään yhtiökokouksessa.

Lue lisää

Jenni Hupli

Uudet Isännöinnin eettiset ohjeet voimaan

02.03.2023

Isännöintiliitto, Isännöinnin auktorisointi ISA ry ja Kiinteistöliitto uudistivat Isännöinnin eettiset ohjeet. Uudet ohjeet tulivat voimaan 1.2.2023. Eettiset ohjeet ovat osa hyvää isännöintitapaa ja esimerkki lainsäädäntöä täydentävästä alan itsesääntelystä.

Lue lisää

Tuomas Leino

Vastikkeen alentaminen huoneiston käytön estymisen takia

24.02.2023

Tietyissä tilanteissa osakkeenomistajan asuinhuoneiston käyttö saattaa estyä yllättävän vahinkotapahtuman, kuten esimerkiksi vesivuodon tai tulipalon seurauksena. Tällöin osakkeenomistajan on yleensä järjestettävä asumisensa sijaisosoitteessa mahdollisten korjaustöiden keston ajaksi. Osakkaan vastikemaksuvelvollisuus korjattavan huoneiston osalta ei katkea huoneiston käytön estymisen ajaksi, vaan osakkaan tulee suorittaa vastikemaksunsa normaalisti niiden erääntyessä maksettavaksi laskun eräpäivän mukaan. Osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvoite perustuu osakkaan asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistukseen, ja siten osakkaan vastikkeenmaksu ei ole korvausta asuinhuoneiston käyttämisestä, vaan yhtiö kattaa vastiketuloilla tilikauden aikana syntyvät menonsa.

Lue lisää

Anna-Emilia Kuisma

Huoneiston hajuhaitan selvittäminen ja poistaminen

13.02.2023

Asuinhuoneistossa havaitaan epämiellyttävää hajua ja osakas paikantaa hajun lattiaan. Osakas ottaa yhteyttä isännöitsijään vaatien yhtiötä selvittämään ongelman ja tekemään huoneistossa tarvittavat korjaustyöt. Mihin toimenpiteisiin yhtiön tulisi osakkaan ilmoituksesta ryhtyä?

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Äänestämisestä yhtiökokouksessa

30.01.2023

Jos yhtiökokouksessa järjestetään äänestys jostain päätettävänä olevasta asiasta, saattaa pohdittavaksi tulla, millä tavalla äänestys tulisi järjestää tai onko tästä peräti säädetty laissa.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyvä kokonaisuus täsmentyy vähitellen

24.01.2023

Lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyvät hankalat kysymykset ovat jälleen saaneet aikaan oikeudenkäynnin eli päätyneet tuomioistuimen ratkaistavaksi. Uutta oikeuskäytäntöä on saatu, kun Helsingin hallinto-oikeus antoi päätöksensä 2.1.2023. Asiassa oli kyse asuinhuoneiston käyttämisestä majoitustoimintaan.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Uusi vuosi toi lakimuutoksia

10.01.2023

Vuosi 2023 on käynnistynyt, ja uusi vuosi toi mukanaan monenlaista huomioitavaa myös taloyhtiömaailmaan. Kannattaa aktiivisesti seurata Kiinteistöliiton somekanavia, lukea Kiinteistölehteä sekä osallistua paikallisyhdistysten jäsentilaisuuksiin, jotta käytössäsi on varmasti aina ajantasaisin tieto. Seuraavassa lyhyt katsaus tärkeimpiin vuoden vaihteessa voimaan tulleisiin lakimuutoksiin.

Lue lisää

Tuomas Leino

Mitä asiakirjoja taloyhtiön tulee säilyttää ja kuinka kauan?

23.12.2022

Taloyhtiölle kertyy sen olemassaolon aikana huomattava määrä erilaista dokumentaatiota, josta yhtiöllä on lakiin perustuva säilyttämisvelvoite tiettyjen asiakirjojen osalta. Tässä paperiviidakossa suunnistamiseksi yhtiön on suositeltavaa pyrkiä järjestämään asiakirjojen arkistointi ja säilyttäminen sellaisella tavalla, että asiakirjat ovat luotettavasti saatavilla ja vaivattomasti löydettävissä.

Lue lisää

Jenni Hupli

Eduskuntavaalit 2023: Taloyhtiöt tarvitsevat rohkeampaa tupakointisääntelyä

20.12.2022

Tupakointi aiheuttaa taloyhtiöissä monenlaisia asumishäiriötilanteita. Se haittaa esimerkiksi parvekkeiden käyttöä, estää asuntojen tuulettamista kesähelteillä ja aiheuttaa savun tai hajun kantautumista epätiiviistä rakenteista naapuriin.

Lue lisää

Anna-Emilia Kuisma

Eduskuntavaalit 2023: Pysäköinninvalvontasääntelyä täsmennettävä

09.12.2022

Taloyhtiön piha-alueella pysäköinnistä päättää taloyhtiö. Tästä huolimatta taloyhtiöiden pihoille ilmestyy ajoittain väärin pysäköityjä ajoneuvoja ja taloyhtiön puuttumiskeinot ovat tällöin yleensä vähissä. Ongelmat alkoivat uuden tieliikennelain (729/2018) voimaantulon jälkeen 1.6.2020. Uudistuksen myötä tiealueen ulkopuoliset yksityiset alueet jätettiin käytännössä kunnallisen pysäköinninvalvonnan ulkopuolelle.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Huoneistotietojärjestelmän jatkokehitys etenee

05.12.2022

Eduskunta on hyväksynyt hallituksen esityksen 168/2022 vp huoneistotietojärjestelmää koskevien lakien muuttamisesta. Enää vain Tasavallan Presidentin vahvistus puuttuu. Muutosten voimaantulon täsmälliset ajankohdat eivät ole vielä selvillä. Positiiviseen luottotietorekisteriin liittyvän osan muutoksista on esitetty tulevan voimaan vasta vuoden 2025 ja osin 2026 aikana.

Lue lisää

Minna Anttila

Kun osakas kieltäytyy taloyhtiön talvitöistä

28.11.2022

Talvikelit ovat taas saapuneet ja lumitöille ja kulkuväylien liukkaudentorjunnalle on tarvetta. Monissa pienissä taloyhtiöissä nämä talvityöt on päätetty tehdä osakkaiden voimin huoneistokohtaisesti vuorotellen, jolloin yhtiö säästää rahaa. Joissakin yhtiöissä kiistaa aiheutuu siitä, että joku osakas tai osa osakkaista ei halua tehdä tai kykene tekemään talvitöitä.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Voiko hallituksen puheenjohtaja toimia yhtiökokouksen puheenjohtajana ja isännöitsijä sihteerinä?

18.11.2022

Yhtiökokouksen puheenjohtajalla on tärkeä rooli onnistuneen yhtiökokouksen läpiviemiseksi. Tyypillisesti yhtiökokous valitsee kokouksen puheenjohtajan, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Itselleni ei ole tullut vastaan yhtiöjärjestysmääräyksiä yhtiökokouksen puheenjohtajanvalinnasta, joten rohkenen väittää, että pääsääntöisesti puheenjohtaja valitaan AOYL:n säännösten mukaisesti yhtiökokouksen toimesta.

Lue lisää

Jenni Hupli

Taloyhtiö - sopeuta menoja fiksusti

11.11.2022

Taloyhtiökentällä ennakoidaan ennennäkemätöntä kustannusnousua mm. kiinteistöveron, energiakustannusten sekä rakennuskustannusten kohoamisen muodossa. Taloyhtiöt reagoivat kustannuspaineisiin korottamalla tai perimällä ylimääräisiä yhtiövastikkeita. Menoja pyritään leikkaamaan mm. erilaisin energiansäästötoimin sekä hankintoja sopeuttamalla. Maksuajoista neuvotellaan ja lainaehtojen joustomahdollisuudet ovat tarkastelussa. Palveluntuottajien hinnantarkistusehtojen sopimuksenmukaisuutta tarkastellaan suurennuslasilla.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Voiko asunnon uusi omistaja olla vastuussa edellisen omistajan vastikerästeistä?

07.11.2022

Asunnon omistajan vaihtuessa joudutaan toisinaan pohtimaan, voiko taloyhtiö periä edellisen omistajan mahdollisia vastikerästejä uudelta omistajalta. Entä mitä asunnon ostajan kannattaa tällaisessa tilanteessa huomioida?

Lue lisää

Tuomas Leino

Vastikemaksujen mitoittaminen talousarviossa

31.10.2022

Energiahintojen ja lainahoitomenojen kasvu nousevien korkokustannuksien kautta laittavat taloyhtiöt pohtimaan vastikemaksujen korottamista tulevissa talousarvioissaan. Haastavista ajoista selviäminen edellyttää taloyhtiöiltä taloudellista suunnitelmallisuutta jopa useamman tilikauden ajalle ja siten yhtiöiden tulisi varmistaa rahoituksensa riittävyys myös haastavina taloudellisina aikoina.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Yhtiöjärjestys kuntoon – huomioi myös sähköisen osakehuoneistorekisterin vaikutus

21.10.2022

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys. Laki määrittää yhtiöjärjestyksen vähimmäissisällön. Usein yhtiöjärjestykset ovat kuitenkin sisällöltään huomattavasti kattavampia. Jotta yhtiöjärjestys vastaisi taloyhtiön ja osakkaiden tarpeita, kannattaa se pitää ajan tasalla. Aika ajoin on myös hyvä tarkastella mahdollisia muutostarpeita.

Lue lisää

Anna-Emilia Kuisma

Urakoitsijan oikeus lisähintaan taloyhtiöurakoissa

13.10.2022

Taloyhtiöurakka on kesken ja urakoitsija ilmoittaa, että urakkahintaa on nostettava raaka-ainekustannusten nousun vuoksi. Onko taloyhtiöllä velvollisuus suorittaa urakoitsijalle sovittua suurempi korvaus urakasta? Vastausta on lähdettävä hakemaan urakkasopimuksesta. Jos oikeudesta hinnankorotukseen on sovittu sopimusta tehtäessä, on sopimusta noudatettava ja lisähinta maksettava. Tyypillistä kuitenkin on, ettei urakkahinnan korottamisesta ole urakkasopimuksessa sovittu, mutta sopimus on sidottu rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin vuodelta 1998 (YSE). Tällöin on tarkasteltava YSE-ehtoja.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Varastojen syyssiivous

05.10.2022

Pyörävarastojen siivoamisesta ja menettelystä muidenkin yhtiön hallintaisten varastojen osalta on vuosien saatossa kirjoitettu moneen otteeseen. Pyöräpysäköinnistä ja sen yhtenä osana myös pyörävaraston siivoamisesta on jopa laadittu Motivan opas taloyhtiöille.

Lue lisää

Minna Anttila

Isännöintipalvelun hankinnan lähtökohdat

27.09.2022

Isännöintipalvelun kilpailutus voi tulla ajankohtaiseksi useasta eri syystä. Isännöitsijän valinta kuuluu asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtäviin. Taloyhtiöiden tilanteet poikkeavat toisistaan esimerkiksi yhtiön iän, sijainnin ja korjaustarpeiden osalta. Taloyhtiöiden erilaisista tilanteista johtuen niiden tarpeet isännöintipalvelujen suhteen ovat hyvin erilaisia, mikä on hyvä ottaa huomioon palveluja hankittaessa.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Kylmäkellarin poistaminen käytöstä

19.09.2022

Taloyhtiössä on vanha kylmäkellari, jonka käyttö on kuitenkin jäänyt viime vuosina vähälle. Yhtiön hallituksen keskuudessa pohditaan, kannattaisiko kylmäkellari poistaa käytöstä kokonaan ja muuttaa tila vaikkapa pyörävarastoksi. Voiko hallitus päättää asiasta?

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Osakkaan kotivakuutus – mitä sillä vakuutetaan?

12.09.2022

Asunto-osakeyhtiössä osakas ei omista kiinteistöä tai rakennusta, vaan osakkeita, joilla hallitaan tiettyä yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa. Tämä heijastuu myös siihen, että mitä osakas vakuuttaa taloyhtiössä. Osakas ei vakuuta taloyhtiön omistamaa rakennusta tai kiinteistöä, vaan osakas vakuuttaa kotivakuutuksellaan vain hallitsemassaan huoneistossa olevan irtaimistonsa, kuten kodinkoneet, viihde-elektroniikan, huonekalut, korut ja muun ns. muutossa mukana kulkevan.

Lue lisää

Jenni Hupli

Hallitus, aika ottaa uusi yhtiökokoussääntely haltuun

06.09.2022

Kiinteistöliiton tutkimusten mukaan erilaiset hybridikokoukset ovat korona-aikana lyöneet läpi etenkin kasvukeskusten taloyhtiöissä. Vaikka kaikissa taloyhtiöissä etäosallistamisen keinot eivät ole toistaiseksi kannatusta saaneetkaan, on muistettava, että voimassa oleva laki on laki ja sitä on noudatettava. Yhtiökokousten järjestämisessä on huomioitava 11.7.2022 voimaan tullut lakimuutos.

Lue lisää

Tuomas Leino

Yhdestä moneksi ja monesta yhdeksi – Asuinhuoneiston jakaminen ja yhdistäminen

29.08.2022

Tietyissä tilanteissa asuinhuoneistoja on mahdollista jakaa suuremmasta pienemmiksi tai vastaavasti yhdistää pienempiä huoneistoja suuremmaksi kokonaisuudeksi. Asuinhuoneistojen yhdistäminen on menettelyllisesti hieman kevyempi kuin jakaminen, sillä jakaminen edellyttää aina yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän muuttamista ja yleensä kalliita rakennusteknisiä lisätöitä kuten ylimääräisten keittiö-, kylpy- ja wc-tilojen rakentamista.

Lue lisää

Tapio Haltia

Avustusta latausjärjestelmiin on hyvin saatavissa

22.08.2022

Polttoaineiden hinnat ovat viimeisen vuoden aikana aiheuttaneet päänsärkyä monelle. Energia ylipäätään on kallista, eikä kehitykselle välttämättä ole nähtävissä ainakaan nopeaa käännettä. Vaikka sähkökin on toki kallistunut merkittävästi, on kehitys kuitenkin ollut omiaan vauhdittamaan siirtymistä sähköllä kulkeviin autoihin.

Lue lisää

Anna-Emilia Kuisma

Osakas, muista ilmoittaa taloyhtiölle huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä

03.08.2022

Tähän aikaan vuodesta taloyhtiöt saavat tyypillisesti uusia asukkaita, kun opiskelijat muuttavat paikkakunnalta toiselle. Muuttaessa on muistettava monta asiaa, jolloin taloyhtiölle tehtävä muuttoilmoitus saattaa toisinaan unohtua. Henkilölukumäärän ilmoittaminen taloyhtiölle on kuitenkin erittäin tärkeää, jotta henkilölukumäärään perustuva vastike, tyypillisesti vesimaksu, saadaan määrättyä oikean suuruiseksi. Jos taloyhtiö ei saa tietoa huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärästä, saattaa se määrätä vastikkeen virheellisesti liian pieneksi. Mitä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Voidaanko uhkasakkoa edes määrätä asunto-osakeyhtiölle?

12.07.2022

Häiritsevä elämä, olipa se sitten yhtiössä pysyvästi asuvien tai siellä vain pikaisesti viivähtävien aiheuttamaa, voi johtaa ääritapauksessa huoneiston hallintaanottoon. Häiriöiden pitää kuitenkin olla vähäistä suurempia, muutoin niistä ei hallintaanottoperusteeksi ole.

Lue lisää

Minna Anttila

Mistä asunto-osakeyhtiön hallitus voi päättää?

06.07.2022

Asunto-osakeyhtiössä hallituksen tehtävänä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidosta ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Toisinaan hallitus joutuu arvioimaan omaa toimivaltaansa, eli sitä, voiko hallitus tehdä tietyn päätöksen vai täytyykö asia viedä yhtiökokouksen päätettäväksi.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Osakkaan huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuus

29.06.2022

Huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuus ovat osakkaan keskeisimpiä velvollisuuksia. Erityisesti kesälomien aikaan on hyvä muistuttaa osakkaan huolenpitovelvoitteesta, sillä huoneisto voi jäädä kesällä tyhjäksi pidemmäksi aikaa. Myös osakkaan ilmoitusvelvollisuus on hyvä pitää mielessä, koska on kaikkien etu, että vahingot huomataan ajoissa.

Lue lisää

Jenni Hupli

Rahanpesulaki ja asunto-osakeyhtiöt

23.06.2022

Harmaata taloutta ja talousrikollisuutta suitsiva rahanpesulaki (laki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä) tuli voimaan 2017. Lain tavoitteena on estää rahanpesua ja terrorismin rahoittamista, edistää tällaisen toiminnan paljastamista ja selvittämistä sekä tehostaa rikoksen tuottaman hyödyn jäljittämistä ja takaisinsaantia. Lain laajimmat velvoitteet koskevat ns. ilmoitusvelvollisia, joita ovat esimerkiksi pankit, vakuutusyhtiöt, kiinteistönvälitys- ja vuokravälitysliikkeet sekä asianajotoimistot eli toimijat, joiden asiakkaaksi asunto-osakeyhtiö elinkaarensa aikana pyrkii. Asunto-osakeyhtiöitä suoraan koskevat rahanpesulain velvoitteet rajoittuvat yhtiön ns. tosiasiallisia edunsaajia koskeviin velvollisuuksiin.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Osakkaan kylpyhuoneremontin kustannusten jakautuminen

13.06.2022

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella varsin laaja oikeus tehdä huoneistossaan erilaisia remontteja. Työläimpien ja kalleimpien remonttien joukkoon kuuluu esimerkiksi kylpyhuoneremontti. Kun kylpyhuoneessa sinänsä ole mitään teknistä vikaa, vaan osakas ryhtyy remonttiin sen takia, että kylpyhuoneen värimaailma ei miellytä ja se halutaan päivittää nykyajan mukaiseksi, puhutaan usein ns. mukavauusremontista. Tällaisen remontin osalta kaikista kuluista vastaa lähtökohtaisesti osakkeenomistaja itse.

Lue lisää

Tuomas Leino

Läsnäolo-oikeus hallituksen kokouksessa

06.06.2022

Kevään kokousrumba on hyvässä vauhdissa niin yhtiökokouksien kuin myös hallituksien kokouksien tiimoilta. Hallituksen kokouksia järjestettäessä jäsenistölle nouseekin usein esille erilaisia tilanteita, missä eri sidosryhmien osallistuminen ja läsnäolo kokouksessa herättävät kysymyksiä. Lähtökohtaisesti hallitukseen valituilla varsinaisilla jäsenillä on oikeus osallistua ja olla läsnä hallituksen kokouksessa, sikäli kun eivät ole esteellisiä käsittelemään esityslistan mukaista asiaa.

Lue lisää

Anna-Emilia Kuisma

Asunto-osakeyhtiön hallituksen kokousmenettely – paikan päällä, etänä vai hybridinä?

23.05.2022

Monissa asunto-osakeyhtiöissä uunituore hallitus on parhaillaan aloittelemassa hallituskauttansa. Kun hallituksen kokousmenettely on varsin vapaamuotoista, kannattaa hallituksen jäsenten sopia heti järjestäytymiskokouksessa pelisäännöt kokousmenettelylle.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Kenen vastuulla on kylpyhuoneen saumojen ja silikonien uusiminen?

17.05.2022

Huoneiston osakas huomaa kylpyhuoneessaan puutteita laattasaumoissa ja silikonitkin ovat osittain kuluneet. Osakas ilmoittaa asiasta isännöitsijälle ja kysyy, voisiko huolto tulla korjaamaan saumat ja laittamaan uudet silikonit. Miten asiassa tulisi menetellä?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Osakeyhtiölakia soveltavan keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön päähaasteet

10.05.2022

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö (KKOY) muistuttaa usein monin tavoin asunto-osakeyhtiötä. Molempien yhtiöiden tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. Molemmissa osakkeet myös tuottavat oikeuden hallita huoneistoa tai muuta tilaa yhtiössä. Suomessa on yli 15.000 keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä.

Lue lisää

Minna Anttila

Yhtiökokouksen puheenjohtajan rooli

29.04.2022

Yhtiökokous valitsee pääsääntöisesti kokouksen puheenjohtajan. Useimmiten puheenjohtajaksi valitaan hallituksen puheenjohtaja, mutta tehtävään voidaan valita joku toinen henkilö, kuten esimerkiksi joku osakkaista, muu hallituksen jäsen tai vaikkapa yhtiön ulkopuolinen henkilö. Puheenjohtajalla on niin lakiin kuin yleiseen kokouskäytäntöön perustuvia tehtäviä ja puheenjohtajalla on keskeinen rooli kokouksessa.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Kenellä on oikeus osallistua yhtiökokoukseen?

22.04.2022

Kevään yhtiökokouskausi on parhaillaan käynnissä ja tässä vaiheessa onkin hyvä palauttaa mieleen, ketkä kaikki saavatkaan osallistua yhtiökokoukseen.

Lue lisää

Jenni Hupli

Urakoitsijan oikeus urakka-ajan pidennykseen taloyhtiöurakoissa

19.04.2022

Venäjän käynnistämä hyökkäys Ukrainaan uhkaa vaikuttaa myös taloyhtiöiden jo sopimiin, parasta aikaa käynnissä taikka käynnistymässä oleviin korjausurakoihin. Uutisoidut rakennusmateriaalien saatavuushaasteet ja/tai materiaalikustannusten kohoaminen ovat näkyneet jo jossain määrin mm. suoritusaikaa ja/tai urakkahintaa koskevina lisävaatimuksina. Monessa taloyhtiössä mietitään, miten tilanteeseen tulee varautua ja mahdollisiin vaatimuksiin suhtautua. Tässä blogissa tarkastelussa on urakoitsijan mahdollinen oikeus urakka-ajan pidennykseen.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Yhtiön omat osakkeet yhtiökokouksessa

07.04.2022

Joissakin asunto-osakeyhtiöissä voi olla tilanne, että yhtiö omistaa omia osakkeitaan. Tämä voi tulla vastaan esimerkiksi silloin kun yhtiö on hankkinut itselleen autotallin osakkeet tai asuinhuoneiston osakkeet. Yhtiön omaan hallintaan on myös saatettu jo rakennusvaiheessa jättää ns. talonmiehenasunto tai liiketiloja. Tämän kaltaiset huoneistot eivät tyypillisesti ole omina osakkeinaan. On myös tapauksia, joissa yhtiö on saanut omia osakkeitaan, kun osakkeenomistaja on testamentannut omistamansa yhtiön osakkeet taloyhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hankitut, lunastetut ja yhtiölle muulla tavalla tulleet omat osakkeet voidaan pitää yhtiöllä, mitätöidä tai luovuttaa edelleen.

Lue lisää

Tuomas Leino

Väestönsuojan varustetaso ja ajan henki

25.03.2022

Aloitin Kiinteistöliitossa lakimiehenä helmikuun puolivälissä, ja tämän lyhyen ajan tiimellyksessä on virrannut paljon vettä Kyrönjoessa. Ikävästi kyseinen viittaus soveltuu itsenäisesti niin vedenvirtausmäärään kuin myös muutoksiin maailman geopoliittisessa ympäristössä. Nämä muutokset ovat nostaneet esille väestönsuojia koskevia ajankohtaisia huolenaiheita taloyhtiöissä. Väestönsuojien turvavälineistöohjeistuksia ja suosituksia on olemassa alan eri kattojärjestöjen kuin myös viranomaisten taholta. Tässä yhteydessä ajattelin koonnin muodossa mainita muutamia olennaisimpia välineitä, jotka olisi hyvä ottaa huomioon suojien varustetasoa suunniteltaessa.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Tultaisiinko toimeen?

22.03.2022

Tämä on minun viimeinen lakipähkinäni. Mietin pitkään, että mikä on se kaikista tärkein viesti tai pähkinä, jonka haluan jättää teille purtavaksi ja pohdittavaksi. Ja se onkin seuraava: voitaisiinko yrittää tulla toimeen?

Lue lisää

Tapio Haltia

Teleoperaattorien oikeudesta sijoittaa laitteitaan taloyhtiön kiinteistölle ja rakennukseen

15.03.2022

Yhteiskunnan sähköistymisestä ja digitalisaatiosta on riittänyt puhetta ja ajatuksia viime aikoina. Korona-ajan poikkeusjärjestelyt ja etätyö ovat johtaneet ennennäkemättömään digiloikkaan sekä työpaikoilla että kodeissa. Jotta nettiyhteydet toimisivat, vaatii tämä kehitys jatkuvaa verkkojen ylläpitoa ja parantamista myös yhteyksiä tarjoavilta operaattoreilta. Koska viestiyhteyksillä on yhteiskunnan kannalta keskeinen merkitys, on verkkojen rakentamista myös turvattu lailla.

Lue lisää

Minna Anttila

Osakkaan kyselyoikeus

25.02.2022

Osakkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa kyselyoikeuttaan. Isännöitsijän ja hallituksen on huolehdittava siitä, että kyselyoikeus voi toteutua. Mitä tapahtuu, jos osakkaan kysymykseen ei ole mahdollista vastata?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Vesivahinko kalustetussa sijoitusasunnossa

17.02.2022

Vesivahingot tapahtuvat yllättäen, aina väärään aikaan ja ovat työläitä hoidettavia. Tässä blogissa käsitellään sitä, kuka vastaa vaurioituneesta irtaimistosta, jos vesivahinko tapahtuu asunto-osakeyhtiössä osakkaan vuokraamassa kalustetussa huoneistossa.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Parvekelasit ja yhdenvertaisuus

09.02.2022

Taloyhtiöiden korjaushankkeiden kustannukset saattavat toisinaan herättää hämmästystä osakkaiden keskuudessa. Usein saatetaan ihmetellä, onko osakkaiden todella osallistuttava hankkeen kustannuksiin, vaikka he eivät itse hankkeesta varsinaisesti hyötyisikään. Osakas joutuu lähtökohtaisesti osallistumaan kaikkiin yhtiön tarkoituksen toteuttamiseksi tarpeellisiin kustannuksiin yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella.

Lue lisää

Jenni Hupli

Isännöintiketjut kasvavat – pysyykö taloyhtiön isännöintisopimus vauhdissa mukana?

04.02.2022

Isännöintiyrityskenttä jatkaa kasvuaan voimakkaasti erilaisin yritysjärjestelyin. Yleisimmin yrityskokoa kasvatetaan hankkimalla toisen isännöintiyrityksen osakekanta tai liiketoiminta. Isännöintikentän polarisoituminen keskusteluttaa Kiinteistöliiton neuvontalinjoilla jonkun verrankin. Asiakkaana olevan asunto-osakeyhtiön kannalta yritysjärjestely näyttäytyy usein ilmoitusasiana, jota seuraa uuden isännöintisopimusluonnoksen sekä hinnaston toimittaminen taloyhtiölle ja vanhan sopimuksen sekä toimintatapojen heivaaminen romukoppaan.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Mitä ovat yhteisjärjestelysopimukset?

27.01.2022

Mitä ovat yhteisjärjestelysopimukset ja mitä taloyhtiöiden kannattaisi niistä tietää? Mihin tarkoitukseen sopimuksia tehdään ja missä tilanteessa?

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Ennakkokysely apuna yhtiökokouksen etäjärjestelyissä

20.01.2022

Nyt eletään taas sitä aikaa vuodesta, kun yhtiöiden tilinpäätökset valmistuvat ja hallitukset alkavat käsitellä niitä kokouksissaan. Tässä yhteydessä tulee luonnollisesti eteen myös varsinaisen yhtiökokouksen suunnittelu. Ennen koronaa yhtiökokoukset järjestettiin pääsääntöisesti ”perinteisinä” fyysisinä kokouksina. Viimeisen vajaan kahden vuoden aikana kokouskäytäntöihin on kuitenkin tullut paljon muutoksia ja erilaiset etäosallistumismuodot ovat varmasti tulleet jäädäkseen.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Uusi vuosi toi mukanaan uusia lakimuutoksia

04.01.2022

Vuosi 2022 on käynnistynyt ja uusi vuosi toi mukanaan monenlaista huomioitavaa myös taloyhtiömaailmaan. Kannattaa aktiivisesti seurata Kiinteistöliiton somekanavia, lukea Kiinteistölehteä sekä osallistua paikallisyhdistysten jäsentilaisuuksiin, jotta käytössäsi on varmasti aina ajantasaisin tieto. Seuraavassa lyhyt katsaus tärkeimpiin vuoden vaihteessa voimaan astuneisiin lakimuutoksiin.

Lue lisää

Tapio Haltia

Vuodenvaihteessa on hyvä suunnata katse tulevaisuuteen

28.12.2021

Ennen joulua tuntuu monesti siltä, että maailma pitäisi saada valmiiksi. Kun sitten on ensiksi rauhoituttu joulun viettoon, tarjoavat välipäivät ja vuodenvaihde mahdollisuuden hetkeksi pysähtyä sekä suunnata katse tulevaisuuteen.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Osakkaan asentama turvalukko

21.12.2021

Osakas on asennuttanut lisälukon, eli ns. turvalukon hallitsemansa huoneiston ulko-oveen, eikä ole antanut avainta taloyhtiölle. Miten toimitaan, jos huoneistoon on päästävä esimerkiksi kunnossapitotyötä varten tai hätätilanteen vuoksi?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Lämpötolpat ja kiinteistön turvallisuus

13.12.2021

Pakkanen paukkuu ja maisema alkaa olla jo varsin jouluinen. Autoilijat asunto-osakeyhtiössä ovat tyytyväisiä, kun auto aamulla käynnistyy ja matkaanlähtö luonnistuu kireästä pakkasesta huolimatta ongelmitta. Lämpötolppien ansiosta auton moottorin esilämmitys ja auton sisätilan lämmitys onnistuukin monessa taloyhtiössä helposti.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Kuka vastaa osakkaan rakentaman saunan tai kylpyhuoneen kunnossapidosta?

03.12.2021

Osakas saattaa olla tyytymätön huoneistonsa pohjaratkaisuihin ja päätyä muutostyönään rakentamaan kylpyhuoneen aiemmin kuivatilana toimineen huoneen kohdalle. Toisinaan osakkaan kaipaama sauna puuttuu huoneistosta. Siispä osakas muutostyönään rakentaa uuden saunan vanhan vaatehuoneen tilalle. Kuka sitten vastaa muutettujen huonetilojen kunnossapidosta jatkossa?

Lue lisää

Jenni Hupli

Asbestiriskin kirjaamisesta isännöitsijäntodistukseen

30.11.2021

Vaasan hovioikeus on antanut 1.10.2021 isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä ja vahingonkorvausvastuuta koskevan ratkaisun nro 385 (dnro S21/20). Tapauksessa vuonna 1971 valmistuneesta rakennuksesta huoneisto-osakkeet ostanut A oli teettänyt keittiöremonttia, jossa oli purettu mm. 47 vuotta vanhat keittiökaapit ja välitilan laatoitus. A ei ollut toimittanut yhtiölle ennen remontin aloitusta muutostyöilmoitusta, eikä myöskään teettänyt asbestikartoitusta. Purkutöiden yhteydessä asbestia oli päässyt leviämään yhtiön käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään. Tapauksen ytimessä oli ensinnäkin kysymys siitä, oliko isännöitsijäntodistuksessa virhe asbestiriskin osalta. Toiseksi kyse oli siitä, oliko asbestivahinko (taloyhtiön teettämän asbestikartoituksen ja siivouksen kustannukset) aiheutunut kokonaan tai osittain isännöitsijäntodistuksen puutteista.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Yhteisomistajuus asunto-osakeyhtiössä

19.11.2021

Asunto-osakeyhtiössä huoneistoja hallitaan osakkaiden omistamilla osakkeilla. Samaan osakeryhmään kuuluvia osakkeita ei saa erikseen merkitä, luovuttaa tai muulla tavoin siirtää tai pantata, ellei kyse ole huoneiston jakamisesta tai yhdistämisestä toiseen huoneistoon. Mikäli esimerkiksi yhtiön osakkeilla 357-400 hallitaan huoneistoa A6, ei osakkeita 357-380 ja 381-400 voida myydä erikseen eri tahoille, vaan osakesarja on myytävä kokonaisuutena.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Seurakuntien aluekeskusrekisteristä tilattavien sukuselvitysten ruuhkautuminen vaikuttaa myös asunto-osakeyhtiöissä

12.11.2021

Useat uutislähteet ovat viime aikoina uutisoineet, että seurakuntien aluekeskusrekisteristä tilattavat sukuselvitykset ovat tällä hetkellä ruuhkautuneet. Sukuselvitys tarvitaan, kun henkilö kuolee, jotta saadaan selville kaikki vainajan lainmukaiset perilliset. Sukuselvitys liitetään myös perukirjaan, eikä perukirjan tekeminen ole mahdollista ilman vainajan sukuselvitystä.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Varaudu talveen taloyhtiössä

10.11.2021

Talvi kolkuttelee jo taloyhtiöiden ovia, ja taloyhtiössä kannattaakin varautua talven tuloon. Taloyhtiön tehtävänä on huolehtia kiinteistön alueen turvallisuudesta. Näin ollen se vastaa mm. liukkauden ehkäisemisestä eli jään ja lumen poistosta sekä tarvittavasta hiekoituksesta kiinteistöllä. Oikeuskäytännön perusteella on katsottu, että kiinteistönomistajalla on korostunut huolellisuusvelvoite piha-alueensa hoitoon. Tämä tarkoittaa sitä, että vahingon sattuessa taloyhtiön on pystyttävä osoittamaan, että se on toiminut talvikunnossapidon osalta huolellisesti.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Rotanmyrkyn käytöstä kannattaa viestiä mahdollisimman laajasti

02.11.2021

Kellot ovat siirtyneet talviaikaan ja sää viilenee. Viilenevä syksy voi houkutella myös rotat asumusten kulmille. Ennakoivat toimenpiteet ovat valttia rottia vastaan ja kannattaakin pitää nämä neuvot koko ajan mielessä.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Siirtymisestä kahdesta yhtiökokouksesta yhteen

20.10.2021

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiössä pidetään tilikauden aikana useampia varsinaisia yhtiökokouksia. Käytännössä tämä tarkoittaa, että yhtiössä on kevät- ja syysyhtiökokous. Syysyhtiökokous pidetään nimensä mukaisesti tavanomaisesti loppuvuodesta, ja kokouksessa päätetään usein talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä sekä hallituksen jäsenten, tilintarkastajan ja / tai toiminnantarkastajan valinnasta seuraavalle vuodelle.

Lue lisää

Minni Yli-Olli

Voiko yhtiö ottaa huoneiston hallintaansa käyttökorvausten maksulaiminlyöntien perusteella?

04.10.2021

Huoneiston hallintaanottoon ryhdytään tyypillisimmin vastikkeiden maksulaiminlyöntien perusteella. Toisinaan taloyhtiöissä joudutaan myös pohtimaan toimintatapoja tilanteisiin, joissa maksulaiminlyöntien perusteena ovatkin käyttökorvaukset. Voiko yhtiö ottaa huoneiston hallintaansa käyttökorvausten maksulaiminlyöntien perusteella?

Lue lisää

Jenni Hupli

Maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistus etenee – kaavoitus- ja rakentamislakiluonnos lausuntokierrokselle

28.09.2021

Vuonna 2017 käynnistyneessä maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistustyössä on otettu seuraava askel. Kaavoitus- ja rakentamislakiluonnoksen lausuntokierros on käynnistynyt ja päättyy 7.12.2021. Kuten uutisointikin kertoo, pikkusoteksikin nimikoidun lakiluonnoksen käsittely on hidastunut poliittisen pattitilanteen johdosta. Lausuntokierrokselle onkin toimitettu virkamiesluonnos.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Tarkkuutta autokatospaikkoja hankittaessa

20.09.2021

Monissa taloyhtiöissä on autokatospaikkoja ja ne ovat joko yhtiön hallinnassa tai osakkaan hallinnassa. Mitä tämä tarkoittaa ja miten tämä vaikuttaa esimerkiksi siihen, että osakas haluaa ostaa naapurinsa käyttämättä olevan autokatospaikan?

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Kuka maksaa vastikkeet, jos leskelle on annettu elinikäinen käyttöoikeus huoneistoon?

17.09.2021

Esimerkiksi testamentissa tai lahjakirjassa voi olla määräys, jolla huoneiston käyttöoikeus on luovutettu eri henkilölle kuin osakkeenomistajalle. Leski saa käyttöoikeuden tyypillisesti joko testamentin tai PK 3 luvun 1a §:n perusteella. Säännöksen mukaan perillisten jakovaatimuksesta huolimatta leski saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan kodiksi sopivan asunnon, jollei kodiksi sopivaa asuntoa sisälly lesken varallisuuteen.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Ulko-ovien lukkojen uudelleen sarjoittaminen – voiko osakas kieltäytyä hankkeesta?

14.09.2021

Taloyhtiön yhtiökokouksessa on päätetty sarjoittaa kaikkien ulko-ovien lukot uudelleen. Eräs yhtiössä asuva osakas ei halua osallistua hankkeeseen. Osakas ei halua, että uudelleen sarjoituksen johdosta yhtiön yleisavain käy hänen ulko-ovensa lukkoon. Voiko osakas kieltäytyä hankkeesta?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Taloyhtiörauha

27.08.2021

Uusi lukuvuosi on lähtenyt käyntiin, ja valtakunnallinen koulurauha julistetaan vuosittain lukuvuoden alussa. Tänä vuonna koulurauha julistettiin tällä viikolla Sodankylässä 31. kerran.

Lue lisää

Tapio Haltia

Pelisäännöt ilmalämpöpumpun asentamisessa

25.08.2021

Syksyn ensi merkkejä on ollut ilmassa jo pitkin elokuuta. Tuoreessa muistissa on kuitenkin vielä kuluneen kesän hellejakso ja sen myötä kohonneet huoneistojen sisälämpötilat. Korkein oikeus antoi kesän korvilla ratkaisunsa (KKO:2021:32) asiassa, jossa oli kyse osakkaan oikeudesta muutostyöhön, jossa ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö sijoitettiin huoneistoparvekkeelle. Ratkaisu herätti osaltaan kysymyksen siitä, mitkä oikeastaan ovatkaan pelisäännöt ilmalämpöpumppuja asennettaessa?

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Milloin ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä?

16.08.2021

Asunto-osakeyhtiölain mukaan ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään, yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai jos osakkeenomistaja, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja sitä vaatii. Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos vaatimuksen takana on osakkeenomistajat, joilla on vähintään 1/10 tai yhtiöjärjestyksessä määrätty pienempi osa kaikista osakkeista. Kaikkien ylimääräistä yhtiökokousta vaativien osakkaiden on allekirjoitettava vaatimus.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Kuka maksaa asbestikartoituksen?

09.08.2021

Aikanaan, kun asbestilainsäädäntö vuoden 2016 alusta tiukentui ja laki eräistä asbestipurkutyötä koskevista vaatimuksista tuli voimaan, kyseltiin asbestikartoituksen maksajaa Kiinteistöliitosta tiuhaan tahtiin. Sittemmin aihe jäi taka-alalle, kunnes nyt viime aikoina - syystä tai toisesta - asbestikartoituksen maksajaa koskevat kysymykset ovat jälleen lisääntyneet neuvonnassa.

Lue lisää

Minna Anttila

Huoneiston kunnon valvonta osakkaan poissaollessa

15.07.2021

Kesälomakausi käy kuumimmillaan ja moni viettää paljon aikaa mökillä tai matkoilla. Ikävät yllätykset on helpompi välttää, kun huolenpito kodista on pidempien poissaolojen ajaksi järjestetty ennalta.

Lue lisää

Linda Hartikainen

Kurtturuusun hävittäminen

09.07.2021

Kasvaako taloyhtiön pihalla anilliininpunaisina tai valkoisina kukkivia ruusupensaita? Kyseessä saattaa olla kurtturuusun Rosa Rugosa -laji tai sen valkokukkainen muoto Rosa rugosa f. alba, jotka on luokiteltu kansallisesti merkityksellisiksi haitallisiksi vieraslajeiksi. Niiden kasvatuksesta tulee kiellettyä 1.6.2022 jälkeen ja taloyhtiöiden onkin nyt syytä havahtua hävittämistoimenpiteisiin.

Lue lisää

Jenni Hupli

Asunto-osakeyhtiölaki – ikiliikkuja

05.07.2021

Oikeusministeriössä arvioidaan parasta aikaa asunto-osakeyhtiölain ajantasaisuutta ja toimivuutta. Palautetta asunto-osakeyhtiölain muutostarpeista on kerätty ministeriön toimesta ja koottu peräti 60 asiakokonaisuutta koskevaksi arviomuistioksi. Arviointimuistion lausuntokierros päättyi alkuvuodesta, tarkempaa tulevista mahdollisista lakimuutoksista ja niiden aikataulusta odotellaan.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Valtuutettu yhtiökokouksessa

28.06.2021

Osakkaan mahdollisuus osallistua yhtiökokouksen päätöksentekoon ei ole täysin poissuljettua, vaikka tämä ei itse pääsisikään paikalle. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas saa käyttää oikeuttaan yhtiökokouksessa valtuutetun välityksellä. Tätä osakkaan mahdollisuutta käyttää valtuutettu ei voida kieltää edes yhtiöjärjestyksessä. Osakas saa valita valtuutettunsa varsin vapaasti, sillä valtuutetulle ei ole laissa esitetty erityisiä pätevyysvaatimuksia. Myöskään yhtiöjärjestyksessä tai yhtiökokouksessa ei voida asettaa rajoitteita sille, kuka toimii osakkaan valtuutettuna. Oikeushenkilö tai vajaavaltainen ei voi kuitenkaan toimia tässä tehtävässä.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Osakkaan oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa

23.06.2021

Ostin alkukesästä asunnon vanhasta kerrostalosta Helsingistä. Asunnon pinnat ovat huonossa kunnossa ja huoneisto on remontoitava lattiasta kattoon. On siis syytä palautella mieleen, millaisia muutostöitä osakkaalla on oikeus huoneistossaan tehdä, ja milloin muutostöistä tulee ilmoittaa yhtiölle.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Paljun tai poreammeen asentaminen huoneiston takapihalle

08.06.2021

Paljun, kylpytynnyrin tai poreammeen hankkiminen takapihalle nousee yhä useamman osakkaan haaveeksi. Osakas ei kuitenkaan saa tuoda paljua tai poreammetta huoneistonsa pihalle noin vain. Ensimmäinen pohdittava kysymys on, kuka hallinnoi pihaa juridisesti: yhtiö vai osakas.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Osakas, joka ei halua remonttia asuntoonsa

27.05.2021

Neuvonnassa pintautuu aika ajoin tilanne, jossa osakas on ilmoittanut, että hänen huoneistoaan ei tarvitse remontoida, eikä hän aio liioin osallistua yhtiön remontin kustannusten maksamiseen. Kyse ei ole siitä, että osakas vaatisi hyvitystä jo teettämästään remontista, vaan hän haluaa vain yksinkertaisesti sanoutua irti yhtiön remonttiaikeista ja kieltää remontin tekemisen.

Lue lisää

Minna Anttila

Katseet pyörävarastoon

19.05.2021

Polkupyöräily on kasvattanut suosiotaan erityisesti korona-aikana. Osakkaalla voi olla useita polkupyöriä erilaisiin tarkoituksiin. Taloyhtiön pyörävarastossa voi olla esimerkiksi sähköpyöriä, kilpapyöriä, fatbikeja, kuorma- ja laatikkopyöriä ja pienempiä lasten pyöriä. Varastossa voi lojua myös hylätyltä vaikuttavia pyöriä ja muuta tavaraa.

Lue lisää

Linda Hartikainen

Mitä muutoksia huoneiston piha-alueella voi tehdä?

11.05.2021

Kesä on jo ovella ja elämä siirtymässä ulkoilmaan. Myös rivitalo- ja paritalopihoilla alkaa käydä vilske. Yksi haaveilee kukkaistutusten teosta ja toinen terassin rakentamisesta. Nyt onkin hyvä aika palautella mieliin, minkälaisia muutoksia osakas voi pihalla tehdä.

Lue lisää

Jenni Hupli

Savuton Suomi 2030 – keinoja tarkastellaan jälleen

03.05.2021

Eletään kevään lämpenemisen murroshetkiä. Taloyhtiöissä elämä on laajenemassa jälleen parvekkeille ja huoneistopihoille. Pihojen kuopsutus on käynnissä – parvekkeita valmistellaan paraatikuntoon. Tämä on juuri se hetki, kun monessa taloyhtiössä havahdutaan naapurin parvekkeelta tai pihalta kulkeutuvaan tupakan savuun tai hajuun. Tupakointikieltoihin liittyvät tiedustelut ovat lisääntyneet myös Kiinteistöliiton lakineuvonnassa.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Kuka valitsee taloyhtiölle isännöitsijän?

23.04.2021

Kevät on yhtiökokousten aikaa ja tällöin yhtiökokouksissa tehdään monia taloyhtiölle tärkeitä päätöksiä. Välillä saattaa olla edessä tilanne, että osa osakkaista on tyytymättömiä esimerkiksi isännöintiin ja ovat sitä mieltä, että taloyhtiön pitäisi vaihtaa isännöitsijää. Osakkaillahan on oikeus vaatia esittämäänsä asiaa yhtiökokouksen käsiteltäväksi, kunhan asiassa on kyse yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvasta asiasta ja kirjallinen vaatimus on esitetty niin hyvissä ajoin, että asia ehditään sisällyttää kokouskutsuun. Voisiko osakkaat näin ollen vaatia isännöitsijän vaihtamista nykyisestä johonkin toiseen?

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä

19.04.2021

Osakkaiden yhdenvertaisuutta käytetään asunto-osakeyhtiöissä mitä erilaisimpien vaatimusten perusteena. Varsin usein yhdenvertaisuusperiaatteeseen vedotaan nykyisin myös asunto-osakeyhtiön lisärakentamishankkeita suunniteltaessa. Mitä osakkaiden yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä tarkoittaa ja mitä se ei tarkoita?

Lue lisää

Tiina Räsänen

Osakkaan oma-aloitteisen remontin kustannukset

13.04.2021

Osakkaalla on laaja oikeus tehdä muutostöitä hallinnassaan olevissa tiloissa. Muutostyöoikeus koskee kaikkia osakkaan hallinnassa olevia tiloja, kuten myös esimerkiksi mahdollista autotallia, piha-aluetta tai kellarikomeroa. Osakkaan hallinnassa olevat tilat ilmenevät yhtiön yhtiöjärjestyksestä.

Lue lisää

Tapio Haltia

Hallituksen oikeus määrätä pelisäännöt sähköauton latauspisteen käytölle

01.04.2021

Kevät etenee vauhdilla ja samaan tapaan tuntuvat lisääntyvät myös sähköautot ja niiden lataustarpeet. Ensimmäisen ladattavan auton ilmestyessä pihalle, joudutaan tekemään ratkaisuja sen suhteen, miten lataaminen oikein käytännössä voidaan järjestää. Latausjärjestelmän toteuttamisessa joudutaan usein tekemään muutoksia paitsi autopaikoille, myös yhtiön tiloihin ja sen sähköjärjestelmään. Huomioon on otettava sähköjärjestelmän kapasiteetin lisäksi myös käytettävä latausteknologia. Yhtiöllä on edelleen päätösvalta sen osalta mitä sen tiloissa voidaan tehdä. Toisaalta taustalla vaikuttaa myös osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaate.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön kannattaa ilmoittaa yhtiömuotonsa kaupparekisteriin

23.03.2021

Huoneistotietolaki tuli voimaan vuoden 2019 alussa, ja samalla Patentti- ja rekisterihallitus (PRH) otti käyttöön keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön (KKOY) omana yhtiömuotonaan. Kaikki vuonna 2019 tai sen jälkeen perustetut KKOY:t on jo yhtiön perustamisen yhteydessä merkitty kaupparekisteriin yhtiömuodoltaan keskinäisinä kiinteistöosakeyhtiöinä. Näiden uusien yhtiöiden osalta ilmoituksia yhtiömuodosta ei siis tarvita.

Lue lisää

Minna Anttila

Milloin osakkaat voivat päättää asioista yhtiökokousta pitämättä?

19.03.2021

Pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiön osakkaat käyttävät päätösvaltaa yhtiökokouksessa. Lakineuvonnassa törmään välillä kysymyksiin siitä, onko osakkaiden mahdollista tehdä päätöstä yhtiökokousta pitämättä. Tällainen päätöksenteko on mahdollista, tietyin laissa säädetyin edellytyksin.

Lue lisää

Linda Hartikainen

Yhtiökokouskutsun laatiminen etäyhtiökokoukseen

08.03.2021

Kevään yhtiökokouskausi lähestyy ja tänä keväänä joudutaan kiinnittämään erityistä huomioita osakkaiden etäosallistumiseen sekä kokouksen valmistelussa että kokouskutsun laatimisessa.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Vastaako uusi hallituksen jäsen vanhoista päätöksistä?

25.02.2021

Kevään yhtiökokoussesonki on jo aivan kulman takana. Monien taloyhtiöiden hallituksiin valitaan tulevana keväänä uusia hallituksen jäseniä, joita voi askarruttaa monen muun asian ohella myös hallituksen vastuukysymykset. Yksi kysymyksistä on esimerkiksi se, vastaako uusi hallituksen jäsen myös aiempien hallitusten päätöksistä?

Lue lisää

Jenni Hupli

Oikeusministeriö ei ehdota yhtiökokousten pitoon joustoa 2021

19.02.2021

Oikeusministeriö on jättänyt lausuntokierrokselle hallituksen esitysluonnoksen uudeksi väliaikaiseksi laiksi yhteisöjen kokouksista. Luonnos sisältää mm. osakeyhtiöitä, yhdistyksiä ja osuuskuntia koskevia säännöksiä, jotka antavat mahdollisuuden järjestää em. yhteisöjen kokoukset yhteisöjen tarpeiden, resurssien ja terveydensuojeluvaatimusten mukaisesti. Kyseessä olisi järjestyksessään kolmas väliaikainen laki, joka luonnoksen mukaan on tarkoitettu olemaan voimassa 1.7.2021-30.6.2022.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Osakkaan oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi

12.02.2021

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain perusteella oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Asian, tulee kuitenkin olla sellainen, että siitä päättäminen kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan. Lisäksi osakkaan tulee olla vaatimuksen kanssa liikkeellä hyvissä ajoin, sillä vaatimus on toimitettava hallituksella niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää yhtiökokouskutsuun.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Isännöintijärjestelmän piirissä olevien asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestysten rakenteistaminen

01.02.2021

Asunto-osakeyhtiön ei tarvitse muuttaa yhtiöjärjestystään, jotta se pystyisi vuoden 2023 loppuun mennessä siirtämään osakeluettelonsa ylläpidon Maanmittauslaitokselle. Jos asunto-osakeyhtiössä kuitenkin ollaan yhtiöjärjestystä jostain muusta syystä johtuen lähiaikoina muuttamassa, niin muutosta rekisteröitäessä on hyvä tietää, että kaikkien yhtiöiden yhtiöjärjestyksiä ei kannata vielä rakenteistaa eli rekisteröidä uudessa sähköisessä muodossa.

Lue lisää

Tapio Haltia

Latausmahdollisuudet käytännössä

26.01.2021

Sähköautot pysyvät puheenaiheena koronastakin huolimatta. Keskeisenä syynä ovat hallituksen kunnianhimoiset tavoitteet liikenteen päästöjen puolittamisesta vuoteen 2030 mennessä. Tavoitteeseen pääsemiseksi on selvää, että liikenteen sähköistymisessä on edettävä ripeästi. Yhtenä keinona on säädetty velvoitteesta, jonka mukaan vanhoissakin taloyhtiöissä on toteutettava latauspistevalmius viimeistään merkittävän korjaushankkeen yhteydessä. Miltä se oman taloyhtiön tilanne nyt näissä oloissa näyttäytyy?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Vuodenvaihteen tuomat lakimuutokset

19.01.2021

Viime vuodesta jäi varmasti monelle mieleen poikkeuksellisen nopeasti valmistuva ja voimaan astuva poikkeustilanteen lainsäädäntö. Vuodessa ehtii tapahtua paljon ja tulla voimaan uusia lakeja, joten kannattaa aktiivisesti seurata Kiinteistöliiton somekanavia, lukea Kiinteistölehteä sekä osallistua paikallisyhdistysten jäsentilaisuuksiin, jotta käytössäsi on varmasti aina ajantasaisin tieto. Vuodenvaihteessa tulee perinteisesti voimaan vino pino lainmuutoksia. Seuraavassa lyhyt katsaus taloyhtiömaailmaan vaikuttaviin, vuoden vaihteessa voimaan tulleisiin lakimuutoksiin.

Lue lisää

Minna Anttila

Liputtaminen taloyhtiössä

04.01.2021

Liputtamalla voidaan osoittaa kunnioitusta, kertoa ilosta ja juhlasta tai ilmaista surua. Suomessa on asetuksella säädettyjä virallisia liputuspäiviä ja niiden lisäksi muita liputuspäiviä, jotka on merkitty Helsingin yliopiston toimittamaan Valtiokalenteriin. Lipun voi nostaa salkoon myös muista syistä. Lakineuvontaamme on tullut kysymyksiä liputusten hoitamisesta taloyhtiöissä.

Lue lisää

Jenni Hupli

Vastuullisesti uuteen vuoteen

21.12.2020

Koronan siivittämä vuosi 2020 on loppusuoralla. On aika hiljentyä jouluun ja vuodenvaihteeseen. Monessa kulunut vuosi on saanut aikaan syvällisempääkin merkityksen ja omien arvojen etsimistä. On otettu askelia kohti vastuullisempaa elämistä ja kuluttajavalintoja. Ajatusmaailma on avartunut tarkkailemaan asioita myös muiden kannalta. Yhteisöllisempää toimintaa odotetaan myös muilta.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Lumityöt talkootöinä

14.12.2020

On taas se aika vuodesta, kun osa Suomesta on jo saanut jonkinlaisen lumipeitteen ja osassa Suomea lunta vasta odotellaan. Taloyhtiöiden, kuten muidenkin kiinteistönomistajien, näkökulmasta lumentulo tarkoittaa lumitöitä. Talvikunnossapidon järjestämiselle on taloyhtiössä erilaisia vaihtoehtoja. Yhtiö voi ulkoistaa lumityöt ja liukkaudentorjunnan esimerkiksi huoltoyhtiölle tai vaihtoehtoisesti hoitaa nämä tehtävät itse. Viime kädessä asunto-osakeyhtiön hallitus vastaa siitä, että myös talvikunnossapito on asianmukaisesti järjestetty.

Lue lisää

Kristel Pynnönen ja Juho Järvinen

Rahastointipäätökset ja muut välttämättömät päätökset tehtävä pikaisesti

07.12.2020

Viime viikolla alkoivat tiukat koronarajoitukset Helsingin ja Uudenmaan sekä Päijät-Hämeen sairaanhoitopiirien alueilla. Näiden määräysten todettiin vaikeuttavan yhtiökokouksen järjestämistä. Myös muualle Suomeen on määrätty samantyyppisiä tiukkoja koronarajoituksia. Paikallista tilannetta pystyvät taloyhtiöt seuraamaan tarkasti aluehallintoviraston sivuilta.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Kylpyhuoneiden kunnostaminen yhtiön hankkeena

30.11.2020

Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole laista poikkeavia määräyksiä vastuunjaosta kylpyhuoneiden osalta, kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle mm. rakenteet, lattiakaivot ja vedeneristeet. On tällöin yhtiön intressissä tasaisin väliajoin kartoittaa kylpyhuoneiden kuntoa sekä ryhtyä kunnostamaan märkätiloja niiden lähestyessä käyttöikänsä loppua. Useimmitenhan kosteusvaurio syntyy, kun kosteutta pääsee vedeneristeen läpi rakenteeseen, jolloin yhtiön vastuulla on vaurioiden korjaaminen ja pintojen ennallistaminen yhtiön perustasoon. Pahimmassa tapauksessa vauriot ovat ehtineet levitä laajalle alueelle tai useaan kerrokseen, jolloin edessä on kallis korjaus.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Osakas, huolehdi muutostyöstä ilmoittamisesta!

23.11.2020

Osakkaalla on laaja muutostyöoikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia niissä tiloissa, joihin hänellä on hallintaoikeus osakkeidensa perusteella. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on kuitenkin ilmoitettava etukäteen muutostyöstä kirjallisesti taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan tilaan tai tällaisen tilan käyttämiseen. Kuitenkin välillä taloyhtiöissä havaitaan tilanteita, joissa osakas on tehnyt huoneistossa remonttia ilmoittamatta tästä yhtiölle. Miksi muutostyön oikea-aikainen ilmoittaminen kuitenkin kannattaa?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Tietämättömyys aiheuttaa turhia riitoja

17.11.2020

Lakimiehen mielestä ei löydy juuri mitään sen turhempaa kuin riidat, joille ei oikeasti ole perustetta. Kukaan ei ole toiminut väärin, vaan henkilö kiistää jotakin tai esittää vaatimuksen sellaisella perusteella, joka ei pidä paikkaansa. Henkilö ei välttämättä ole tietoinen sellaisista perusasioista, joista hänen tulisi olla tietoinen. Tässä muutamia esimerkkejä.

Lue lisää

Minna Anttila

Kameravalvonnasta päättäminen taloyhtiössä

06.11.2020

Kun taloyhtiössä havaitaan ilkivaltaa, nousee keskusteluun usein valvontakameroiden asentaminen. Epätietoisuutta on usein siitä, mitä tiloja kameralla saa kuvata ja miten kameravalvonnasta päätetään yhtiössä. Merkitystä päätöksenteon kannalta on erityisesti sillä, mitä alueita kameralla kuvataan.

Lue lisää

Tapio Haltia

Jännitettä autopaikoille

02.11.2020

Kirjoittelin muutama viikko sitten sähköautoista ja niiden latauspisteistä taloyhtiössä. Silloin asiaa koskeva lakipaketti oli vielä eduskunnan mankeloitavana. Nyt eduskunta on saanut työnsä valmiiksi ja laki rakennusten varustamisesta sähköajoneuvojen latauspisteillä ja latauspistevalmiuksilla sekä automaatio- ja ohjausjärjestelmillä on hyväksytty pienin korjauksin. Kentällä laki on herättänyt kysymyksiä siitä, että mikä muuttuu ja milloin taloyhtiössä on ryhdyttävä toteuttamaan latausvalmiuksia? Latausvalmiuksien toteuttaminen vapaaehtoispohjalta on samaan aikaan edennyt kiihtyvään tahtiin. Tätä on omalta osaltaan lisännyt myös korotettu julkinen tuki. ARA:sta kerrotaankin, että tukianomuksia on tänä vuonna tullut kiihtyvään tahtiin.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Yhtiökokouksessa päätetyn asian uudelleenkäsittely

12.10.2020

Joskus taloyhtiössä saattaa tulla vastaan sellainen tilanne, että yhtiökokouksessa on juuri päätetty isosta (ja kalliista) korjausurakasta, esimerkiksi käyttöikänsä loppuun tulleiden kylpyhuoneiden saneeraamisesta. Yhtiökokouksessa on kaikki sujunut lakia ja yhtiöjärjestystä noudattaen, eikä päätöksenteossa sinänsä ole mitään moitittavaa. Yhtiökokouksen enemmistö on kannattanut hankkeeseen ryhtymisestä. Yhtiökokouksen jälkeen vähemmistöön jääneet osakkaat vaativat ylimääräistä yhtiökokousta koolle päättämään uudelleen saneeraukseen ryhtymisestä sen takia, että edellisen yhtiökokouksen lopputulos ei heitä miellytä.

Lue lisää

Linda Hartikainen

Taloyhtiön viestintä eri kielillä

07.10.2020

Viestintä on yksi taloyhtiötoiminnan kulmakivistä ja sen merkitystä tuskin voi ylikorostaa. Yleensä arkipäiväistä viestintää taloyhtiöissä hoitaa hallitus ja/tai isännöitsijä. Ensinnäkin tärkeää on, että on sovittu, kuka vastaa minkäkin asian viestimisestä. Toiseksi on myös tärkeää käydä läpi sitä, miten viestintä kannattaa toteuttaa juuri teidän taloyhtiössänne.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Yhtiökokouksen pöytäkirjan tarkastaminen ja allekirjoittaminen

30.09.2020

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksen puheenjohtajan on huolehdittava siitä, että kokouksesta laaditaan pöytäkirja. Säännös ei tarkoita sitä, että puheenjohtajan olisi välttämättä itse laadittava pöytäkirja, mutta puheenjohtajan vastuulla on varmistaa, että pöytäkirja laaditaan ja hän vastaa viime kädessä pöytäkirjan sisällöstä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on luonteeltaan päätöspöytäkirja, eikä siihen ole tarkoituksenmukaista kirjata kaikkia käytyjä keskusteluja.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Yhtiökokouspöytäkirjan julkisuus

21.09.2020

Poikkeusolosuhteista johtuen yhtiökokouskausi käy nyt kuumimmillaan. Yhtiökokouksessa tehtyjen päätösten dokumentointi on tärkeää, ja yhtiökokouksesta on pidettävä pöytäkirjaa. Usein herääkin kysymys, missä laajuudessa yhtiökokouksessa tehdyistä päätöksistä tulee tiedottaa ja kenellä on oikeus tutustua kokouspöytäkirjaan?

Lue lisää

Tapio Haltia

Latauspisteitä ja -valmiutta

16.09.2020

Koronaa tai ei – pyrkimykset ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi etenevät, vaikkakin ehkä viiveellä. Latausmahdollisuuksia ja niihin tähtääviä velvoitteita sisältävä hallituksen esitys on eduskuntakäsittelyssä. Eduskunnan kantaa lakipakettiin on odoteltu jo keväästä lähtien. Odotettavissa on, että perustuslakivaliokunta ja ympäristövaliokunta saisivat työnsä valmiiksi lähipäivinä. Samaan aikaan latausmahdollisuuksia on toteutettu taloyhtiöissä vapaaehtoispohjalta kiihtyvään tahtiin. Toteutusintoa on omalta osaltaan lisännyt myös kasvanut julkisen tuen mahdollisuus silloin, kun ainakin osa latauspisteistä on teholtaan vähintään 11 kW.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Ulkomaalainen saa hankkia asunto-osakeyhtiön osakkeita Suomesta

02.09.2020

Tämän vuoden alusta lukien EU:n ja ETA-alueen ulkopuolisen maan kansalaisten on pitänyt hakea lupa Puolustusministeriöltä, jos he ovat halunneet hankkia kiinteistön Suomesta. Lupa tarvitaan esimerkiksi omakotitalon kauppaan. Lupaa edellyttävällä kiinteistön hankinnalla tarkoitetaan sellaista oikeustointa, jolla kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan omistusoikeus hankitaan.

Lue lisää

Minna Anttila

Korkeimman oikeuden ratkaisu koskien erääntymättömiä vuokria

24.08.2020

Asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain mukaan vuokralaisen on maksettava vuokraa huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltäkin ajalta, jos vuokralainen edelleen käyttää huoneistoa. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2020:57 arvioinut sitä, onko tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria mahdollista tuomita vuokralaisen maksettavaksi.

Lue lisää

Jenni Hupli

Hallitus - muista päätöksenteko

14.08.2020

Kiinteistöliiton lakineuvonnassa nousee säännöllisesti esiin, että joissain taloyhtiöissä hallitus toimii aktiivisesti ilman, että asioista tehdään päätöksiä. Isännöitsijää vaihdetaan, osakasmuutostöitä luvitetaan tai yhtiön piha-alueen käyttöä ohjataan hallituksen nimissä ilman, että hallitus kokoontuu tekemään päätöksiä. Hallituksen nimissä tapahtuva toiminta voi jopa tulla joillekin hallituksen jäsenille täytenä yllätyksenä.

Lue lisää

Linda Hartikainen

Sovi ainakin näistä asioista hallituksen järjestäytymiskokouksessa

07.08.2020

Koronan vuoksi voimaantulleella lakimuutoksella on mahdollistettu, että asunto-osakeyhtiöt voivat pitää 30.9.2019-31.3.2020 päättyneen tilikauden jälkeen pidettävän varsinaisen yhtiökokouksen syyskuun 2020 loppuun mennessä. Monessa taloyhtiössä yhtiökokouksen pitäminen ja sitä myötä myös uuden hallituksen valitseminen onkin tänä vuonna siirtynyt loppukesään/alkusyksyyn. Nyt on hyvä kerrata valituksi tulleen hallituksen ensiaskeleita.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Taloyhtiölaajakaista

31.07.2020

Tänä vuonna Suomessa ja ympäri maailman on tehty enemmän etätöitä kuin koskaan. Tämän on osaltaan mahdollistanut se, että monia toimistotöitä pystytään tekemään tehokkaasti myös kotona tietoliikenneyhteyksiä hyödyntäen. Toisin sanoen, töitä pystytään tekemään kotoa käsin, kun Internet-yhteydet ovat kunnossa. Asunto-osakeyhtiössä asukkaiden kannalta helppo ratkaisu Internet-yhteyksien osalta on huoneistokohtainen laajakaistayhteys.

Lue lisää

Tiina Räsänen ja Johanna Ylä-Mononen

Kesän muistilista

09.07.2020

Kesälomien alkaessa elämä taloyhtiöissä hiljenee osakkaiden lähtiessä pidemmille lomareissuille ja mökkeilemään. Kun huoneisto jätetään pidemmäksi ajaksi tyhjilleen, kannattaa osakkaan huomioida muutamia perusasioita, ettei lomalta paluu päättyisi ikävää yllätykseen.

Lue lisää

Voiko taloyhtiön pihalle laittaa trampoliinin?

01.07.2020

Vastaus kysymykseen riippuu siitä, mihin trampoliini on ajateltu sijoittaa piha-alueella ja onko kyse yksityisestä vai yhtiön yhteisestä piha-alueesta. Myös trampoliinin mallilla on merkitystä.

Lue lisää

Tapio Haltia

Kesä, korona ja korjaushankkeet

23.06.2020

Mennyt kevät jää varmasti poikkeuksellisuudessaan meille kaikille mieleen. Meneillään oleva koronapandemia on vaikuttanut meidän kaikkien elämään, eivätkä taloyhtiöt tai niiden korjaushankkeetkaan ole jääneet vaikutusten ulkopuolelle. Epidemian rajoittamiseksi annettujen säännösten ja ohjeiden myötä tuli mietittäväksi myös se, miten rakennustöitä ja erilaisia korjaustoimia voidaan suorittaa varsinkin erityisesti asuntojen sisällä.

Lue lisää

Minna Anttila

Taloyhtiön laitetilojen lukituksella on merkitystä

12.06.2020

Taloyhtiön laitetilojen, kuten talojakomon lukitukseen kannattaa kiinnittää huomiota, sillä näissä tiloissa on muun muassa antenniverkon ja tietoliikenneyhteyksien toiminnan kannalta välttämättömiä laitteita ja johtojen liittymäpaikkoja. Lukituksen puutokset voivat vaarantaa tietoturvan taloyhtiössä. Sillä on siis merkitystä, kenellä on pääsy laitetiloihin.

Lue lisää

Heli Launto-Koho

Epäilen, että taloyhtiössäni asuu muistisairas henkilö, joka saattaisi tarvita apua. Mitä voin tehdä asialle?

02.06.2020

Taloyhtiön tehtävänä on huolehtia kiinteistön turvallisuudesta. Kaikkien asukkaiden yhteistä turvallisuutta ajatellen taloyhtiön tulee huolehtia esim. ajantasaisesta lukituksesta, pelastussuunnittelusta, talvikunnossapidosta, valaistuksesta, paloturvallisuudesta jne. Lisäksi taloyhtiön tulee luonnollisesti suhtautua myönteisesti sellaisiin muutoksiin, jotka parantavat erityisryhmien turvallisuutta, esim. esteettömyyteen ja erilaisiin apuvälineisiin.

Lue lisää

Jenni Hupli

#kynätpois – ajatuksia sähköisestä allekirjoittamisesta ja pöytäkirjojen digitoinnista taloyhtiöissä

29.05.2020

Joukko kiinteistö- ja rakentamisalan toimijoita on haastanut itsensä sähköiseen allekirjoittamiseen lanseeraamalla #kynätpois-haasteen. Kiinteistöliitto on haasteessa mukana ja olemme ottaneet käyttöön sähköisen allekirjoittamisen SignSpace-palvelun. Suosittelemme sähköistä allekirjoittamista kaikille organisaatioille, myös taloyhtiöille! Sähköinen allekirjoitus vapauttaa resursseja ja tehostaa toimintaa. Paperia ja postitus- tai muita lähettämiseen liittyviä kuluja säästyy, allekirjoitusprosessiin liittyvästä ajankäytöstä puhumattakaan.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Pienet taloyhtiöt ja asunto-osakeyhtiölaki

25.05.2020

”Meillä on niin pieni taloyhtiö, ettei meillä sovelleta asunto-osakeyhtiölakia”. Tämänkaltaiseen ajatusmaailmaan törmään joskus työssäni. Välillä tuntuu, että pienissä asunto-osakeyhtiöissä koetaan niitä koskeva sääntely turhana byrokratiana ja asiat halutaan hoitaa suoraviivaisemmin keskenään sopien. Tällaisissa yhtiöissä on saatettu esimerkiksi sopia keskenään siitä, että kukin hoitaa itse kaikki omaan huoneistoonsa kohdistuvat korjaukset ja vastikkeiden osalta toimitaan siten, että yhtiön kulut maksetaan pääluvun mukaan aina kun laskuja tulee. Yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuista ja osakkaan vastikeperusteista on kuitenkin saatettu määrätä aivan toisin.

Lue lisää

Linda Hartikainen

Kurtturuusun hävittäminen taloyhtiön piha-alueelta

20.05.2020

Kasvaako taloyhtiön pihalla anilliininpunaisina tai valkoisina kukkivia ruusupensaita? Kyseessä saattaa olla kurtturuusun Rosa Rugosa -laji tai sen valkokukkainen muoto Rosa rugosa f. alba, jotka on luokiteltu kansallisesti merkityksellisiksi haitallisiksi vieraslajeiksi. Niiden kasvatuksesta tulee kiellettyä 1.6.2022 jälkeen ja taloyhtiöiden onkin jo nyt syytä havahtua hävittämistoimenpiteisiin.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Yhtiökokous on aina pidettävä fyysisesti

18.05.2020

Kiinteistöliiton lakineuvonnassa puhuttaa yhtiökokousten pitäminen pandemian aikana ja etäyhteyksien hyödyntäminen. Keskustelua on herättänyt esimerkiksi se, voidaanko yhtiökokous järjestää kokonaan etäyhteyksin. Toisaalta on pohdittu, kenen tulee olla kokouspaikalla, jos kokouksessa mahdollistetaan etäosallistuminen?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Osakeluettelot ajan tasalle!

08.05.2020

Osakeluettelon siirtopalvelu on avattu 23.4.2020. Palvelu on suunnattu ensisijaisesti niille taloyhtiöille, joilla ei ole käytössään isännöintijärjestelmää. Palveluun kirjaudutaan osakehuoneistorekisteri.fi-sivustolta.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Hallituksen varajäsenen asema

07.05.2020

Lakineuvonnassamme kysytään toisinaan hallituksen varajäsenen asemasta. Erityisesti yhtiöt pohtivat, milloin hallitukseen voidaan ylipäänsä valita varajäseniä, milloin heidät tulee kutsua hallituksen kokouksiin ja milloin varajäsen on oikeutettu hallituksen kokouspalkkioon.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Huolellinen perehtyminen isännöintisopimukseen on valttia

30.04.2020

Asunto-osakeyhtiölaki sääntelee hyvin yleisluontoisesti isännöitsijän tehtävistä, eikä siinä oteta kantaa tehtävistä maksettavaan korvaukseen. Isännöitsijän tarkemmat tehtävät ja niistä maksettavat palkkiot määritelläkin isännöintisopimuksessa ja sen liitteissä. Sopimuksen perusteella sekä taloyhtiön hallitukselle että isännöitsijälle on tarkoitus syntyä yhtenäinen käsitys siitä, mitä tehtäviä kiinteä kuukausipalkkio kattaa ja mitkä tehtävät kuuluvat erillisveloituksen piiriin. Erillisveloituksia voidaan periä esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, remonttien valvonnasta sekä kokouksista. Lisäksi on voitu sopia vaikkapa kilometrikorvauksista ja kopiointimaksuista.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Päätöksenteko yhtiökokousta pitämättä

28.04.2020

Viime aikoina on ollut paljon esillä yhtiökokouksen järjestäminen etänä. Asunto-osakeyhtiölaki lähtee siitä, että yhtiökokoukseen voidaan osallistua myös kokouspaikan ulkopuolelta postin välityksellä tai teknisen välineen avulla. Tämän etäosallistumisen soveltaminen edellyttää joko yhtiöjärjestyksen määräyksen tai hallituksen päätöstä asiasta, mikäli hallituksen päätösvaltaa asiassa ei ole rajoitettu yhtiöjärjestyksessä. Käytännössä etäosallistumisen mallit muodostuvat mahdollisuudesta osallistua etukäteen sähköpostilla tai postilla, mahdollisuudesta osallistua etäyhteydellä ja mahdollisuudesta osallistua sähköpostilla tai postilla ja etäyhteydellä.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Uusia työkaluja yhtiökokousten pitoon

09.04.2020

Koronavirusepidemiasta on vaikea löytää mitään positiivista sanottavaa! Sen se kuitenkin on saanut aikaan, että se on pakottanut meidät opettelemaan ja kehittämään nopealla aikataululla uusia tapoja ja työkaluja työn tekemiseen. Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto ovat yhdessä kehittäneet etätyökalun postikokouksia varten sekä teknisen välineen avulla yhtiökokoukseen osallistumista varten.

Lue lisää

Jenni Hupli

Korona digiloikan vauhdittajana taloyhtiöissä

06.04.2020

Eri yhteisöissä on viime viikot totuteltu liikkumisrajoituksiin, etätöihin ja koko perhekunnan tiiviiseen yhteiseloon. Ennen koronaa etätyö merkitsi monelle työrauhaa, nyt kotityöpäiviin pyritään rakentamaan sosiaalista yhteydenpitoa etäyhteyksin. Ensimmäisten päivien videoneuvottelukommervenkit on kuitattu huumorilla ja kokemuksista on otettu opiksi. Yhteydenpidosta on tullut elämänmakuista kunkin arkiympäristön tultua tutuksi niin kollegoille kuin yhteistyökumppaneillekin.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Hallituksen toimikausi yhtiökokouksen lykkääntyessä

23.03.2020

Suomessa vallitsevien poikkeusolosuhteiden johdosta moni taloyhtiö saattaa harkita varsinaisen yhtiökokouksen siirtämistä myöhempään ajankohtaan, kuin mihin osakkaat ovat aiempina vuosina tottuneet. Miten tämä myöhempi yhtiökokousajankohta vaikuttaa taloyhtiön nykyisen hallituksen toimikauteen?

Lue lisää

Minna Anttila

Sähköistä laskutusta koskeva laki ja taloyhtiöt

18.03.2020

Elinkeinonharjoittajalla on oikeus saada laskunsa sähköisessä muodossa 1.4.2020 alkaen. Tämä oikeus perustuu Hankintayksiköiden ja elinkeinonharjoittajien sähköistä laskutusta koskevan lain 4 §:ään, jonka soveltaminen alkaa 1.4.2020. Neuvontaamme on tullut kysymyksiä siitä, täytyykö taloyhtiöiden jatkossa lähettää laskunsa sähköisesti esimerkiksi liikehuoneistojen vuokralaisilleen.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Vastuuvapauden myöntäminen yhtiökokouksessa

06.03.2020

Varsinainen yhtiökokous päättää vastuuvapauden myöntämisestä yhtiön johdolle enemmistöpäätöksellä. Vastuuvapauden myöntäminen tarkoittaa käytännössä sitä, että taloyhtiö luopuu esittämästä vahingonkorvausvaatimusta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle päätöksen kattaman tilikauden aikaisesta toiminnasta.

Lue lisää

Tiina Räsänen

Ajoissa yhtiökokouskutsun kanssa

28.02.2020

Yhtiökokouskausi lähestyy kevään tullen. Kokouskutsun toimittamisen kanssa kannattaa toimia huolellisesti, eikä taloyhtiön kannata ottaa turhia riskejä moitekanteen nostamisen suhteen. Yhtiökokouksen ajankohta kannattaa ilmoittaa osakkaille heti, kun hallitus ja isännöitsijä ovat sen päättäneet – näin osakkaat voivat varata ajankohdan kalenteristaan yhtiökokoukseen osallistumiseksi.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Huoneistotietojärjestelmä tulee vähitellen tutuksi

10.02.2020

Reilu vuosi on kulunut huoneistotietolain voimaantulosta. Kaikki viime vuonna perustetut ja uudemmat asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt kuuluvat automaattisesti huoneistotietojärjestelmään. Kun vanhempien yhtiöiden siirtäminen huoneistotietojärjestelmään on viivästynyt, on järjestelmä vielä monille vieras.

Lue lisää

Minna Anttila

Oletko kuullut Tietoturvamerkistä?

31.01.2020

Monessa kodissa on nykyään Internetin välityksellä käytettäviä älykkäitä laitteita ja palveluja. Näitä laitteita ovat muun muassa älytelevisiot, älytermostaatit, valvontakamerajärjestelmät ja älykellot. Älylaitteet kuljettavat tietoa Internetin kautta ja viestivät myös muun muassa muiden älytuotteiden kanssa. Niin Suomessa kuin maailmanlaajuisesti onkin herätty ajattelemaan yhä enemmän näihin laitteisiin ja palveluihin liittyviä tietoturvariskejä ja niiden hallintaa.

Lue lisää

Jenni Hupli

Valppaana naapuritontin hankkeissa

27.01.2020

Kaupungistumisen vauhti kiihtyy ja kaupunkirakenne tiivistyy. Perinteisten korjaushankkeiden lisäksi erilaiset lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeet ovat kasvukeskuksissa arkipäivää. Naapuruston hankkeita kannattaa seurata valppaasti ja vaikuttaa, kun sen aika on. Käyn tässä blogissani läpi sitä, miten taloyhtiössä voidaan jo ennakolta vaikuttaa naapurin hankkeisiin. Valitus- ja muut mahdolliset jälkikäteiset oikeussuojakeinot jäävät myöhemmän tarkastelun varaan.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Osakkaan vuokralaisen vahingonkorvausvastuu

16.01.2020

Taloyhtiömaailmassa ei aina voida välttyä vahingoilta. Joskus vahingon voi aiheuttaa rikkoutunut putki tai vuotava katto, toisinaan vahingon syy voi olla myös inhimillinen toiminta. Asukas saattaa esimerkiksi asentaa itse astianpesukoneen poistoletkun väärin, jolloin vuotava liitos ajan myötä aiheuttaa keittiön rakenteille kosteusvaurion. Iso vahinko voi aiheutua myös esimerkiksi siitä, että huoneistossa on jäänyt keittiön hana auki ja yli valunut vesi on aiheuttanut vesivahingot osakkaan oman huoneiston lisäksi alakerran naapurin huoneistoon. Tällaisen inhimillisen toiminnan aiheuttaman vahingon yhteydessä herää usein kysymys vahingonkorvausvastuusta.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Yhtiöjärjestys kuntoon – kysy neuvoa Kiinteistöliiton lakineuvonnasta

08.01.2020

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys. Laki määrittää yhtiöjärjestyksen vähimmäissisällön. Usein yhtiöjärjestykset ovat kuitenkin sisällöltään huomattavasti kattavampia. Jotta yhtiöjärjestys vastaisi taloyhtiön ja osakkaiden tarpeita, kannattaa se pitää ajan tasalla. Aika ajoin on myös hyvä tarkastella mahdollisia muutostarpeita.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Uusi vuosi toi mukanaan lakimuutoksia

03.01.2020

Vuosi 2020 on käynnistynyt ja uusi vuosi toi mukanaan monenlaista huomioitavaa myös taloyhtiömaailmaan. Kannattaa aktiivisesti seurata Kiinteistöliiton somekanavia, lukea Kiinteistölehteä sekä osallistua paikallisyhdistysten jäsentilaisuuksiin, jotta käytössäsi on varmasti aina ajantasaisin tieto. Seuraavassa lyhyt katsaus tärkeimpiin vuoden vaihteessa voimaan astuneisiin lakimuutoksiin.

Lue lisää

Laura Lithenius

Mistä on hyvä taloyhtiö tehty?

23.12.2019

Olen noin neljä vuotta työssäni päässyt kuulemaan paljon erilaisia kertomuksia siitä, miten taloyhtiöissä on taloyhtiön arkea pyöritetty, tehty asioita yhdessä ja monia haastaviakin hankkeita ja korjauksia viety läpi onnistuneesti. Vuosi lähenee loppuaan ja päätin ynnätä yhteen sitä, mikä tekee taloyhtiöstä arvokkaan ja hyvän niin osakkaiden, asukkaiden kuin koko yhtiönkin näkökulmasta.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Sopimushinnan tarkistaminen

18.12.2019

Sopimuksissa kannattaa ja tulee mahdollisimman tarkasti määritellä mitä palveluita taloyhtiö ostaa ja millä hinnalla. Lisäksi on syytä kiinnittää huomiota siihen, miten sopimushinta tarkistetaan. On selvää, että hintojen nousua ei kukaan toivo, mutta hinnasta on helpompi neuvotella kun tarkistuksesta on sovittu etukäteen.

Lue lisää

Tapio Haltia

Ilmalämpöpumpun asentaminen herättää keskustelua

10.12.2019

Kun osakas haluaa asentaa ilmalämpöpumpun huoneistoonsa, on kyse asunto-osakeyhtiölain mukaisesta osakkeenomistajan muutostyöstä. Osakkaalla on lakiin perustuva lähtökohtainen oikeus suorittaa huoneistossaan sen käyttötarkoituksen mukaisia muutostöitä, kunhan niistä ei aiheudu olennaista haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Jos kuitenkin muutostyö ulottuu huoneiston ulkopuolelle, ei osakkaalla ole oikeutta muutostyöhön ilman yhtiön suostumusta.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Alustava osakeluettelomerkintä ja veron vanhentuminen

25.11.2019

Valtaosassa asunto-osakeyhtiöitä osakeluettelon ylläpidosta vastaa vielä tällä hetkellä hallitus. Jos yhtiöllä on isännöitsijä, hän käytännössä tarkistaa uuden omistajan toimittamat asiakirjat ja arvioi, onko siirrosta saatu yhtiölle luotettava selvitys eli voidaanko osakeluettelomerkintä uudelle omistajalle tehdä. Jos osakkeet on myyty, ostajan tulee maksaa varainsiirtovero. Välillä käy niin, että yhtiölle toimitettu kauppaa koskeva selvitys on muilta osin asianmukainen, mutta varainsiirtoveroa ei (vielä) ole maksettu tai ainakaan asianmukaista selvitystä veron maksusta ei yhtiölle esitetä. Silloin osakeluettelomerkintää ei saa tehdä.

Lue lisää

Minna Anttila

Muutoksia rakentamisen tiedonantovelvollisuuteen

18.11.2019

Rakentamisen tiedonantovelvollisuus on osa harmaan talouden torjuntaa ja sitä koskevat säännökset tulivat voimaan heinäkuussa 2014. Tiedonantovelvollisuus koskee urakkatietoja ja yhteisen työmaan työntekijätietoja. Edellä mainitut tiedot annetaan eri perusteilla. Tiedonantovelvollisuuteen liittyvät perusasiat säilyvät edelleen ennallaan ja marraskuun 2019 alusta voimaan tulleet muutokset koskevat Verohallinnolle annettavien tietojen yksityiskohtia.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Posti lakkoilee – miten yhtiökokouskutsuille käy?

08.11.2019

Näillä näkymin maanantaina alkaa Postin lakko. Tuleva lakko on monessa taloyhtiössä herättänyt huolen siitä, miten lähiviikkojen yhtiökokouskutsujen ja yhtiökokousten käy.

Lue lisää

Jenni Hupli

Tarkkuutta kunnossapitotarveselvityksen laadintaan

04.11.2019

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että varsinaisessa yhtiökokouksessa esitetään hallituksen kunnossapitotarveselvitys. Kyseessä on hallituksen arvio sellaisista yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvistä tarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Kunnossapitotarpeita on tarkasteltava yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden ajanjaksolta.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Hallinnonluovutuskokous on ylimääräinen yhtiökokous

28.10.2019

Uudiskohteessa taloyhtiön hallinto siirtyy rakennuttajalta osakkeenostajille ns. hallinnonluovutuskokouksessa. Mitä kokouksessa tapahtuu ja mihin tulisi erityisesti kiinnittää huomiota?

Lue lisää

Minna Anttila

Osakkaiden informointi hallituksen päätöksistä ja yhtiön sopimuksista

21.10.2019

Kuulen neuvonnassa usein kysymyksiä siitä, onko osakkaalla oikeus saada nähtäväkseen esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouspöytäkirjoja ja sopimuksia. Osakas ymmärrettävästi haluaa saada tietoa yhtiön asioista, omistaahan hän sen osakkeita. Hallituksen päätettäväksi jää usein, miten ja missä muodossa se antaa osakkaille tietoa.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Muutoksia varainsiirtoveroilmoituksen ja osakesiirtojen ilmoitusmenettelyn osalta

14.10.2019

Varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksaminen muuttuvat 1.11.2019 alkaen. Tämä muuttaa myös todistusta varainsiirtoveron maksamisesta, jonka asunnon uusi omistaja toimittaa isännöitsijälle osakeluettelomerkintää varten.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari, Tapio Haltia ja Laura Lithenius

Näin päätät yhtiöjärjestysmuutoksesta onnistuneesti

30.09.2019

Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätetään aina yhtiökokouksessa. Muutoksen pääasiallinen sisältö on lain mukaan mainittava kokouskutsussa. On suositeltavaa liittää ehdotetut yhtiöjärjestysmääräykset sellaisinaan kokouskutsuun.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Varautukaa syksyn sateisiin

13.09.2019

Syksy sateineen tekee tuloaan ja mediassa näkee kuvia, miten vesi on vallannut jalankäytävät ja kadut. Pahimmassa tapauksessa vesi valuu vääriin paikkoihin aiheuttaen vesivahinkoja. Nämä tilanteet saattavat helposti johtua siitä, ettei vesi pääse kulkemaan sadevesikaivoihin, koska ritilät ovat tukkeutuneet puista pudonneista lehdistä tai muusta roskasta. Nyt onkin korkea aikaa muistuttaa kiinteistöomistajan syksyisestä puhtaanapitovastuusta.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Osakeluettelon siirtopalvelu avautuu lokakuussa

09.09.2019

Ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden on siirrettävä osakeluettelon ylläpito Maanmittauslaitokselle vuoden 2022 loppuun mennessä. Sähköinen osakeluettelon siirtopalvelu avautuu lokakuussa ja helpottaa ja nopeuttaa siirron tekemistä. Siirtopalvelu tarjoaa yhtiölle esitäytettyjä tietoja yhtiöstä, sen huoneistoista ja osakkaista. Siirtopalvelusta hyötyvät erityisesti sellaiset pienet yhtiöt, joiden käytössä ei ole isännöintijärjestelmää.

Lue lisää

Tapio Haltia

Syksyn alku on hyvää aikaa haistella uusia tuulia

03.09.2019

Vaikka pahempia ukkosia ei ehkä enää ole odotettavissa, on ilmassa kuitenkin runsaasti sähköä. Aikanaan sähkö toi valon pirtteihin. Nyt on käsillä sähköistämisen toinen aalto, joka nivoutuu osaksi laajempaa yhteiskuntamme digitalisaatiota. Taloyhtiöitä kehitys koskettaa monella tavalla: on sähköautoa, aurinkosähköä, tietoliikenneyhteyksiä ja sähkölukkoja. Jopa asunto-osakkeet ovat muuttumassa sähköisiksi. Vaikka välillä tuntuisi siltä, että oltaisiin kuin ukkosmyrskyn silmässä, voidaan hyvällä varautumisella ja huolellisella valmistelulla valjastaa uudistukset kaikkien hyödyksi.

Lue lisää

Laura Lithenius

Rakennustyön tarkkailija – osakkeenomistajien suojana rakentamisvaiheessa

23.08.2019

Rakentamisen laadusta on viime aikoina ollut paljon keskustelua. Asuntokauppalain 2. luvussa on säännökset ostajan suojasta rakentamisvaiheessa, kuten eri vakuuksista ja turva-asiakirjoista. Laki mahdollistaa lisäksi osakkeenostajille mahdollisuuden valita omaksi edustajakseen rakennustyön tarkkailijan. Tarkkailijan valinta lisää osakkeenomistajien suojaa rakentamisvaiheessa, ja osakkeenostajien on hyvä tutustua tähän mahdollisuuteen etukäteen sekä tietenkin osallistua osakkeenostajien kokoukseen, jossa asiasta voi päättää.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Isännöitsijän läsnäolo hallituksen kokouksessa

16.08.2019

Välillä taloyhtiöiden hallituksessa herää kysymys siitä, että voivatko hallituksen jäsenet kokoontua keskenään ilman isännöitsijän läsnäoloa. Isännöitsijän läsnäolo-oikeudesta hallituksen kokouksessa on asunto-osakeyhtiölaissa omat säännöksensä. Lain mukaan isännöitsijällä on oikeus olla läsnä hallituksen kokouksessa ja käyttää siellä puhevaltaa, vaikka hän ei olisikaan hallituksen jäsen, jollei hallitus päätä toisin. Hallitus voi näin ollen halutessaan päättää kieltää isännöitsijää osallistumasta kokoukseen. Isännöitsijän läsnäoloa ei kuitenkaan voida kieltää, jos isännöitsijä on myös hallituksen jäsen.

Lue lisää

Jenni Hupli

Riittääkö minimi? Ajatuksia taloyhtiön hyvästä hallinnosta

09.08.2019

Oletko pohtinut sitä, millaisissa tilanteissa sinulle riittää minimi? Siis, jos voit itse valita. Mitä materiaan tulee, kaapit on konmaritettu, panostettu luomu- ja lähiruokaan kasvispainotuksella, suosittu kierrätystä sekä ostettu tavaroita harkiten vain todelliseen tarpeeseen ekologisuuskärki edellä. Tavararintamalla on tullut konkreettisesti havaittua, että vähemmän on enemmän.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Yhtiökokoukseen osallistuminen etäyhteyden avulla

31.07.2019

Lähtökohtaisesti yhtiökokouksessa edellytetään osakkeenomistajien fyysistä läsnäoloa. Asunto-osakeyhtiölaki kuitenkin sallii etäosallistumisen yhtiökokoukseen teknisen apuvälineen kautta, kunhan lain edellyttämät vaatimukset täyttyvät (AOYL 6 luku 17 §).

Lue lisää

Minna Anttila

Pitkät poissaolot ja huoneiston kunnon valvonta

05.07.2019

Kesälomakausi on taas kuumimmillaan ja paljon koteja on matkailun ja mökkeilyn ajan tyhjillään. Kun huoneisto on tyhjillään pidemmän aikaa, on asunto-osakeyhtiön osakkaan järjestettävä huoneistonsa kunnon valvonta.

Lue lisää

Johanna Ylä-Mononen

Hallituksen päätöksenteko loma-aikana

01.07.2019

Viime päivinä neuvontaan on tullut tiedusteluja koskien hallitustyöskentelyä loma-aikana. Kesäisin myös taloyhtiön hallitus lomailee ja kokoontuu vain tarvittaessa. Hallitukselta voidaan kuitenkin toisinaan vaatia nopeaa päätöksentekoa jonkin yksittäisen asian osalta. Miten asiassa tulisi toimia, jos suurin osa hallituksen jäsenistä on ulkomailla tai mökkeilemässä, eikä hallitusta saada nopeasti kutsuttua koolle päättämään asiasta?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Osakkaat valmiina vesille?

20.06.2019

Useimmat taloyhtiöt sijaitsevat kaupunkikeskuksissa, ja niissä asustelevat osakkaat ovat tottuneempia liikkumaan maalla kuin vesillä. Edessämme on kuitenkin Suomen suuri kesäjuhla, Juhannus isolla J:llä, ja vesille suuntaavat enemmän ja vähemmän tottuneet veneilijät. Varsinkin vähemmän vesillä liikkuneiden on hyvä kerrata muutama asia ennen ulapalle suuntaamista. Eikä tottuneellekaan kertaus ole ollenkaan pahasta!

Lue lisää

Laura Lithenius

Lisätilaa polkupyörille taloyhtiössä

14.06.2019

Kevään ja kesän aikana tulee usein talkoiden yhteydessä keskusteluun pyörävaraston siivous ja pyörätilojen riittävyys. Osakkaat omistavat nykyään enenevissä määrin polkupyöriä varsinkin kaupunkialueilla. Osakkaat voivat omistaa useampia pyöriä eri tarkoituksiin, voi olla sähköpyöriä, laatikkopyöriä ja kilpapyöriä sekä fatbikeja. Myös yhteiskunnassa pyöräilyn edistämiseen panostetaan entistä enemmän. Tämä kaikki vaikuttaa myös taloyhtiöiden pyöräsäilytystarpeeseen.

Lue lisää

Tapio Haltia

Yhtiökokouksen pöytäkirja ja sen tarkastaminen

11.06.2019

Asunto-osakeyhtiön varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tämä tarkoittaa valtaosassa yhtiöitä, että kokous pidetään kesäkuun loppuun mennessä. Yhtiökokouksen puheenjohtaja vastaa siitä, että kokouksesta laaditaan pöytäkirja, jonka hänen lisäkseen allekirjoittaa vähintään yksi pöytäkirjan tarkastaja. Kuten usein on tapana, valitaan kaksi tarkastajaa, jolloin kummankin on myös allekirjoitettava pöytäkirja. Pöytäkirjan tulee lain mukaan olla nähtävillä neljän viikon kuluessa kokouksesta, jonka jälkeen osakkailla on myös oikeus pyytää ja saada siitä jäljennös kohtuullista korvausta vastaan.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Sähköpyörät taloyhtiössä

24.05.2019

Sähköavusteisten polkupyörien eli sähköpyörien määrä on viime vuosina kasvanut katukuvassa. Mikä tämä sähköpyörä oikein on? Käytännössä kyse on polkupyörästä, jossa on akulla toimiva sähkömoottori auttamassa pyöräilijää etenemisessä. Polkupyörään rinnastuvassa sähköpyörässä moottorin avustus saa toimia vain poljettaessa ja avustuksen on kytkeydyttävä pois pyörän nopeuden saavuttaessa 25 km/h. Liikenteessä sähköpyöriin sovelletaan polkupyörän teknisiä vaatimuksia, eikä niille tarvitse ottaa erillistä liikennevakuutusta. Polkupyörään rinnastuvan sähköpyörän suurin teho saa olla enintään 250W.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Hallituksen puheenjohtajan valinta

20.05.2019

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiöllä on oltava hallitus. Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet. Jos hallituksessa on useita jäseniä, hallitukselle on valittava puheenjohtaja.

Lue lisää

Jenni Hupli

Demokratiasta ja asunto-osakeyhtiöistä

10.05.2019

Tuore eduskunta on aloittanut toimikautensa ja hallitusohjelmaneuvottelut ovat käynnissä. Myös europarlamenttivaalit häämöttävät nurkan takana. Eletään demokratian saralla orastavaa kevätvaihetta. On mielenkiintoista nähdä, millaisen hallituksen Suomi lopulta saa. Vielä suurempaa jännitystä aiheuttaa tulevan pääministerin hallitusohjelma. Tämä ohjelma nimittäin vaikuttaa väistämättä kaikkien meidän elämiseen ja asumiseen sekä tietysti myös asumisen jo entuudestaan korkeisiin kustannuksiin.

Lue lisää

Minna Anttila

Uuden hallituksen järjestäytyminen

03.05.2019

Asunto-osakeyhtiössä valitaan taas jäseniä hallituksiin. Uudelle jäsenelle yhtiön asiat ja hallitustyöskentely ovat usein aluksi vieraita. Toisaalta koko hallituksen on hyvä sopia yhteisistä pelisäännöistä, jotta yhteistyö sujuu. Hallituksen ensimmäisessä kokouksessa onkin tärkeintä järjestäytyminen. Seuraavassa muutama vinkki siitä, mitä uuden hallituksen kannattaa käydä läpi ensimmäisessä kokouksessaan.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Vapunvietto taloyhtiössä

30.04.2019

Vappuun liittyvä juhliminen saattaa kuumentaa taloyhtiössä tunteita, mutta jokaisella on oikeus järjestää satunnaisia juhlia omassa kodissaan ja satunnaisia juhlia on jokaisen siedettävä. Juhlia järjestäessä on kuitenkin muistettava yörauha ja huomioitava naapurit. Juhlia pitävän kuuluu siis huolehtia että keskustelun ja musiikin äänenvoimakkuus pysyy kohtuullisena.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Osakas – näin valmistaudut huoneistotietojärjestelmään

18.04.2019

Yksi keskeinen keskustelunaihe tämän vuoden alusta lähtien asunto-osakeyhtiömaailmassa on ollut huoneistotietojärjestelmä. Merkittävin muutos yhtiöille on osakeluettelon ylläpidon siirtyminen Maanmittauslaitokselle, kun yhtiön hallitus päätöksen siirrosta tekee. Sen jälkeen pallo siirtyy osakkaille eli osakkaat luopuvat paperisista osakekirjoistaan mm. kun omistusoikeus osakkeen osalta siirtyy uudelle osakkaalle tai vapaaehtoisesti. Mitä osakkaan on hyvä huomioida jo etukäteen eli ennen kuin osakeluettelon siirto tapahtuu?

Lue lisää

Laura Lithenius

Jos taloyhtiö ei korjaa vastuullaan olevia vikoja…

15.04.2019

Taloyhtiön velvollisuus on hoitaa vastuullaan olevat korjaukset, kun niitä ilmenee. Tämä velvollisuus tulee suoraan AOYL 4 luvun 2 §:stä. Yhtiön vastuulle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta päättää yhtiö. Yhtiöllä on tällöin oikeus määrätä työn suoritustapa, työn laajuus ja tekijä. Yhtiön tulee tietenkin noudattaa korjauksessa hyvää rakennustapaa. Hyvällä rakennustavalla tarkoitetaan käytännössä kyseistä kunnossapito- ja rakennustyötä koskevia normeja, määräyksiä, suosituksia ja ohjeita. Tällaisia on maankäyttö- ja rakennuslaissa ja -asetuksessa, Suomen rakennusmääräyskokoelmassa, kuntien rakennusmääräyksissä ja rakennustöiden yleisiä laatuvaatimuksissa (RYL) ym. Mikäli hyvää rakennustapaa ei noudateta, voi siitä seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Aikalisä – MML suosittelee, että osakeluettelon siirtoja tehdään vasta loppuvuodesta 2019 alkaen

08.04.2019

Maanmittauslaitos tiedotti viime viikolla, että sähköinen osakeluettelon siirtopalvelu avataan lokakuussa. Tiedotteessaan Maanmittauslaitos suosittelee, että taloyhtiöt tekevät osakeluettelon siirron loppuvuodesta 2019 alkaen. Aikaa siirtojen tekemiseen on vuoden 2022 loppuun asti. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vaikka osakeluettelon tietoja on mahdollista siirtää huoneistotietojärjestelmään jo toukokuusta lukien, taloyhtiön kannattaa vielä odottaa!

Lue lisää

Tapio Haltia

Kuka päättää hallituksen palkkioista?

02.04.2019

Varma kevään merkki on ilmojen lämpenemisen ja kesäaikaan siirtymisen ohella myös taloyhtiön yhtiökokouskutsun tupsahtaminen postilaatikkoon – tai yhä useammin myös sähköiseen sellaiseen. Muiden mukavien asioiden lomassa pähkäillään yhtiökokouksissa myös sitä, millaisilla palkkioilla kokouksessa valittavan hallituksen jäsenet taloyhtiön asioita edistävät. Joskus palkkioasia herättää keskustelua myös hallituksen toimikauden aikana, esimerkiksi silloin, jos hoidettava asia osoittautuu ajateltua työläämmäksi.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Milloin hallituksen jäsen on esteellinen?

21.03.2019

Osakkaiden ja itse hallituksenkin keskuudessa voi herätä välillä kysymyksiä siitä, että milloin hallituksen jäsen ei voi osallistua tietyn asian käsittelyyn. Tällöin on kyse esteellisyydestä, mikä tarkoittaa sitä, että esteellinen hallituksen jäsen ei saa osallistua päätöksentekoon, sillä se saattaa johtaa päätöksen pätemättömyyteen. Hallituksen jäsenellä ei esteellisyystilanteessa ole asiassa puhe-, eikä äänioikeutta.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Vastuuvapauden myöntäminen hallitukselle ja isännöitsijälle

18.03.2019

Etenkin nyt yhtiökokouskauden kynnyksellä puhelinneuvontaan tulee aika ajoin kysymyksiä vastuuvapauden myöntämisestä tai sen epäämisestä yhtiön johdolle, eli yhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Mitä vastuuvapauden myöntäminen merkitsee ja tuleeko vastuuvapaudesta päättää kerralla koko johdon osalta

Lue lisää

Jenni Hupli

Vastuunjakotaulukot uudistuivat - faktat haltuun

08.03.2019

Vastuunjakotaulukot ovat uudistuneet. Taulukkoja on laajennettu kattamaan rakennuskannan teknistä kehitystä sekä yleistyneitä ilmiöitä, kuten tuhoeläinten torjuntaan liittyvän vastuunjaon. Samassa yhteydessä on päädytty tekemään muutama tarkistus aiempiin linjauksiin. Esimerkiksi ilmanvaihdon suodattimen vaihtovastuu on siirretty yhtiölle. Samoin tukkeutuneen pesualtaan hajulukon puhdistusvastuu on siirretty yhtiölle.

Lue lisää

Minna Anttila

Huomio taloyhtiön teletiloihin

01.03.2019

Kenellä on pääsy taloyhtiönne yhteisiin teletiloihin? Tästä kannattaa olla selvillä, sillä teletiloissa on usean liittymänhaltijan liittymiin kuuluvien johtojen kytkentäpaikkoja ja näihin liittymiin kuuluvia telelaitteita. Huolimattomuus lukitusturvallisuudessa voi johtaa ilkivaltaan, tietoturvariskeihin ja jopa vakoiluohjelman asentamiseen.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Laajan ja vaativan kuolinpesäsaannon merkitseminen osakeluetteloon – onko huoneistotietojärjestelmästä apua?

21.02.2019

Lasse marssii isännöitsijän luo ja vaatii osakeluettelomerkinnän tekemistä mukanaan kopio testamentista ja osakekirjasta. Lasse on perinyt kaukaisen sukulaisensa Maijan, joka Lassen mukaan omistaa huoneiston A5. Osakeluettelossa ja osakekirjassa omistajina näkyvät Maijan isovanhemmat Alvar ja Ellen. Alvar on kuollut v. 1969 ja Ellen v. 2001. Maijan sisar Mirjami on kuollut lapsettomana v. 1986. Maija on ollut naimisissa Eskon kanssa ja lapseton avioliitto on päättynyt Eskon kuolemaan v. 2000. Isännöitsijältä menevät jälleen yöunet – eikö näihin hankaliin tilanteisiin ole luvassa mitään helpotusta missään vaiheessa?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Innokas voi ehdottaa itseään hallituksen jäseneksi

18.02.2019

Viime viikolla neuvontaan tuli poikkeuksellinen kysymys siinä mielessä, että kun yleisesti hallitustyöskentelystä puhutaan, kysytään usein että ketä sinne hallitukseen voidaan valita. Pitääkö heidän olla vapaehtoisia ja pitääkö ennen valinta saada heiltä suostumus. Nyt kuitenkin kysyjää kiinnosti, saako itseään ehdottaa hallitukseen, jos on innokas lähtemään mukaan hallitustyöskentelyyn.

Lue lisää

Laura Lithenius

Kunnossapitotarveselvityksen takia vahingonkorvausvastuuseen?

08.02.2019

Muutamaan otteeseen on noussut lakineuvonnassa esiin kysymys siitä, voiko kunnossapitotarveselvityksen sisällön takia joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos joku osakas ei selvityksen takia saisikaan huoneistoaan myytyä. Tämä on mielestäni hieman vääristänyt sitä perimmäistä kunnossapitotarveselvityksen tarkoitusta, joka on osakkaiden informointi tulevista tarpeellisista kunnossapitotoimista yhtiössä.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Hyötyä vai haittaa?

28.01.2019

Huoneistotietojärjestelmää koskeva laki tuli voimaan 1.1.2019. Uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan jatkossa aina sähköisesti, eikä niille enää paineta osakekirjoja. Paperinen osakekirja korvataan uusissa yhtiöissä Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin tehtävällä sähköisellä omistajamerkinnällä. Vanhoissa yhtiöissä paperisista osakekirjoista luopuminen ei ole vielä mahdollista, eikä uudistus muutoinkaan vielä näy vanhan yhtiön arjessa. Spekulointi siitä, onko uudistuksesta hyötyä vai haittaa taloyhtiöille on kuitenkin alkanut.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Osakkaalla vastikerästejä – mikä neuvoksi?

18.01.2019

Neuvonnassa on nyt tammikuun aikana tullut jonkin verran kysymyksiä osakkaiden vastikerästeihin liittyen. Näissä tilanteissa taloyhtiöllä on useampia vaihtoehtoja puuttua asiaan, mutta tärkeää on reagoida nopeasti. Vastikkeensa laiminlyönyttä osakasta tulee lähestyä maksumuistutuksella pian vastikemaksun erääntymisen jälkeen. Erääntyneistä vastikkeista voidaan periä korkolain mukaista viivästyskorkoa ja perintälain mukaisia perintäkuluja. Usein nämä osakkaalle ylimääräiset kulut toimivat jo kannustimena maksaa vastikkeet ajoissa. Mikään ei estä hallitusta harkitsemaan maksusuunnitelman tekoa osakkeenomistajan kanssa, mikäli osakkaan laiminlyönti ei ole merkittävä. Tällöin maksusuunnitelman tulee kuitenkin olla taloyhtiön edun mukainen kokonaisuus huomioiden.

Lue lisää

Jenni Hupli

Joku roti

11.01.2019

Vuoden vaihtuminen toi mukanaan ryhtiliikkeen. Kuhinaa on niin kuntosaleilla kuin hiihtoladuillakin. Kahvi on vaihtunut teehen ja lihapadat salaattiin. Kieltojen lista on pitkä. Olo on energinen ja virtaa riittää laittamaan kuntoon myös taloyhtiön viihtyvyysasiat. Mikäs sen tehokkaampaa kuin viritellä kieltolappusia myös naapureiden iloksi rapun ilmoitustaululle. Mitäs vikaa siinä nyt on?

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Tilintarkastus tai toiminnantarkastus pienissä taloyhtiöissä

07.01.2019

Tilintarkastajaa ei nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan tarvitse valita yhtiössä, jossa on alle 30 osakashallintaista huoneistoa, ellei tilintarkastuslaki tai muu laki edellytä tilintarkastajan valintaa taikka vähemmistöosakkeenomistajat sitä vaadi. Mikäli yhtiössä ei ole tilintarkastajaa, asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiössä on kuitenkin oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Uusi vuosi tuo uutta mukanaan

27.12.2018

Vuosi 2018 lähestyy loppuaan ja vuosi 2019 kolkuttelee jo oven takana. Tuleva vuosi tuo monenlaista uutta huomioitavaa myös taloyhtiömaailmaan. Kannattaa aktiivisesti seurata Kiinteistöliiton somekanavia, lukea Kiinteistölehteä sekä osallistua paikallisyhdistysten jäsentilaisuuksiin, jotta käytössäsi on varmasti aina ajantasaisin tieto! Ohessa tulevat muutokset pähkinänkuoressa, ole hyvä.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Isännöitsijäntodistus – yksi asuntokaupan tärkeimmistä asiakirjoista

14.12.2018

Neuvonnassa tulee aina välillä esiin kysymyksiä isännöitsijäntodistuksesta ja sen sisällöstä. Isännöitsijäntodistusta tarvitaan esimerkiksi asuntokauppaa tehdessä ja se on kieltämättä yksi asuntokaupan tärkeimmistä asiakirjoista. Sen sisällöstä säännellään asunto-osakeyhtiölaissa ja valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta. Näissä säännöksissä on määräykset siitä, mitä isännöitsijätodistukseen on kirjattava ja mitä asiakirjoja siihen on liitettävä. Todistuksesta selviävät tärkeimmät tiedot huoneistosta, taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä ja suunnitelluista korjauksista.

Lue lisää

Jenni Hupli

Tupakointikieltojen viidakossa

11.12.2018

Tupakointi kuumentaa tunteita jälleen asumisen kentällä. Tässä ajassa on hyvä kerrata lyhyesti tupakointikieltojen pelisäännöt.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Maltti on valttia

30.11.2018

Ainakin pohjoisessa Suomessa pyrytti alkuviikosta lunta oikein kunnolla. Aamuradion perusteella monena aamuna tuli lunta vaakatasossa niin, ettei liikenteessä nähnyt mitään. Samalla tavalla kuin maltti on valttia liikenteessä, silloin kun pyryttää, on se sitä myös taloyhtiöissä.

Lue lisää

Laura Lithenius

Osakkaan luvaton muutostyö

23.11.2018

AOYL:n mukaan osakkaalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia niissä tiloissa, joihin hänellä on hallintaoikeus osakkeidensa perusteella.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Sopimukseen perustuvan hinnan tarkistaminen

19.11.2018

Aikanaan, kun asunto-osakeyhtiön isännöintisopimus tehtiin, sovittiin muiden sopimusehtojen ohessa isännöinnistä maksettavasta palkkiosta. Jos sopimuksessa viitattiin isännöinnin yleisiin sopimusehtoihin (ISE 2007), sovittiin samalla myös ISE:n mukaisesta menettelystä isännöintipalkkioiden tarkistamisen osalta. On selvää, että hintojen nousua ei kukaan toivo. Välillä isännöintipalkkioiden tarkistuksia pidetään aivan kohtuuttomina ja joskus ne sellaisia myös ovat!

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Lumityöt ja hiekoitus talkootyönä?

06.11.2018

Taloyhtiön osakkaat ja asukkaat voivat halutessaan osallistua esim. taloyhtiön piha-alueiden kunnossapitotoimiin talkootyön merkeissä, ja talkootöitä järjestetäänkin etenkin keväisin ja syksyisin.

Lue lisää

Simo Merilä

Kiinteistön linjasaneeraus ja jälkiasennushissi

24.10.2018

Kiinteistössä tehty linjasaneeraus näkyy myös porrashuoneen kerrostasanteella, johon on sijoitettu linjasaneerauksen myötä uusi putki- / johtokotelo. Kotelosta löytyy usein uusi reitti mm. käyttövedelle sekä sähkö- ja telekaapeleille. Käytännössä on esiintynyt tilanteita, joissa kerrostasanteelle asennettu uusi kotelo estää jälkiasennushissin rakentamisen. Ilman koteloa jälkiasennushissin asentaminen olisi ollut mahdollista, kotelon kanssa taas ei. Miksi näin on päässyt tapahtumaan?

Lue lisää

Minna Anttila

Milloin taloyhtiö voi puuttua häiriöihin?

22.10.2018

Taloyhtiö voi ottaa osakkaan huoneiston yhtiön hallintaan, jos siellä vietetään häiritsevää elämää. Kaikki äänet eivät kuitenkaan ole sellaista häiriöitä, joka oikeuttaisi hallintaanottoon. Taloyhtiön hallitus joutuu häiriöilmoituksen saatuaan arvioimaan, ovatko kyseessä normaalielämän äänet, joita naapureiden täytyy sietää vain häiritsevä meteli, johon on mahdollista puuttua.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Kadonneet osakekirjat

11.10.2018

Osakekirjan hallinta ja siinä olevat siirtomerkinnät ovat osoitus omistusoikeudesta osakkeisiin. Joskus käy kuitenkin niin, että osakekirja syystä tai toisesta katoaa. Tilanne tulee usein vastaan esimerkiksi silloin, kun osakkaan perikunnalla ei ole tiedossa, mihin ”varmaan talteen” osakas on osakekirjansa aikoinaan laittanut säilytykseen. Tällöin kadonneen osakekirjan tilalle täytyy painattaa uusi osakekirja.

Lue lisää

Jenni Hupli

Hakkeri online

08.10.2018

Eriasteisista tietomurroista ja verkkorikollisuudesta on tullut jo arkipäiväinen ilmiö. Tietomurron kohteeksi ovat joutuneet jopa toimijat, joiden tietoturvan taso on huippuluokkaa. Meitä kansalaisia muistutetaan säännöllisesti siitä, kuinka pidetään salasanat ja tunnukset vain omassa tiedossa, panostetaan riittävän monimutkaisiin salasanoihin ja toisaalta, huolehditaan siitä, ettei samaa salasanaa käytettäisi useassa palvelussa. Mitä taloyhtiöissä voidaan tehdä?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Kiinteistönomistajan syksyinen puhtaanapitovastuu

02.10.2018

Taloyhtiön vastuu talvikunnossapidosta ja velvollisuudesta poistaa lumi ja jää tontin kohdalla olevalta jalkakäytävältä nousee joka talvi keskusteluissa esille. Korostetaan myös kiinteistöomistajan vastuuta kiinteistön turvallisuudesta ja vastuusta tarvittaessa hiekoittaa jalkakäytävää liukastumisen estämiseksi. Harvemmin keskustelussa nousee esille tontinhaltijan vastuu pitää sadevesikaivojen ritiläkannet puhtaana tai kasvillisuuden leikkausvastuu.

Lue lisää

Laura Lithenius

Kylpyhuoneen käyttöikä lopussa?

21.09.2018

Kylpyhuoneen käyttöiän määrityksessä voi käyttää apuna KH-korttia 90–00403, Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Märkätilojen käyttöikä on yleensä noin 25 vuotta.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Osakekirjat pian historiaa?

18.09.2018

Eduskunta sai perjantaina (14.9.2018) käsiteltäväkseen hallituksen esityksen huoneistotietojärjestelmää koskevaksi laiksi. Tavoiteaikataulun mukaisesti laki tulee voimaan jo vuoden 2019 alusta. Ideana on, että uudet asunto-osakeyhtiöt perustetaan ensi vuoden alusta lukien sähköisesti, eikä niille enää paineta osakekirjoja. Paperinen osakekirja korvataan Maanmittauslaitoksen ylläpitämään osakehuoneistorekisteriin tehtävällä sähköisellä omistajamerkinnällä. Vanhoissa yhtiöissä osakekirjoista luovutaan vaiheittain.

Lue lisää

Tapio Haltia

Osakkaiden osoitetiedot pankille?

10.09.2018

Taloyhtiöissä on viime aikoina tehty korjauksia varsin kiitettävällä tavalla. Samalla myös rahoitustarve on luonnollisestikin ollut merkittävä. Tämän osalta on jo pidempään ollut havaittavissa, että lainansaanti ei ole mikään itsestäänselvyys. Käytännössä pankit syynäävät yhtiön tilanteen ja tiedot varsin tarkasti. Uutena ilmiönä on kentältä kantautunut viestiä siitä, että pankit vaativat taloyhtiöiltä osakkaiden osoitetietoja. Syynä on se, että halutaan selvittää mahdollisten sijoittajaosakkaiden omistusosuudet.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Mitä tarkoittaa perustaso?

04.09.2018

Perustason käsite saattaa herättää hämmennystä ja epätietoisuutta taloyhtiössä. Mitä perustaso tarkoittaa ja miten se määräytyy?

Lue lisää

Kaisu Terkki

Puhtia asumisturvallisuuteen – luvat kuntoon!

24.08.2018

Taloyhtiömaailman lukitukseen liittyviä arkipäiväisiä toimia koskettava lakimuutos on astunut voimaan 1.1.2017, jolloin uudistui yksityisistä turvallisuuspalveluista annettu laki kokonaisuudessaan. Parhaillaan eletään siirtymäkautta, joka kestää kuluvan vuoden loppuun saakka. Mitä lakimuutos toi tullessaan ja miten yhtiöiden on muutokset arjessaan huomioitava?

Lue lisää

Minna Anttila

Huomio viestintään myös yhtiökokousten välillä

15.08.2018

Hyvä tiedonkulku on taloyhtiön hyvän hallinnon kulmakiviä. Avoimen ja suunnitelmallisen viestinnän avulla voidaan ehkäistä epäselvyyksiä ja parantaa yhtiön toimintaa. Taloyhtiöissä sattuu ja tapahtuu usein myös yhtiökokousten välisenä aikana. Niinpä viisaassa taloyhtiössä on suunniteltu viestintäkäytännöt myös tälle ajalle.

Lue lisää

Pia Hosia

Talkoot taloyhtiössä – Riesa vai mahdollisuus?

10.08.2018

Taloyhtiön talkoot ovat helppo tapa tutustua naapureihin ja onnistuessaan kasvattavat yhteisöllisyyden tunnetta. Parhaimmillaan taloyhtiö saattaa myös säästää talkoiden avulla suurenkin summan rahaa, kun ulkopuolista työvoimaa ei tarvita. Moni tuntee kuitenkin talkoopäivänä piston sydämessään tai syyttävän katseen selässään suunnatessaan omiin menoihinsa toisten jäädessä ahertamaan pihalle. Toivottavaa olisi, jos mahdollisimman moni ottaisi osaa talkoisiin, mutta on muistettava, että osallistuminen on silti vapaaehtoista.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Hellekesä

02.08.2018

Moni lähtee kesälomalla ulkomaille varmistaakseen sen, että näkee edes jollain tavalla auringon kesän aikana. Viime vuosina kesät ovat Suomessa olleet viileitä ja sateisia. Tänä kesänä olemme kuitenkin saaneet nauttia pisimmästä hellejaksosta miesmuistiin. Vaikka itseäni ei lämpimät kelit sinänsä haittaa, muodostuu monelle ongelmaksi helteillä asunnon lämpeneminen. Ikkunoiden auki pitäminen ei tähän juurikaan auta ja tuulettimetkin lähinnä vain kierrättävät lämmintä sisäilmaa. Helpotusta sisälämpötilaan toisikin esimerkiksi ilmalämpöpumppu.

Lue lisää

Jenni Hupli

Etsintäkuulutus - Arjen sankariteot

12.07.2018

Viime viikkoina moni on herpaantumatta seurannut Thaimaassa luolastoon juuttuneiden nuorten jalkapalloilijoiden ja heidän valmentajiensa pelastusoperaatiota. Vaiherikkaassa ja hengenvaarallisessakin operaatiossa vapaaehtoisten panos oli ratkaiseva. Pojat valmentajineen saatiin pelastettua, mutta operaatiolla oli hintansa. Yksi sukeltajista jäi viimeiselle matkalleen. Supersankariteoissa koskettaa ihmisyys, halu auttaa ja epäitsekkyys.

Lue lisää

Laura Lithenius

Mihin asiakirjoihin tulisi tutustua asuntokaupoilla?

29.06.2018

Aika ajoin saan kuulla ystäviltäni kysymyksen, ehdinkö tutustua myynnissä olevan huoneiston asiakirjoihin ennen kuin he tekevät tarjouksen. Nyt ajattelin kirjoittaa siitä, mihin asiakirjoihin kiinnittäisin itse huomiota. Itse asunnon lisäksi tulee tutustua taloyhtiöön. Ostajalla on asuntokaupassa ennakkotarkastusvelvollisuus, joten ota aikaa tutustua huoneistoon ja yhtiöön - maltti on asuntokaupoillakin valttia.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Nuohous vähentää tulipaloriskiä

21.06.2018

Juhannusviikolla meitä kaikkia muistutellaan metsäpalovaroitusten huomioimisesta juhannuksen juhlinnassa. Paloturvallisuus on tietenkin tärkeä asia ja ihan ympäri vuoden. Pelastuslaki on uudistumassa. Aluksi kaavailtiin, että samalla uudistuksen yhteydessä vakituisten asuntojen nuohousväliä harvennettaisiin. Nyt esitetään, että nuohousvelvoite säilyy pääosin ennallaan. Esityksen mukaan taloyhtiöt saavat jatkossa itse valita nuohoojansa, kun piirinuohousjärjestelmästä ollaan koko maassa luopumassa.

Lue lisää

Tapio Haltia

Kop, kop, kop - milloin osakehuoneistoon saa mennä?

20.06.2018

Taloyhtiöissä ilmenee aika ajoin tarve päästä osakehuoneistoon esimerkiksi kunnossapitotoimia varten. Asunto-osakeyhtiölaki antaa taloyhtiön hallituksen jäsenelle ja isännöitsijälle sekä heidän valtuuttamalleen henkilölle oikeuden päästä osakehuoneistoon sen kunnon ja hoidon valvomista tai kunnossapitotoimien suorittamista tai niiden valvomista varten. Käynti on kuitenkin sovittava osakkaalle tai asukkaalle sopivana ajankohtana, ellei kyse ole sellaisesta tilanteesta, jonka kiireellisyys tai laatu edellyttävät huoneistoon pääsyä välittömästi.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Sujuvaa liikkumista myös taloyhtiöihin

13.06.2018

Tässäpä taas menneinä päivinä rattaiden kanssa kaupungilla liikkuessa tuli kiinnitettyä huomiota erilaisten tilojen esteettömyyteen. Näennäisesti kaikki vaikuttaa olevan kunnossa ja mm. ovet aukeavat automaattisesti, mutta siltikin sujuva liikkuminen on joskus työn ja tuskan takana esimerkiksi liian korkeiden kynnysten takia. Toistaiseksi voimaa vielä riittää esteiden ylittämiseen, mutta entä jos tilanne olisi toinen ja voimat olisivat vähäisemmät tai liikkuminen olisi muuten haastavaa?

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Vastuu luteiden aiheuttamista kustannuksista

06.06.2018

Luteiden leviämisen ehkäisemiseksi suosittelemme, että taloyhtiö huolehtii asianmukaisen tuholaismyrkytyksen tilaamisesta viivytyksettä, kun tieto yksittäisen huoneiston ludeongelmasta on saatu. Myrkytystoimenpiteiden jälkeen herää usein keskustelu siitä, voidaanko toimenpiteistä aiheutuneita kuluja periä asukkaalta?

Lue lisää

Minna Anttila

Tietosuoja-asetus ja isännöintipalvelujen hinnat

28.05.2018

Henkilötietojen käsittelyä koskevan EU:n tietosuoja-asetuksen soveltaminen on alkanut 25.5.2018. Asetuksen vaikutuksista taloyhtiöille on keskusteltu kevään kuluessa vilkkaasti. Kysymyksiä on virinnyt niin asetuksen tuomista velvoitteista kuin asetuksen vaikutuksista taloyhtiöiden sopimuksiin. Kuumana puheenaiheena on ollut asetuksen velvoitteiden hoitamisen vaikutus isännöintipalvelujen hintoihin.

Lue lisää

Pia Hosia

Lapsi vahingon aiheuttajana

18.05.2018

Lapset tuovat iloa taloyhtiöön, mutta lasten kanssa myös sattuu ja tapahtuu. Niinpä toisinaan tulee eteen tilanne, jossa taloyhtiössä tapahtuu vahinko, jonka aiheuttajana on lapsi. Vahingot voivat vaihdella kolhiutuneista autonovista vesivahinkoihin ja tulipaloihin.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Kevätsiivousta

09.05.2018

Koleahkon vapun jälkeen sää vaikuttaisi muuttuvan huomattavasti keväisemmäksi. Auringon alkaessa paistaa olohuoneen ikkunoista, huomaa hetkessä ikkunoihin talven aikana kertyneen likakerroksen. Pesutoimiin on ryhdyttävä itse, sillä ikkunoiden pesu kuuluu taloyhtiömaailmassa osakkaan vastuulle, ei yhtiön.

Lue lisää

Jenni Hupli

Työtaistelua taloyhtiön korjaustyömaalla

03.05.2018

Rakennusteollisuus RT:n toimialajärjestöt ovat ilmoittaneet rakennusteollisuuteen laaja-alaisesti kohdistuvasta työsulusta puolustustoimenpiteenä Rakennusliiton käynnistämille lakoille. Jollei sopua saavuteta työnantaja- ja työntekijäleireissä, työsulku alkaa 10.5.2018 klo 00.00 ja jatkuu toistaiseksi. Mikä on taloyhtiön asema työtaistossa?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Eksynyt päätöksentekoviidakossa

27.04.2018

Päätöksiä tehdään monissa eri tahoissa - niin valtiotasolla kuin kaupunginvaltuustossa ja -hallituksessa, yhdistyksissä, yrityksissä sekä tietysti taloyhtiön yhtiökokouksessa. Päätöksentekoon liittyvä lainsäädäntö on eri instansseilla eri ja siten myös päätöksentekoon liittyvät menettelyt eroavat toisistaan. Itse kun olen monessa mukana, huomaan, että välillä saattavat erilaiset päätöksentekomenettelyt mennä keskenään sekaisin.

Lue lisää

Laura Lithenius

Muutostöiden dokumentaatio - valtti myös myyntitilanteessa

20.04.2018

Olen etsinyt uutta kotia kevään aikana ja tässä prosessissa törmännyt monenlaisiin yhtiöihin ja huoneistoihin. Ostajan roolissa yhtiön dokumentaatio nousee tärkeään rooliin. Mitä yhtiöstä kertoo se, että isännöitsijäntodistus on puutteellisesti täytetty eikä yhtiö tai muutostyön tehnyt osakas ole pitänyt muutostöitä koskevia dokumentteja tärkeänä.

Lue lisää

Minna Anttila

Valtuutettu ja avustaja yhtiökokouksessa

16.04.2018

Osakas saa asunto-osakeyhtiölain mukaan käyttää oikeuttaan valtuuttamansa henkilön välityksellä. Lisäksi osakkaalla ja hänen valtuuttamallaan henkilöllä on oikeus käyttää yhtiökokouksessa avustajaa. Toisinaan taloyhtiöissä on epäselvyyttä valtuutetun ja avustajan rooleista.

Lue lisää

Minna Anttila

Valtuutettu ja avustaja yhtiökokouksessa (1)

16.04.2018

Osakas saa asunto-osakeyhtiölain mukaan käyttää oikeuttaan valtuuttamansa henkilön välityksellä. Lisäksi osakkaalla ja hänen valtuuttamallaan henkilöllä on oikeus käyttää yhtiökokouksessa avustajaa. Toisinaan taloyhtiöissä on epäselvyyttä valtuutetun ja avustajan rooleista.

Lue lisää

Tapio Haltia

Toimittaa vai tiedoksiantaa – mitä ja miten?

06.04.2018

Kevät on taloyhtiöiden aktiiviaikaa. Kuten luontokin, herää taloyhtiökansa monenlaisiin kevätpuuhiin: siivotaan varastoja, laitetaan pihaa kesäkuntoon ja kokoonnutaan päättämään yhtiön asioista. Varsinainen yhtiökokous – tilinpäätöskokous – on lain mukaan pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kun suuri osa yhtiöistä noudattaa kalenterivuoden mukaista tilikautta, on kokous siis pidettävä kesäkuun loppuun mennessä. Kirjallinen kokouskutsu on puolestaan toimitettava aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan postiosoitteeseen tai tarkoitusta varten ilmoitettuun sähköpostiosoitteeseen. Näin sanoo asunto-osakeyhtiölaki, vaan mitäpä sanoo yhtiöjärjestys ja kumpi määrää?

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Hallituksesta eroaminen ja hallituksen täydentäminen

29.03.2018

AOYL:n mukaan taloyhtiöllä on oltava hallitus. Hallitukseen on lain mukaan valittava kolmesta viiteen varsinaista jäsentä, jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin. Mikäli hallituksessa on useita jäseniä, on sille lisäksi valittava puheenjohtaja. Mitä tapahtuu, mikäli hallituksen jäsen eroaa kesken toimikauden?

Lue lisää

Kaisu Terkki

Hallitus + näkemys + viisi vuotta = kunnossapitotarveselvitys

22.03.2018

Kiinalaisen sananlaskun mukaan "Paras aika istuttaa puu oli kaksikymmentä vuotta sitten. Toiseksi paras aika on nyt." Tämän voisi taloyhtiömaailmaa varten muotoilla vaikka seuraavasti: ”Paras aika rakentaa rakennus oli kaksikymmentä vuotta sitten. Toiseksi paras aika huoltaa rakentamaansa on nyt.”, sillä kevät ja yhtiökokousaika lähestyvät ja sitä myöten pölyttymästä kaivetaan myös yhtiöiden kunnossapitotarveselvitykset. Mikä tämä mystinen selvitys on ja pitääkö se tehdä joka vuosi?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Sulamisvedet parvekkeella

19.03.2018

Kevätaurinko lämmittää ja vaikuttaa siltä, että talvi vihdoinkin väistyy. Lämpenevä sää saa aikaan sen, että pihan lumikinokset hupenevat silmissä. Talvi onkin ollut varsin runsasluminen ja monessa yhtiössä kinoksia riittää. Toivottavasti mahdollisimman harva on kuitenkaan kerännyt niitä parvekkeilleen. Viimeistään nyt tulisi herätä siihen, että samaan aikaan kun pihan kinokset, myös avoparvekkeille satanut lumi sulaa. Jos lunta on paljon, sen ei kannata antaa sulaa parvekkeelle.

Lue lisää

Pia Hosia

Lemmikit talossa

08.03.2018

Kotieläinten pitäminen kerros- ja rivitaloissa on lähtökohtaisesti sallittua ja niiden pitäminen voidaankin katsoa kuuluvan normaaliin elämään. Toisinaan tulee kuitenkin vastaan kysymys, voidaanko lemmikkien pitämistä taloyhtiössä rajoittaa ja millä perusteella.

Lue lisää

Jaakko Lindfors

Asukkaiden osallistumisoikeudesta yhtiökokoukseen

01.03.2018

Taloyhtiön osakkaiden lisäksi myös yhtiön asukkailla, kuten esimerkiksi rakennuksessa asuvilla vuokralaisilla tai muilla vastaavan perusteen nojalla asuvilla asukkailla, on tietyissä tilanteissa oikeus osallistua yhtiökokoukseen.

Lue lisää

Jenni Hupli

Olympiaideologiaa taloyhtiöissä

23.02.2018

Talviolympialaiset ovat nostattaneet pulssia paitsi suorituspaikoilla, myös kotikatsomoissa. Mikään ei lähennä meitä suomalaisia tehokkaammin kuin talviurheilulajit. Naapurinkin kanssa on mukava vaihtaa sananen, tehdä leikkimielisiä kisavetoja ja verrata kisaeväsostoksia. Olympialaisten taustalla on kansakuntaamme yhdistävää ideologiaa ja tätä tukevat erilaiset symbolit. Tiedätkö sinä, mitä olympiarenkaat symboloivat?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Yhtiökokousajankohta lähestyy – osakas, ole valmis käyttämään kyselyoikeuttasi!

19.02.2018

Vähemmistösuojasäännöksistä ehkä tärkein on osakkaan kyselyoikeus ja toisaalta yhtiön tiedonantovelvollisuus yhtiökokouksessa. Kyselyoikeus on lain sanamuodon mukaan rajattu nimenomaan yhtiökokoukseen, eikä osakkaalla siten ole ns. jatkuvaa oikeutta saada tietoja yhtiön asioista. Tätä voitaneen tulkita siten, että vaikka osakas on toimittanut yhtiön hallitukselle kysymykset etukäteen ennen kokousta, on osakas siitä huolimatta velvollinen esittämään kysymyksensä varsinaisessa kokouksessa. Mikäli osakas ei ole varsinaisessa kokouksessa itse läsnä, ei kysymyksiin tarvitse vastata.

Lue lisää

Laura Lithenius

Yhtiökokous – Valtuutuksen muoto

09.02.2018

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja saa käyttää oikeuttaan yhtiökokouksessa valtuutetun välityksellä. Onko valtuutukselle muotovaatimuksia?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Taloyhtiöt voivat pian hakea avustusta sähköajoneuvojen latausinfraan

02.02.2018

Sähköajoneuvoja ladataan pääasiallisesti kotona. Onkin ensiarvoisen tärkeää, että myös asunto-osakeyhtiössä lataaminen onnistuu ja on turvallista. Myös valtion talousarviossa latauspisteiden tarve on nyt huomioitu. Latauspisteiden edellyttämiin kiinteistöjen sähköjärjestelmiin kohdistuviin muutoksiin on varattu yhteensä 1,5 miljoonan euron määräraha.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Voidaanko yhtiökokouksessa päättää asiasta, josta ei ole kutsussa mainintaa?

19.01.2018

Tulevan kevään yhtiökokouskausi on taas pian edessä, joten on hyvä käydä läpi Kiinteistöliiton lakineuvontaankin usein tulevia yhtiökokouskäytäntöihin liittyviä kysymyksiä. Yksi yhtiökokouksen onnistumisen lähtökohtainen edellytys on, että yhtiökokouksen kokouskutsussa on mainittu kaikki käsiteltävät ja päätettävät asiat.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Apua tätä tavaran määrää!

12.01.2018

Otsikon lausahdus on nykyisin hyvinkin tyypillinen ja usein myös täysin aiheellinen. Toista oli ennen: isovanhempieni tavatessa olivat vaarini tavarat mahtuneet kenkälaatikkoon. Houkutus hylätä tarpeettomat tavarat niille sijoilleen on suuri esimerkiksi muuttotilanteessa. Tai entä jos vain makuutamme käyttämättömiä tavaroitamme esim. yhtiön varastossa tai vaikkapa romuautoa yhtiön pihalla?

Lue lisää

Minna Anttila

Osakkaan kyselyoikeus yhtiökokouksessa

08.01.2018

Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty osakkaan kyselyoikeudesta yhtiökokouksessa. Kyselyoikeus on ainoa lailla säädetty osakkaan oikeus esittää yhtiön johdolle kysymyksiä. Yhtiön johdon täytyykin lain mukaan huolehtia kyselyoikeuden toteutumisesta.

Lue lisää

Laura Lithenius

Uuden vuoden lupauksena parempi viestintä taloyhtiössä

29.12.2017

Puhelinneuvonnassa tulee usein esiin kysymyksiä taloyhtiön viestinnästä. Osakkaat kokevat tarvetta saada tietoa myös yhtiökokouksen ulkopuolella. Joskus taas tiedottamisen koetaan syövän taloyhtiön isännöitsijältä ja hallitukselta resursseja, aikaa ja vaivaa. Hyvä tiedonkulku kuitenkin parantaa taloyhtiön yhteishenkeä ja naapurisopua, mikä helpottaa koko taloyhtiön arkea ympäri vuoden. Hyvä ja avoin viestintä on tavoittelemisen arvoinen asia!

Lue lisää

Jenni Hupli

...Ja tuli iso paha susi, joka otti huoneiston haltuun

21.12.2017

Viime aikoina on käyty mediassa erittäin aktiivista keskustelua hallintaanottomenettelyn käytöstä taloyhtiöissä. Kun tunnetila on kuumimmillaan, kannattaa ottaa askel taaksepäin ja arvioida tilannetta hieman etäämpää ja juridiikan kautta.

Lue lisää

Tapio Haltia

Joulupuu on rakennettu, joulu on jo ovella!

20.12.2017

Joulukuusi eli joulupuu on jouluna tavallisesti sisällä pidettävä koristeltu puu, joka Suomessa on yleensä kuusi (Wikipedia). Joulukuusen historiallisesta alkuperästä on esitetty erilaisia näkemyksiä. Suomeen tämä tunnelmallinen perinne on tullut alun perin Saksasta, josta se Ruotsin kautta tuli osaksi suomalaista joulunviettoa 1800 ja 1900 -lukujen vaihteen aikaan.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Oma posti taloyhtiöön?

11.12.2017

Joulu on jo ovella ja jouluvalmistelut käynnissä. Joulukiireitä yritetään helpottaa monella tavalla. Yhä useampi joululahja hankitaan verkkokaupasta. Mitäpä jos nettiostos myös tuotaisiin perille ja sikäli kun ostos osoittautuu epäonnistuneeksi, sen palauttaminenkin onnistuisi omasta taloyhtiöstä! Ennen joulua moni jonottaa kesken muiden joulukiireiden postissa lähettääkseen joulukortteja ja -paketteja läheisilleen ja ystävilleen. Joillakin joulutervehdysten lähetys onnistuu jo nyt omasta taloyhtiöstä.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Henkilölukuun perustuvat vesimaksut

04.12.2017

Veden kulutuksesta taloyhtiölle aiheutuvat menot ovat yhtiön kuluja. Asunto-osakeyhtiössä ne katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla. Vastikeperusteista tulee aina määrätä yhtiöjärjestyksessä, joten jos yhtiössä halutaan periä osakkailta veden kulutuksesta aiheutuvien kustannusten kattamiseksi erillistä vesimaksua, tulee siitä olla määräys yhtiöjärjestyksessä. Henkilölukuun perustuvat vesimaksut voivat herättää myös kysymyksiä ja tulkintatilanteita yhtiössä.

Lue lisää

Mikko Eloranta

Osaava, ammattimainen ja luotettava isännöitsijä toimii avoimesti ja läpinäkyvästi

01.12.2017

Mediassa on ollut ollut viime päivinä esillä isännöitsijöiden talousrikoksia, joissa uhreiksi ovat joutuneet taloyhtiöt.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Osaammeko Suomessa enää huolehtia kodistamme ja asunnostamme?

20.11.2017

Olipa asukas siten asunnon omistaja tai vuokralainen, on hänen huolehdittava asunnostaan. Tiettyjen huoltotöiden tekeminen ja huoneiston huolellinen hoitaminen kuuluvat asukkaan vastuulle. Lisäksi asukas on velvollinen ilmoittamaan taloyhtiölle sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiön vastuulle.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Kosteutta kylpyhuoneessa - Kuka vastaa kylpyhuoneremontin kustannuksista, osakas vai taloyhtiö?

10.11.2017

Kun osakas ryhtyy remontoimaan osakehuoneistossaan kylpyhuonetta ja kosteuskartoituksessa löytyy laatoituksesta pintakosteutta, saattaa syntyä epäselvyyttä siitä, kuka remontin kustannuksista on vastuussa. Merkitystä on sillä, onko kylpyhuoneessa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa korjaustarvetta.

Lue lisää

Minna Anttila

Milloin osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä voidaan tehdä yhtiön kustannuksella?

06.11.2017

Yhtiökokous voi asunto-osakeyhtiölain mukaan päättää osakkaalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on muutoin yhtiön kannalta tarkoituksenmukainen. Edellytyksenä päätökselle on, ettei se loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Mitä yhtiön pitää ottaa huomioon, jos yhtiön kustannuksella aiotaan korjata osakkaan kunnossapitovastuulla olevia rakennuksen osia?

Lue lisää

Tapio Haltia

Haloo, kuuluuko? - mobiililaitteiden sisätilakuuluvuus puhututtaa

01.11.2017

Varmasti kaikille tuttu ongelma on kännykkäpuhelun katkeaminen tai pätkiminen sisätiloissa puhuttaessa. Ongelma on jossain määrin korostunut uudisrakennuksissa, joissa on käytetty energiatehokkaita rakenneratkaisuja. Eduskunnassa käsiteltävänä oleva maankäyttö- ja rakennuslain muutosehdotus koskee osaltaan myös matkapuhelinten ja muiden mobiililaitteiden kuuluvuutta rakennusten sisätiloissa. Lakiehdotukseen ei sisälly kovinkaan yksityiskohtaista sääntelyä, mutta se sisältää asetuksenantovaltuuden, jonka myötä tarkempi sääntely tapahtuisi asetuksen kautta.

Lue lisää

Laura Lithenius

Allianssiurakka taloyhtiömaailmassa?

27.10.2017

Allianssihankkeita on ollut Suomessa jo useampi. Allianssimallia on käytetty lähinnä suurissa infra-hankkeissa sekä julkisissa rakennushankkeissa. Voisiko allianssi toimia myös taloyhtiömaailmassa?

Lue lisää

Jenni Hupli

Digi loo digi lei - Katse kauemmas horisonttiin

20.10.2017

Digitalisaatio, automaatio, koneäly ja robotiikka - miten ihmeessä nämä liittyvät asumiseen? Mahdollisesti paljonkin. Tulevaisuudessa asumme yhä älykkäämmin varustelluissa kodeissa ja asioimme yhä digitaalisemmin. Aika näyttää, kuinka nopein loikin digikenguru oikeasti etenee.

Lue lisää

Tapio Haltia

Rakennusmääräykset uudistettuihin asetuksiin

16.10.2017

Vuonna 2013 voimaan tulleen maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen myötä on rakennusmääräysten rakenne uudistettava siten, että niihin sisältyvät velvoittavat määräykset annetaan asetuksen tasolla. Aiemmat ohjeet ja selostukset tullaan puolestaan uudistamaan soveltamisohjeiden muotoon. Uudistus astuu voimaan vuoden 2018 alusta, johon asti voidaan soveltaa aiempia määräyksiä ja ohjeita. Uudistuksella tavoitellaan rakentamista koskevan sääntelyn selkeyttämistä sekä sen soveltamiskäytäntöjen yhtenäistämistä ja lisääntynyttä ennakoitavuutta. Uusista asetuksista käy myös suoraan ilmi se, sovelletaanko niitä uudisrakentamiseen vai korjausrakentamiseen.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Osakekirjan hallinta on edelleen tarkistettava!

09.10.2017

Hallitus vastaa lain mukaan osakeluettelon ylläpitämisestä asunto-osakeyhtiössä. Kun osakkeenomistaja vaihtuu, uusi omistaja pyytää osakeluettelomerkinnän tekemistä. Käytännössä uuden omistajan merkitsee osakeluetteloon useimmiten isännöitsijä. Isännöitsijä saa tehdä merkinnän vasta kun hänelle on toimitettu luotettava selvitys saannosta. Saanto itsessään voi olla esimerkiksi kauppa, vaihto, lahja, ositus, perinnönjako tai vaikkapa testamenttisaanto. Riippumatta siitä mikä saanto on kyseessä, on aina varmistettava, että osakekirja on uuden omistajan hallussa.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Hallituksen päätöksenteko

29.09.2017

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oltava hallitus. Hallitus huolehtii mm. yhtiön hallinnosta ja yhtiön toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Yhtiöllä voi lain mukaan olla myös isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää. Yhtiön johdosta puhuttaessa tarkoitetaan yleensä juuri hallitusta ja isännöitsijää. Miten asunto-osakeyhtiötä sitten johdetaan? Miten hallitus toimii ja tekee päätöksiä?

Lue lisää

Mikko Eloranta

Pitääkö rakentamattomasta huoneistosta maksaa vastiketta?

25.09.2017

Urakoitsijan rakentaessa uusia asunto-osakeyhtiömuotoisia asuintaloja saattaa syntyä tilanne, jossa esimerkiksi rakentamisen keskeytymisestä johtuen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä on rakentamattomia huoneistoja. Näiden huoneistojen omistus on usein rakennuttajalla tai niiden omistus voi olla siirtynyt jollekin kolmannelle. Yhtiössä saattaa herätä kysymyksiä näiden rakentamattomien huoneistojen osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuuteen liittyen. Pitääkö rakentamattomista huoneistoista maksaa vastiketta?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Taloyhtiö voi hankkia palovaroittimet huoneistoihin

15.09.2017

Onnettomuustutkintakeskus julkaisi syyskuun alussa (4.9) tutkinnan asuntopalosta, joka johti äidin ja kolmen lapsen kuolemaan. Huoneiston asukkaan vastuulla on palovaroittimien olemassaolo ja niiden kunto. Onnettomuustutkintakeskuksen tutkinnassa todettiin, ettei asunnon haltijan vastuu huolehtia yksinään palovaroittimista näytä toimivan ja tutkinnassa todetaan, että vastuuta toimivista palovaroittimista olisi luontevaa antaa taloyhtiölle.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Tuleeko äänileikkuri sovellettavaksi yhtiökokouksen äänestyksessä?

13.09.2017

Aika ajoin neuvontaan tulee kysymyksiä äänileikkurin soveltamisesta yhtiökokouksessa äänestettäessä. Mikä äänileikkuri on, ja miten sen mahdollinen soveltaminen vaikuttaa yhtiökokouksessa äänestämiseen?

Lue lisää

Minna Anttila

Matkailuauto taloyhtiön parkkipaikalla

04.09.2017

Matkailuauton pysäköiminen autopaikalle herättää aika ajoin taloyhtiöissä hämmennystä ja eripuraa. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole erillisiä säännöksiä autopaikoista eikä muussakaan lainsäädännössä ole säännelty, mitä kulkuneuvoja autopaikalla saa säilyttää. Miten yhtiön parkkipaikalle pysäköityihin matkailuautoihin pitäisi yhtiössä suhtautua?

Lue lisää

Laura Lithenius

Urakoitsijan konkurssi - puretaanko sopimus?

25.08.2017

Mitä voimme tehdä, kun urakoitsijaamme uhkaa konkurssi? Taloyhtiön on hyvä ensin tutustua urakkasopimukseen ja sen sopimusehtoihin. On myös hyvä ottaa selvää siitä, onko urakoitsijaa vasta haettu konkurssiin vai onko käräjäoikeus jo asettanut urakoitsijan konkurssiin. Ennen toimia, on hyvä pysähtyä hetkeksi ja käydä läpi tilanne tarkoin.

Lue lisää

Jenni Hupli

Rottasota

18.08.2017

Monissa lähiöissä käydään parasta aikaa rajua rottasotaa. Etenkin pääkaupunkiseudulla rottakanta on lisääntynyt räjähdysmäisesti. Taustalla on toki leuto talvi, rakennustyömaat ja suotuisa parinmuodostus. Iso vaikutus rottakannan kasvuun on myös taloyhtiön ja sen asukkaiden toimilla. Onko teidän taloyhtiössä luotu hyvät elinolosuhteet rotille? Ei kannattaisi. Tautien levittämisen lisäksi rotta voi pahimmassa tapauksessa jyrsiä rakenteita ja tuhota infrastruktuuria.

Lue lisää

Mikko Eloranta

Milloin hallitusta pitää täydentää?

11.08.2017

Taloyhtiöissä saattaa syntyä tilanteita, joissa yksi tai useampi hallituksen jäsen eroaa hallituksesta kesken hallituskauden. Yhtiön hallituksen päätösvaltaisuudesta tulee kuitenkin huolehtia siitä huolimatta, että hallituksessa on käynyt jäsenkato. Tällöin yhtiössä saatetaan joutua järjestämään ylimääräinen yhtiökokous, jossa valitaan uusia hallituksen jäseniä eronneiden tilalle.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Eriste kuuluu yhtiölle

04.08.2017

Kosteusvaurion korjausvastuut ovat tavallisimpia kysymyksenasetteluja Kiinteistöliiton lakineuvonnassa. Monille soittajille on iskostunut mieleen, että eristeet kuuluvat taloyhtiölle ja laatat vastaavasti osakkaalle. Se, mitä tämä sitten käytännössä tarkoittaa, herättääkin usein kysymyksiä ja hämmennystä.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Futarit taloyhtiön pihamaalla

14.07.2017

Monen lapsen kesän kohokohta on käsillä - eletään jälleen jännittävää Helsinki cup viikkoa. Tänä vuonna turnaukseen osallistuu joukkueita 17:sta eri maasta. Turnaus näkyy ja kuuluu kaupungissa, silti aikuisten suhtautuminen on suopeaa. Kuka voisikaan närkästyä lasten riemunkiljahduksista, joita komeat maalit, maalivahtien upeat torjunnat ja joukkueena yhdessä voitetut pelit kirvoittavat! Edes hetkelliset ruuhkat pelikenttien läheisyydessä eivät näytä juurikaan kiristävän kenenkään hermoja.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Airbnb Suomessa ja muualla

07.07.2017

Airbnb on yhdysvaltainen yritys, jonka kautta voi esimerkiksi vuokrata omaa huoneistoaan. Usein vuokraaminen tapahtuu turisteille ja näin ollen on nyt kesäaikana vuokraaminen Airbnb kautta on hyvin aktiivista. Toiminta on herättänyt keskustelua myös taloyhtiöissä. Voinko minä osakkaana vuokrata huoneistoni Airbnb:n kautta tai voiko taloyhtiöni kieltää sen? Tai voinko minä vuokrata sen kautta itselleni asunnon, kun matkustan lomalle Berliiniin.

Lue lisää

Pauliina Haapsaari

Luteet - kuka vastaa kuluista?

03.07.2017

Luteiden ilmestyminen asuntoon on ikävä asia, ja asumiselle aiheutuvan haitan lisäksi murhetta aiheuttaa myös tuholaisten hävittämisestä aiheutuvat toimet kustannuksineen. Miten vastuu jakautuu?

Lue lisää

Minna Anttila

Mitä muutostyöilmoituksen kustannuksia voidaan periä osakkaalta?

22.06.2017

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain mukaan varsin laaja muutostyöoikeus huoneistoissaan. Osakkaan täytyy kuitenkin ilmoittaa kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle kaikista sellaisista muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai toisen huoneiston käyttämiseen. Ilmoitusten käsittely aiheuttaa vaihtelevassa määrin työtä isännöitsijälle ja hallitukselle. Taloyhtiöissä on ajoittain epäselvyyksiä siitä, mitä muutostyöilmoitukseen liittyviä kustannuksia yhtiö voi vaatia osakkaalta.

Lue lisää

Laura Lithenius

Ääntä asumisesta - Häiriöksi asti?

19.06.2017

Keskustelun aiheeksi on niin mediassa kuin taloyhtiöissäkin noussut asumisen äänet. Yhteisölliseen asumiseen liittyy aina ääniä, joita myös muiden asukkaiden tulee sietää. Normaalit elämisen äänet voivat johtaa hallintaanottoon vain ääritapauksissa.

Lue lisää

Tapio Haltia

Kuuluuko vai pätkiikö?

06.06.2017

Kännykän kuuluvuusongelmat varsinkin sisätiloissa ovat kaikille tuttu ongelma. Syitä hankalaan ongelmaan on monia. Yhtäältä kyse voi olla maaston muodoista ja rakennusten sijoittumisesta suhteessa operaattoreiden tukiasemiin. Toisaalta kuuluvuusongelmia on pistetty tiiviimmän rakentamisen ja erityisesti erilaisilla kalvoilla varustettujen ikkunoiden syyksi.

Lue lisää

Jenni Hupli

Raastuvassa tavataan - Siis aikuisten oikeasti?

26.05.2017

Hyvä taloyhtiömuotoinen asuminen ja omistus on tehty hyvästä hallinnosta ja suunnitelmallisesta kiinteistönpidosta. Taloyhtiömuotoinen asuminen on lisäksi yhteisöasumista isolla y:llä ja edellyttää asukkailta joustavuutta, avarakatseisuutta ja toisten kunnioittamista. Hyvä asuinyhteisö ei synny itsestään, vaan edellyttää kultakin tietoisia valintoja. Kiistoja syntyy tikusta ja asiasta. 6-0 vai rehti kädenpuristus?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Latauspisteet taloyhtiössä

23.05.2017

Sähköajoneuvot lisääntyvät ja keskustelu latauspisteiden hankinnasta käy kuumana. Toistaiseksi latauspisteitä on taloyhtiöissä vielä vähän. Kuitenkin pääasiallisesti sähköajoneuvoja ladataan kotona, joten tarve latauspisteille on ilmeinen. Asia on ajankohtainen ja päätöksentekomenettely puhututtaa. Olennaista on, että lataaminen tulee järjestää siten, että se on turvallista. Lisäksi on oikeudenmukaista, että lataussähkö veloitetaan mitatun kulutuksen mukaan sähköajoneuvon lataajalta.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Hallitus järjestäytyy työhön

12.05.2017

Kevään yhtiökokouskausi alkaa kallistua ehtoopuolelle ja uudet hallitukset järjestelevät yhtiöissä rivejään. Hallituksen tultua valituksi tulee sen pääsääntöisesti valita itselleen puheenjohtaja. Suositeltavaa on myös perehdyttää uudet jäsenet hallituksen toimintaan ja sopia esimerkiksi työjärjestyksestä. Hallitus voi pitää järjestäytymiskokouksen vaikka heti hallituksen valinneen yhtiökokouksen päätyttyä, ja pyöräyttää hallitustyöskentelyn jouhevasti käyntiin.

Lue lisää

Mikko Eloranta

Yhtiökokouskutsun myöhästyminen

08.05.2017

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos kokouskutsua koskevia säännöksiä tai määräyksiä on olennaisesti rikottu. Lain mukaan yhtiökokouskutsu tulee lähettää viimeistään kahta viikkoa ja aikaisintaan kahta kuukautta ennen kokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan vapaasti määrätä kokouskutsun lähettämisajasta lain raamien sisällä. Milloin kokouskutsua koskevia säännöksiä ja määräyksiä on olennaisella tavalla laiminlyöty, kun kokouskutsu lähetetään myöhässä?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Mistä ne taloyhtiön eurot tulevat?

28.04.2017

Sunnuntain Hesarissa silmään pisti mielenkiintoinen otsikko, jossa todettiin, että Ruotsissa remontin maksaa yhdistys, jolloin kerrostalon asukkaat välttyvät kymmenien tuhansien putkiremonttikuluilta, mutta maksavat kylpyhuoneen pinnat ja kalusteet itse. Suomessa taloyhtiössä asuvana osakkaana heräsi heti ajatus, että pitäisikö muuttaa Ruotsiin.

Lue lisää

Mikko Eloranta

Kokouskutsut matkaan ajoissa!

25.04.2017

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinainen yhtiökokous tulee järjestää kuuden kuukauden kuluessa yhtiön tilikauden päättymisestä. Useimmissa yhtiöissä tämä tarkoittaa sitä, että yhtiökokous on järjestettävä kesäkuun loppuun mennessä. Yhtiökokousaika on siis juuri nyt kuumimmillaan. Kutsu yhtiökokoukseen on lain mukaan lähetettävä aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vapaasti kutsujen lähettämisajasta lain määräaikojen sisällä.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Älä tule paha kakku, tule hyvä kakku 2

21.04.2017

Hisseihin liittyvät kustannukset puhuttavat aika ajoin taloyhtiöissä. Hämmennystä aiheuttaa asunto-osakeyhtiölaissa oleva jälkiasennushissejä koskeva säännös jälkiasennushankkeeseen sovellettavasta kustannusten jaosta. Säännöksen mukaisena jakoperusteena on yhtiöjärjestyksessä määritelty yhtiövastikeperuste kerrottuna huoneiston sijaintikerroksella, joka puolestaan määräytyy porrashuoneen sisäänkäynnin perusteella. Onko yhtiöille olemassa apukeinoja kustannusten konkreettiseksi laskemiseksi?

Lue lisää

Minna Anttila

Hyviä syitä taloyhtiön hallitukseen pyrkimiseen

13.04.2017

On taas se aika vuodesta, jolloin taloyhtiöiden hallituksiin valitaan jäseniä. Moni osakas arastelee hallitukseen pyrkimistä. Tehtävät saattavat pelottaa, samoin tehtävien hoitamiseen liittyvä vastuu. Miksi hallitukseen pyrkiminen kannattaa?

Lue lisää

Laura Lithenius

Milloin kunnossapito- tai uudistuskulujen tasajaosta voidaan päättää määräenemmistöpäätöksellä?

07.04.2017

Aika ajoin lakineuvonnassa herää kysymys siitä, milloin taloyhtiön hankkeessa kustannuksia voidaan jakaa osakkaiden kesken tasajaolla. AOYL 6 luvun 32 §:n perusteella yhtiökokous voi päättää 2/3 määräenemmistöllä kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret.

Lue lisää

Jenni Hupli

Tuunauksesta duunaukseen - Mistä on hyvä asunto-osakeyhtiölain muutos tehty?

31.03.2017

Purkava lisärakentaminen tarjoaisi monissa tilanteissa teknistaloudellisesti kustannustehokkaan mahdollisuuden selviytyä rakennuskantaa rassaavista mittavista korjaustarpeista. Asunto-osakeyhtiölaki sisältää selvät speksit rakennuksen uudistamiseen tuunaamalla. Tie nousee käytännössä usein pystyyn, kun puhutaan rakennuksen purkamisesta ja uuden duunaamisesta. Yksi vastarannan kiiski voi käytännössä torpedoida hankkeen.

Lue lisää

Tapio Haltia

Pöytäkirjasta ja sen tarkastamisesta

27.03.2017

Yhtiökokoussesonki on nyt kuumimmillaan. Taloyhtiöissä valmistaudutaan ehkä vuoden tärkeimpään tapahtumaan, jossa päätetään jokaisen osakkeenomistajan kannalta olennaisen tärkeistä asioista. Vaikka yhtiössä ei olisi päätettävänä suuria korjaushankkeita, on ainakin ns. yhden kokouksen yhtiöissä käsillä mm. talousarviosta ja vastikkeista päättäminen sekä hallituksen ja tilintarkastajan valinta.Yhtiökokouksen ja tehtyjen päätösten dokumentointi on tärkeää ja ne tulee kirjata kokouksen pöytäkirjaan.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Kuka maksaa kiinteistövakuutuksen omavastuuosuuden?

20.03.2017

Juridisesta neuvonnasta tiedustellaan usein omavastuuosuuden maksajaa. Asunto-osakeyhtiön vakuutusyhtiön korvattua syntyneitä korjauskuluja soittajia mietityttää, jääkö omavastuuosuus yhtiön maksettavaksi, vai vastaako siitä se osakas, jonka huoneistossa korjauksia on tehty. Vakuutuskorvaus voi liittyä esimerkiksi astianpesukoneen vuotoon, putkivuotoon tai vaikkapa lämminvesivaraajan rikkoutumiseen. Tilanteet vaihtelevat ja niinpä omavastuuosuuden maksajakin vaihtelee.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Horinaa hormeista ja muutostöistä

13.03.2017

Taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Sen sijaan osakkaan muutostöiden kunnossapidosta vastaa osakas. Takkahormit yleensä kulkevat rakenteissa, ja saattaisivathan ne olla osa yhtiön perusjärjestelmääkin, vai saattaisivatko? Silloin kai yhtiö vastaa niiden kunnossapidosta? Entä jos takka onkin asennettu huoneistoon osakkaan muutostyönä? Mitä kunnossapitovastuu ylipäätään tarkoittaa - että yhtiö vastaa nuohouksesta?

Lue lisää

Mikko Eloranta

Osakkaan oikeus saada oma asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi (1)

06.03.2017

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölakiin perustuva oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Vaatimuksen esittämiselle on kuitenkin laissa asetettu useita edellytyksiä. Miten ja milloin vaatimus on esitettävä? Entä minkälaiset vaatimukset on otettava yhtiökokouksen käsiteltäväksi?

Lue lisää

Kristel Pynnöne

Avustajan käyttäminen yhtiökokouksessa

24.02.2017

Aina välillä kyseenalaistetaan osakkaan oikeus käyttää avustajaa yhtiökokouksessa. Pitääkö tarve avustajan käyttämiseen perustella ja millaiset perusteet ovat riittäviä? Ketkä osakkaat voivat pyytää avustajan yhtiökokoukseen? Ja pitääkö avustajan käyttämisestä ilmoittaa etukäteen taloyhtiölle?

Lue lisää

Kaisu Terkki

YSE 1998-ehdot sujuvasti osaksi taloyhtiön urakkasopimusta

17.02.2017

Rakennusurakoita varten on neuvoteltu urakkasopimusten tekoa helpottamaan yleiset sopimusehdot eli Rakennusalan yleiset sopimusehdot (ns. YSE 1998-ehdot). Urakkaosapuolten välillä vallitsee sopimusvapaus eli osapuolet voivat neuvotella millaisen sopimuksen haluavat. Halutessaan osapuolet voivat siten tehdä urakkasopimuksen ilman, että yleisiä sopimusehtoja miltään osin liitetään osaksi sopimusta. Jos osapuolet haluavat, että urakkasopimuksessa noudatetaan YSE 1998-ehtoja, tulee ehtoihin nimenomaisesti viitata urakkasopimuksessa. Vai tuleeko?

Lue lisää

Minna Anttila

Kirjanpitolautakunta on julkaissut uuden taloyhtiöitä koskevan yleisohjeen

13.02.2017

Kirjanpitolautakunta on julkaissut 1.2.2017 uuden yleisohjeen asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Ohjeen tarkoituksena on opastaa tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen liittyvien erityiskysymysten ratkaisussa, yhtenäistää kirjanpitovelvollisten kirjanpito- ja tilinpäätöskäytäntöjä ja edistää hyvää kirjanpitotapaa.

Lue lisää

Laura Lithenius

Voiko taloyhtiö joutua korvaamaan osakkaan sijaisasumiskustannuksia?

06.02.2017

Aika ajoin nousee esiin kysymys sijaisasumiskustannusten korvattavuudesta silloin, kun osakehuoneiston käyttö on estynyt esimerkiksi laajan kosteusvaurion korjaamisen vuoksi.

Lue lisää

Jenni Hupli

Vesiliirtoa jäisellä baanalla

30.01.2017

Säätilan vaihdellessa tuuliviirin lailla monen taloyhtiön pihamaa on muuttunut jäisen vetiseksi perunapelloksi. Liikehtiminen autopaikalle ja jätekatokselle, tontin rajasta puhumattakaan tuntuu sujuvan parhaiten luistimilla. Kiinteistönomistajan vastuusta on Lakipähkinä-blogissakin useasti kirjoiteltu. Onko vielä jotakin lisävinkkiä, jolla hallitus voisi turvata omaa selustaansa mahdollisten vahinkojen tai vahingoittumisten varalta?

Lue lisää

Tapio Haltia

Lunastukseen vai ei?

23.01.2017

Korkein oikeus antoi viime viikolla ajattelemisen aihetta taloyhtiöille, joiden yhtiöjärjestyksestä löytyy lunastuksen mahdollistava määräys. Ratkaisussa KKO:2017:2 oli kyse siitä, saattoiko murto-osan luovutus johtaa oikeuteen lunastaa koko osakeryhmä tai ainakin siirtyneet murto-osat. Tapauksessa A oli myynyt samalla kauppakirjalla 1/3 murto-osan pojalleen B:lle ja toisen 1/3 murto-osan tämän avopuoliso C:lle pidättäen omistuksessaan edelleen 1/3 murto-osan. Yhtiön osakas D oli esittänyt lunastusvaatimuksen ja maksanut lunastushinnan kaikkien huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden lunastamiseksi.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Vahingonkorvausvastuu kosteus- ja homevaurioista

15.01.2017

Korkein oikeus antoi aivan viime vuoden lopussa ratkaisun kuntayhtymän vahingonkorvausvastuuta koskevassa asiassa (KKO:2016:99). Kysymys oli siitä, oliko kuntayhtymä laiminlyönyt työsuojeluvelvollisuuksiaan ja oliko se tuottamuksensa perusteella vahingonkorvausvastuussa työntekijöilleen, jotka olivat sairastuneet sisäilman ongelmista johtuviin sairauksiin. Työntekijät olivat työskennelleet kätilöinä sairaalan synnytysosastolla, jolla sittemmin todettiin kosteus- ja homevaurioita.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Uuden vuoden jätehuolto

05.01.2017

Joulu ja vuosi 2016 on saatu päätökseen ja uusi arki on alkanut. Vuoden ensimmäinen viikko valkeni virkistävän kuulaana ja monelle ilahduttavan talvisessa säässä. Vuodenvaihde ja loppiainen ovat otollista aikaa niin asunnon, kiinteistön kuin pääkopankin siivoamiselle ja tyhjentämiselle. Puhtaammalta pöydältä on hyvä lähteä uuteen vuoteen.

Lue lisää

Mikko Eloranta

Huolellinen kokouspöytäkirjanpito kannattaa!

30.12.2016

Vuosi lähestyy loppuaan ja ensi vuoden alkupuolella on useimmissa taloyhtiössä edessä jälleen monelle jo tutuksi tullut varsinainen yhtiökokous. Varsinaisessa yhtiökokouksessa on tietenkin käsiteltävä kaikki asunto-osakeyhtiölaissa määrätyt asiat. On muun muassa päätettävä vastuuvapauden myöntämisestä vanhalle hallitukselle ja isännöitsijälle ja yleensä myös valittava uusi hallitus. Tämän lisäksi varsinaisen yhtiökokouksen asialistalle on voitu ottaa monia muita päätettäviä asioita. Kun yhtiökokous tekee päätöksiä, on tärkeää kiinnittää huomiota siihen, että päätökset kirjataan pöytäkirjaan mahdollisimman tarkasti ja niin, että yhtiökokouksen päätöksen tarkoitus tulee mahdollisimman selkeästi esille.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Uudenvuodenlupaus olla parempi naapuri

23.12.2016

HS:n päätoimittaja Päivi Anttikoski toteaa kolumnissaan 15.12., että taloyhtiö on syytä valita aviopuolisoa harkitummin ja perustelee tätä mm. sillä, että taloyhtiöissä riidellään kuin huonossa avioliitossa - jääräpäisesti ja pienistäkin asioista loukkaantuen. Kiinteistöliiton lakimiehenä pystyn valitettavasti allekirjoittamaan lähes kaikki kolumnissa esille tuodut ongelmat ja riidanaiheet.

Lue lisää

Hanna Koskela

Hissin mallinen joululahja

16.12.2016

ARA myöntää korjausavustusta jälkiasennushissin rakentamiseen. Avustus on 1.1.2017 alkaen enintään 45 %:a hyväksytyistä kustannuksista ja sitä myönnetään hissin rakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Lisäksi ARA myöntää avustusta myös liikuntaesteiden poistamiseen eli esimerkiksi luiskien rakentamiseen ja ulko-ovin automatisointiin, myös tässä avustusprosentti on enintään 45 %. Tavoitteena on saada esteetön kulku ulko-ovelta kotiovelle. Lisätietoja www.ara.fi ja www.hissiin.fi

Lue lisää

Laura Lithenius

Loppuvuoden juhlasesonki ja naapurisovun säilyminen

09.12.2016

Pikkujoulukausi on käynnissä ja kohta koittaa myös vuoden vaihtuminen. Taloyhtiössä saattaa tällöin joku asukkaista järjestää juhlat huoneistossaan, josta voi syntyä ääntä puheensorinana ja musiikin kuulumisena. Juhlijoiden tulee kuitenkin äänitasossaan ottaa huomioon järjestyssäännöt ja naapurit.

Lue lisää

Minna Anttila

Paloturvallista jouluun valmistautumista

05.12.2016

Joulu lähestyy kovaa vauhtia ja kotia on mukavaa koristella niin kynttilöin, sähköisin jouluvaloin kuin muillakin koristeilla. Kodin koristelussa on kuitenkin hyvä muistaa myös paloturvallisuusnäkökohdat.

Lue lisää

Jenni Hupli

Kaikki sileeks - kohti purkavaa lisärakentamista?

18.11.2016

Lähestyvät korjaushankkeet ja niiden rahoittaminen haastavat taloyhtiöitä. Purkava lisärakentaminen tarjoaisi kevennystä hankkeiden lopulliseen hintalappuun ja osakkaille mahdollisuuden saada omistukseensa tulevaisuudenkin asumistarpeisiin paremmin vastaavia asuntoja. Kunhan vain saataisiin lievennettyä päätöksentekovaadetta. Tällä hetkellä yksikin osakas voi hankkeen torpata. Näkyykö tunnelin päässä jo valoa?

Lue lisää

Tapio Haltia

Talvi on mahdollisuus

14.11.2016

Viimeisen viikon aikana on ainakin etelärannikolla saatu nauttia talven tunnusta. Talvella on tapana yllättää ainakin autoilijat. Myös taloyhtiöissä on päästy testailemaan talvikunnossapidon toimivuutta. Talvi ja pakkaset ovat myös mahdollisuus. Silloin on nimittäin oiva tilaisuus havainnoida vaikkapa lämmitysjärjestelmän toimivuutta. Lämmitysjärjestelmän tasapainottaminen vaatii kunnon pakkasjakson onnistuakseen. Myös esimerkiksi sisäilman laadun mittaaminen onnistuu paremmin talvikaudella. Nämä työt onkin syytä laittaa tilaukseen viimeistään nyt.

Lue lisää

Mikko Eloranta

Talvi tulee - onhan kiinteistönhuoltosopimuksenne kunnossa?

04.11.2016

Talven tullessa kiinteistön huoltotarpeita ja -kustannuksia kasvattavat muun muassa lumen auraukset ja pudotukset, sekä liukkauden torjunta. Kannattaako tehdä itse ja säästää, vai antaa talven tuomat lisähuoltotarpeet ammattilaisten hoidettavaksi?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Muista esittää yksilöidyt vaatimukset ajoissa

31.10.2016

Korkein oikeus antoi viime viikolla ratkaisun asianmukaisesta reklamointitavasta kiinteistönkaupassa (KKO:2016:69). Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat ilmoittaneet virheistä myyjille pian virheet havaittuaan. Samalla he olivat varanneet itselleen mahdollisuuden esittää tarkempia yksilöityjä vaatimuksia myöhemmin. Näin he myös tekivät - ostajat esittivät yksilöidyt vaatimuksensa noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkeimmassa oikeudessa oli ratkaistavana, olivatko ostajat ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksista ajoissa.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Eriävä mielipide yhtiökokouksen pöytäkirjaan

21.10.2016

Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin, mikä tarkoittaa, että taloyhtiön kannalta tärkeimmät päätökset tehdään nimenomaan yhtiökokouksessa. Koska päätökset, jotka tehdään yhtiökokouksessa voivat olla yhtiön kannalta tärkeitä ja voivat vaikuttaa laajastikin yhtiön toimintaan, saattavat päätöksenteon yhteydessä ne osakkaat, jotka vastustavat päätöstä, esittää pyynnön saada eriävä mielipide merkityksi pöytäkirjaan.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Turvallinen taloyhtiö - myös avaimissa

14.10.2016

Kiinteistöliiton syyskuussa käynnistynyt Turvallinen taloyhtiö -kiertue keskittyy taloyhtiöiden turvallisuuskysymyksiin antaen vinkkejä siihen, miten taloyhtiöistä on mahdollista tehdä entistä turvallisempia meille kaikille. Käsittelyssä on aiheita pelastussuunnitelmasta taloudelliseen turvallisuuteen sekä kameravalvonnasta avainturvallisuuteen. Mitä avainturvallisuuden osalta olisi hyvä huomioida taloyhtiöissä?

Lue lisää

Joachim Lindholm

Rakentamisen oikeudelliset yleisperiaatteet

11.10.2016

Urakkasopimusten sisällöstä ei ole olemassa nimenomaista lakia. Urakointiin sovelletaan maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) säännöksien ja rakennusurakan yleisten sopimusehtojen määräysten lisäksi yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita. Näistä periaatteista korostuvat erityisesti sopimusvapaus, lojaliteettiperiaate sekä velvollisuus noudattaa hyvää rakennustapaa.

Lue lisää

Minna Anttila

Käynti osakehuoneistossa

30.09.2016

Käynti osakehuoneistossa täytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan lähtökohtaisesti järjestää huoneistossa asuvalle osakkaalle ja huoneiston asukkaalle sopivaan aikaan. Miten pitäisi toimia, jos osakasta tai asukasta ei tavoiteta ja huoneistossa olisi tarpeen käydä? Entä jos osakas tai asukas kieltää pääsyn huoneistoon?

Lue lisää

Laura Lithenius

Vastikerästejä - mitkä ovat vaihtoehtomme?

26.09.2016

Yhtiön johdon tulee huolehtia siitä, että osakkaiden maksusuorituksia seurataan ja maksuhäiriöihin puututaan viivytyksettä. Myös isännöitsijäntodistus kannattaa pitää ajan tasalla vastikerästien osalta, jos huoneistoa ollaan myymässä, jotta uusi omistaja vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti mahdollisista entisen omistajan vastikerästeistä.

Lue lisää

Jenni Hupli

Älä tule paha kakku, tule hyvä kakku!

16.09.2016

Hallitusjäseniä askarruttaa silloin tällöin hallitustyöskentelyyn liittyvät henkilökohtaiset vastuumahdollisuudet. Vastuu syntyy pääosin sillä perusteella, että hallitus aiheuttaa huolimattomasti tai laiminlyönnillä vahinkoa yhtiölle, osakkaalle tai ulkopuoliselle. Voipa hallituksen jäsen syyllistyä myös rangaistavaan tekoonkin. Seuraavaksi Top 10 -esimerkkilistaus käytännön toimista, joilla hallitus voi vaikuttaa vastuuseen.

Lue lisää

Tapio Haltia

Hyvä hallinto - tavoite taloyhtiöille

13.09.2016

Taloyhtiöissä sattuu ja tapahtuu. Joskus on kyse väärinymmärryksistä taloyhtiön johdon ja sen osakkaiden ja asukkaiden välillä. Uudistettu Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus 2016 antaa osaltaan välineitä parempien toimintamallien ja käytänteiden omaksumiselle. Suositukseen voi käydä tutustumassa netissä ja sen voi myös tilata kätevän kirjasen muodossa. Suositus sisältää myös aiemmin julkaistun taloyhtiöiden viestintäsuosituksen.

Lue lisää

Mikko Eloranta

Työaikalain sovellettavuus isännöitsijän työhön ja sen vaikutukset taloyhtiön kannalta

05.09.2016

Hämeenlinnan hallinto-oikeus katsoi kesäkuun lopussa antamassaan ratkaisussa, että työaikalaki ei soveltunut isännöintitoimistoon työsuhteessa oleviin isännöitsijöihin. Hallinto-oikeuden mukaan isännöintitoimistolla ei ollut tosiasiallista mahdollisuutta valvoa isännöitsijöiden työajan käyttöä. Työaikalain soveltumista koskevat ratkaisut on kuitenkin tehtävä tapauskohtaisesti. Miten työaikalain soveltuvuus tai soveltumatta jääminen vaikuttaa taloyhtiön arkeen?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Minäkö esteellinen?

26.08.2016

Pääsääntö on, että osakkaalla on yhtiökokouksessa yhtä monta ääntä kuin osakettakin. Äänileikkuri voi kuitenkin leikata osan äänistä ja tietyissä tilanteissa osakkeenomistaja tai hänen valtuuttamansa eivät saa osakkeenomistajan esteellisyydestä johtuen äänestää lainkaan. Perusajatus esteellisyydestä on, että osakkaan ja hänen valtuutettunsa esteellisyys syntyy, kun osakkaan ja yhtiön etu ovat tai voivat olla ristiriidassa keskenään.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Förbud att duscha och använda toaletten mellan klockan 23-06. Kan ett husbolag förbjuda vad som helst?

22.08.2016

Om man som bostadsform valt husbolag (dvs. bostadsaktiebolag) kan det tänka sig att man samtidigt godkänt att ha grannar nära inpå samt att man godkänt att man åtminstone i viss mån kommer att lägga märke till deras liv och leverne i sin egen vardag. Trots detta får man mellan varven höra om de mest märkliga förbuden i husbolag. I ett husbolag är dock utgångspunkten den att man skall kunna leva ett s.k. normalt liv och detta kan husbolaget inte effektivt förbjuda.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Turvallisuuskoordinaattori - koskas sellainen tarvitaan?

12.08.2016

Aika ajoin lakineuvonnassa nousee esille kysymys, milloin hankkeessa tarvitaan turvallisuuskoordinaattoria. Koordinaattorista säädetään valtioneuvoston asetuksessa rakennustyön turvallisuudesta. Asetus on tarkoitettu sovellettavaksi varsin laaja-alaisesti rakennustyömaiden toimintoihin. Asetuksen mukaan rakennuttajan on nimettävä jokaiseen rakennushankkeeseen hankkeen vaativuutta vastaava pätevä turvallisuuskoordinaattori. Mitä tämä sitten oikein tarkoittaa käytännössä?

Lue lisää

Laura Lithenius

Jäävätkö muut esteettömyysavustukset hissiavustusten jalkoihin?

05.08.2016

Ikääntyvien määrä väestörakenteessa kasvaa ja samalla yhteiskunta tavoittelee ikääntyvien henkilöiden asumista omissa asunnoissaan mahdollisimman pitkään. Miten taloyhtiöiden tulisi huomioida tämä kehitys?

Lue lisää

Minna Anttila

Osakkaan vastuu vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta

15.07.2016

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:33 arvioinut osakaan korvausvastuuta vuokralaisensa aiheuttamasta vesivahingosta. Kyseisessä tapauksessa osakkaan vuokralainen oli alkoholin vaikutuksen alaisena aiheuttanut vesivahingon jäämällä makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä estäen näin suihkusta valuneen veden pääsyn viemäriin. Kyse oli siitä, onko vuokranantajaosakas laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa ja toiminut huolimattomasti, kun ei ole edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta.

Lue lisää

Joachim Lindholm

Muistilista kesäksi

08.07.2016

Kesälomien alkaessa osa asunto-osakeyhtiöiden osakkeenomistajista siirtyy kesän viettoon mökille tai pidemmälle lomamatkalle Suomeen tai ulkomaille. Lomalla on luonnollisesti tarkoitus rentoutua, mutta ennen lomille lähtöä on syytä varmistua muutamasta perusasiasta, jotta rento lomatunnelma ei pääse häiriintymään.

Lue lisää

Jenni Hupli

Pandat ja muut rusketusrajat

27.06.2016

Kesä, aurinkorasva ja aurinkotuoli! Hiostavat legginsit on pakattu kellariin, nyt suomityttö kylpee auringossa. Talven jäljiltä kalpeaksi käynyt iho saa kivasti väriä pintaan kotiparvekkeella ja terassipihalla. Hups, näkikö joku?!

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Grillaaminen ja kaasugrillin säilyttämien taloyhtiössä

13.06.2016

Viime viikkojen aikana mediassa on käyty laajaa keskustelua siitä, onko grillaaminen taloyhtiössä sallittua parvekkeella tai takapihalla. Lisäksi kaasugrillin säilyttäminen on aiheuttanut pohdintaa. Näin alkukesästä onkin aiheellista kerrata grillaamiseen liittyvät säännöt.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Minä hallituksessa uutena - mistä aloittaisin?

03.06.2016

Vilkkain yhtiökokousaika alkaa kevään osalta olla takanapäin. Taloyhtiöihin on taas valittu koko joukko innokkaita ja aktiivisia hallituksen jäseniä, joista osa on jo vanhoja konkareita ja osa uusia, toistaiseksi vielä kokemattomia tulokkaita. Mitä uuden hallituksen jäsenen kannattaisi ensi alkuun tehdä?

Lue lisää

Laura Lithenius

Kesä tuo mukanaan pomppufiiliksen!

25.05.2016

Keväällä on neuvonnassa esiintynyt usein huoli siitä, kuka on vastuussa, jos trampoliinilla hyppiessä sattuu jokin vahinko. Osakkailta saattaa tulla ehdotus trampoliinin asentamisesta taloyhtiön pihalle, jotta lapset pääsevät nauttimaan pomppimisesta ja samalla se aktivoi lapsia liikkumaan, miksei aikuisiakin. Idean tiimellyksessä tulisi hetkeksi pysähtyä myös miettimään sitä harmillista tilannetta, jos trampoliinilla hyppiessä sattuukin henkilövahinko. Kuka vastaa vahingosta ja kenen vastuulla on seurata trampoliinin turvallisuutta ja käyttöä?

Lue lisää

Joachim Lindholm

Reklamoinnista

13.05.2016

Asunto-osakeyhtiöt tilaavat tällä hetkellä enemmän korjausrakennusurakoita kuin ikinä aiemmin. Kiinteistöliiton tekemän korjausrakentamisbarometrin mukaan runsaalla puolella taloyhtiöistä on kuluvana vuonna suunnittelussa tai toteutuksessa korjausrakentamishanke. Aina urakka ei kuitenkaan suju sovitusti, jolloin tilaajan tulee muistaa reklamoida urakoitsijaa.

Lue lisää

Jenni Hupli

Paikoillanne, valmiit, HEP!

04.05.2016

Taloyhtiöissä joudutaan aika ajoin punnitsemaan oikeudenkäyntiin ryhtymistä. Tyypillisesti kyse on vahingonkorvaus- tai velkomuskanteen nostamisesta osakasta vastaan taikka urakkariidasta. Oikeudenkäyntiä sääntelevää oikeudenkäymiskaarta on viime aikoina uudistettu mm. rajoittamalla riita-asioiden kohdalla valitusmahdollisuuksia hovioikeuteen. Riita ratkeaakin yhä useammin käräjäoikeudessa. Hyvä vai huono uudistus?

Lue lisää

Tapio Haltia

Asbesti osakkaan riesana

29.04.2016

Vuoden 2016 alusta voimaan tullut uusi asbestilaki (684/2015) ja sen nojalla annettu asetus (798/2015) puhuttavat taloyhtiöissä. Lakineuvontaan tulleissa puheluissa on noussut esiin epätietoisuus osakkaan velvollisuuksista hänen käynnistämän remontin yhteydessä. Velvollisuus asbestikartoituksen teettämiseen koskee yhtä lailla purkutöitä osakkaan remontissa kuin taloyhtiön hankkeessakin. Ero piilee kustannusten kohdentumisessa: kuten oma-aloitteisen remontin kustannuksista muutoinkin, vastaa osakas myös asbestikartoituksesta sekä mahdollisesta altistumisalueen puhtauden varmistamisesta koituvista kustannuksista.

Lue lisää

Salla Sofia Vartiainen

Kevät tuli, lumi suli - talkooaika jälleen tuli

15.04.2016

Kevät on pihatalkoiden aikaa. Miten mukavaa onkaan yhdessä tehden jututtaa naapureita normaaleja käytäväkeskusteluja pidemmän kaavan mukaan! Talkooaktiiveja kuitenkin suututtaa jokavuotiset talkoolintsaajat. Lakineuvonnasta tiedustellaan, voidaanko vapaamatkustajille rapsauttaa maksuun jokin määrä euroja talkoiden laiminlyönnistä? Useimmiten soittajan tahtotila on kohdistaa maksu nimenomaan lintsaajille.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Väärin perityn vastikkeen palautus

24.03.2016

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvussa säädetään osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuudesta. Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Mitä tehdä, jos vastikkeen perimisessä onkin tapahtunut laskuvirhe ja tilannetta tulisi lähteä oikomaan?

Lue lisää

Minna Anttila

Äänileikkurin soveltamisen johdosta osakkeenomistajan enimmäisäänimäärä voi olla desimaaliluku

18.03.2016

Helsingin hovioikeudella on ollut ratkaistavanaan kysymys siitä, voiko äänestysrajoituksen (äänileikkurin) soveltaminen johtaa siihen, että osakkaan enimmäisäänimäärä on desimaaliluku. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöstä äänileikkurin soveltamisen mahdollisesti tuottamien murto-osaäänien pyöristämisestä eikä asiaa ole käsitelty myöskään asunto-osakeyhtiöoikeudellisessa oikeuskirjallisuudessa.

Lue lisää

Joachim Lindholm

Ongelmanehkäisyn kolme kovaa: Suunnittelu, viestintä ja johtaminen

15.03.2016

Lue lisää

Jenni Hupli

Pakollako digitalisaatiota?

07.03.2016

Digitalisaatio ja sähköiset palvelut ovat päivänpolttavina asioina monien huulilla. Valtionhallinto parantaa jatkuvasti sähköisen asioinnin mahdollisuuksia. Samoin paperisista arvopapereista ollaan siirtymässä enenevässä määrin sähköisiin kirjauksiin. Tulisiko asiakasta ohjata käyttämään uusia mahdollisuuksia kepillä vai porkkanalla?

Lue lisää

Tapio Haltia

Aikaa ja tupakkaa...

26.02.2016

Tupakointi ja sen kieltäminen ovat tulenarkoja aiheita taloyhtiöissä. Näin ollen on odotettavissa, että nyt annettu hallituksen esitys (HE 15/2016) uudeksi tupakkalaiksi on omiaan nostattamaan jos jonkinasteisia myrskyjä. Lakiehdotuksen mukaan taloyhtiöt voisivat hakea tupakointikieltoa huoneistoparvekkeille ja vastaaville osakashallintaisille ulkoalueille sekä myös itse asuinhuoneistoihin. Asuinhuoneiston sisätilan osalta kyseessä olisi kuitenkin poikkeuksellinen toimi.

Lue lisää

Salla Sofia Vartiainen

Pakastaa - ei pakasta - pakastaa

09.02.2016

On siis kevättalvi. Taloyhtiön jos toisenkin pihamaa muistuttaa päivisin keskisuurta lampea, aamutuimaan työmatkalainen kohtaa luonnonjäisen luisteluradan. Miten hoitaa homma maaliin; kuka vastaa liukkauden torjunnasta, entäpä siitä, jos työmatkalaisen nilkka sanoo pihaluistellessa poks?

Lue lisää

Kaisu Terkki

Yksivuotiasta tarkastamassa

22.01.2016

Uusi koti ja uudet kujeet, mutta yhtäkkiä seinät halkeilevat ja parvekkeen ovesta vetää niin, että villasukat on pakko kaivaa esille. Kaikenhan piti olla täydellistä, mutta vajaassa vuodessa tilanne onkin kääntynyt päälaelleen. Osakkeenomistaja tietää, että tähän uudiskohteeseen sovelletaan asuntokauppalakia. Löytyisikö sieltä apua?

Lue lisää

Johanna Reen

Osakekirja hävinnyt

15.01.2016

Joskus käy niin, että osakkaan halutessa myydä asuntonsa osakekirjaa ei löydykään mistään. Tällöin pitää hankkia uusi osakekirja, mutta se ei onnistu vain uusi osakekirja painattamalla.

Lue lisää

Isabella Lehti

Toiminnantarkastajan on oltava riippumaton

08.01.2016

Monessa pienessä taloyhtiössä valitaan tilintarkastajan sijasta toiminnantarkastaja. Toiminnantarkastaja vastaa vanhan asunto-osakeyhtiölain aikaista maallikkotilintarkastajaa, ja toiminnantarkastajaksi voidaankin siten valita taloyhtiön osakas. Pienissä yhtiöissä on kuitenkin kiinnitettävä erityistä huomiota toiminnantarkastajan riippumattomuuteen eli kykyyn esittää käsitys taloyhtiön asioista ulkopuolisista tekijöistä riippumatta.

Lue lisää

Jenni Hupli

Vanhassa vara parempi?

23.12.2015

Jouluun liittyy tyypillisesti keskustelu traditioista ja niiden merkityksestä. Osalle joulumielen takaajina toimii joulurauhan julistus, joulusauna ja perinteiset jouluruoat. Osa taas kavahtaa koko joulua traditioineen. Miten on rakennusten kanssa, onko vanhassa vara aina parempi? Yhteiskunta kehittyy ja asumiseen liittyvät odotukset samoin. Kannattaako rakennuksen peruskorjaus vai kannattaisiko pikemminkin harkita rakennuksen korvaamista uudella?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Vastikkeettomien saantojen ilmoittaminen

21.12.2015

Tämän kuun aikana Verohallinto postittaa viimeistä kertaa asunto-osakeyhtiöille ja keskinäisille kiinteistöosakeyhtiöille esitäytetyt 102-lomakkeet yhtiön osakkeenomistajista. Jos lomakkeen tiedoissa on korjattavaa, yhtiön tulee ilmoittaa muutokset (vastikkeettomien saantojen osalta) 1.2.2016 mennessä. Lomake palautetaan yhtiön kotikunnan verotoimistoon. Vuoden alusta lukien siirrytään lähes reaaliaikaiseen ilmoittamiseen, kun ilmoitus vuoden 2016 puolella osakeluetteloon merkittävistä uusista omistajista tulee tehdä Verohallinnolle "aina" jo luettelomerkinnän tekemistä seuraavan kuun loppuun mennessä.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Asunto-osakeyhtiölain mukainen hyvitys

14.12.2015

Taloyhtiön korjaushankkeissa tunnutaan käyttävän termiä hyvitys monissa yhteyksissä. Hyvityksistä puhuttaessa on tärkeää kiinnittää huomiota siihen mitä tarkoittaa asunto-osakeyhtiölain mukainen hyvitys ja miten sen kanssa tulisi toimia.

Lue lisää

Joachim Lindholm

Älä ratkaise - ehkäise!

13.12.2015

Kiinteistö- ja rakennusala on perinteisesti ratkaisuhakuisten ja konkreettista työnjälkeä arvostavien toimijoiden kenttä. Monesti tämä näkyy tehokkaana ongelmanratkaisukykynä, jolla arjessa ja projekteissa esille nousseet ongelmat hoidetaan. Usein toimijoiden tehokkuutta ja osaamista arvioidaankin näiden ongelmanratkaisukyvyn perusteella. Ihan kiva, mutta mitä jos ratkottavia ongelmia ei olisi tai niitä olisi ainakin vähemmän?

Lue lisää

Kaisu Terkki

Paloturvallisesti kohti joulua

12.12.2015

Pimeinä iltoina ja joulun lähestyessä on mukava poltella kynttilöitä ja laittaa kotia joulukuntoon. Moni ilahduttaa itseään jouluaiheisella kynnysmatolla. Joku toinen virittelee oveen perinteistä tai upouutta joulukranssia joulumieltä nostattamaan. Missä menee sallitun ja kielletyn raja, kun mukaan tulevat paloturvallisuusmääräykset?

Lue lisää

Salla Sofia Vartiainen

Osakas laiminlyö vesimaksun - saako vedentulon katkaista?

04.12.2015

Lakineuvonnassa pohditaan toisinaan keinoja puuttua toistuviin vastikkeen maksulaiminlyönteihin. Mitä laillisia keinoja taloyhtiön johdolla on käytössään, jos osakas toistuvasti ja kehotuksista huolimatta laiminlyö vesimaksun maksamisen?

Lue lisää

Tapio Haltia

Kunnossapitovastuun rajankäyntiä: KKO:2015:87

30.11.2015

Korkein oikeus linjasi tuoreessa ratkaisussaan yhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta tilanteessa, jossa oli kyse kosteusvauriosta 1950-luvun tyypillisessä märkätilarakenteessa: Kosteuseristeenä toimi kantavan rakenteen päälle asennettu bitumisivelty huopa, joka oli nostettu seinille noin 10 cm verran. Sen päälle oli valettu noin 10 cm paksu kaadot mahdollistava pintalaatta, jonka päälle oli asennettu laatoitus. Alun perin varustukseen oli kuulunut ns. istuma-amme, joka oli poistettu aikaisemman osakkeenomistajan toimesta. Seinät olivat vailla varsinaista vedeneristystä.

Lue lisää

Isabella Lehti

Posti lakkoilee - miten yhtiökokouksen käy?

20.11.2015

Postin lakko on herättänyt monissa yhtiöissä huolen siitä, miten yhtiökokouskutsujen kanssa tulisi toimia, mikäli lähiviikkoina olisi tarkoitus järjestää yhtiökokous. Monissa yhtiöissä ei ole mahdollista toimittaa kaikille esimerkiksi sähköpostikutsua.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Asbestilainsäädäntö muuttuu vuoden 2016 alusta

16.11.2015

Asbestin käyttö alkoi 1930-luvulla, ja vasta asbestin aiheuttamien terveyshaittojen ilmaantuessa 1970-luvun lopulla asbestin käyttö väheni ja käyttäminen loppui vähitellen 1980-luvulla. Asbestipitoisten rakennusmateriaalien valmistus ja maahantuonti kiellettiin vuoden 1993 alusta ja myyminen ja käyttöönotto 1994 alusta.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Uudiskohdetta tarkastamassa

06.11.2015

Lakineuvontaan rantautuu ajoittain kysymyksiä uudiskohteiden tarkastuksiin liittyen. Millaisia tarkastuksia matkan varrella pitää tehdä ja missä vaiheessa? Seuraavassa käydään pähkinänkuoressa läpi lain mukaiset uudiskohteeseen liittyvät tarkastukset. Myöhemmissä blogeissani on tarkoitus käsitellä tarkastuksiin liittyviä kysymyksiä tarkemmalla tasolla.

Lue lisää

Minna Anttila

Osakkaan muutostyöoikeus ja muutostyön ehdot

30.10.2015

Puhelinneuvontaamme tulee ajoittain kysymyksiä osakkaan muutostyöoikeudesta ja yhtiön mahdollisuuksista vaikuttaa muutostöiden tekemiseen. Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain nojalla varsin laaja oikeus tehdä osakehuoneistossaan muutostöitä edellyttäen, että muutokset ovat kyseisen huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia. Osakas on lisäksi velvollinen huolehtimaan siitä, että muutostyöt suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiö ja toinen osakas voivat kuitenkin tietyissä tilanteissa asettaa muutostöille ehtoja.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Ethän tee pöytäkirjasta vahingossa kaikille julkista

26.10.2015

Syyskuun (2015) alusta maistraattien asunto-osakeyhtiötehtävät siirtyivät PRH:lle ja siten myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestysmuutokset on käsitelty syyskuusta lukien PRH:ssa. Yhtiöjärjestysmuutoksen tekeminen ei vielä onnistu sähköisesti, mutta palvelu on kehitteillä ja avataan ensi keväänä. Asunto-osakeyhtiön perustamisen, vastuuhenkilötietojen muutoksen ja osoite- ja muiden yhteystietojen muutoksen voi tehdä jo nyt sähköisesti PRH:n ja Verohallinnon yhteisessä YTJ-asiointipalvelussa

Lue lisää

Johanna Reen

Ylimääräinen yhtiökokous

19.10.2015

Onko hallituksen järjestettävä ylimääräinen yhtiökokous osakkaiden niin vaatiessa? Miten vaatimus tulee esittää? Entä missä ajassa hallituksen tulee kutsua kokous koolle?

Lue lisää

Maria Kulomäki

Kulut tasan

09.10.2015

Välillä yhtiön korjaushankkeen kulut tuntuvat jakautuvan osakkaiden mielestä epäoikeudenmukaisesti. Tottahan on, että remontista itselle saatu hyöty ja sen aiheuttama maksulappu eivät aina kohtaa jokaisen osakkaan kohdalla.

Lue lisää

Tapio Haltia

Vastuullisesta isännöitsijästä

05.10.2015

Isännöinti on aihepiiri, josta riittää taloyhtiöpiireissä juttua. Kaikilla on mielikuvansa ja mielipiteensä, mutta uskoisin silti, että kaikkien hartaana toiveena siintää luotettavan ja osaavan isännöitsijän löytäminen taloyhtiöpurren perämieheksi. Elokuusta 2014 lähtien on taloyhtiön isännöitsijäksi voitu valita isännöintiyhteisö. Silloinkin, kun näin menetellään, tulee taloyhtiön kaupparekisteritietoihin yhteisön lisäksi merkitä luonnollinen henkilö päävastuulliseksi isännöitsijäksi. Keskustelua on käyty siitä, kenet tähän rooliin tulisi laittaa.

Lue lisää

Salla Sofia Vartiainen

Talkootarjoilut

25.09.2015

Syksy on saapunut ja on aika laittaa taloyhtiön pihamaa talvehtimiskuntoon. Syksyn selvä merkki onkin syystalkoot. Syystalkoisiin on tapana hankkia haravointipalkkioksi vatsantäytettä, kiinteää ja ehkäpä nestettäkin. Kuinka asunto-osakeyhtiölaki suhtautuu talkootarjoiluun? Kuka tarjoilut saa hankkia? Täytyykö tarjoilut kilpailuttaa?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Muuttoilmoituksen tekeminen on suositeltavaa

23.09.2015

Kotikuntalain voimaantullessa 1.1.1994 poistettiin aikaisemmassa väestötietolaissa ja väestöasetuksessa ollut velvollisuus tehdä varsinainen muuttoilmoitus taloyhtiölle. Varsinkin vesimaksun periminen, kun vastikeperusteena on huoneistossa asuvien lukumäärä, muodostui ongelmalliseksi, kun asukkailla ei enää ollut velvollisuutta ilmoittaa muutostaan taloyhtiölle. Nykyiseen asunto-osakeyhtiölakiin (astui voimaan 1.7.2010) onkin sisällytetty osakkaalle velvollisuus ilmoittaa yhtiölle huoneistossa asuvien tai sitä muuten käyttävien henkilöiden lukumäärä silloin, kun vastikkeiden maksuperusteena on henkilömäärä. Ilmoitus koskee kuitenkin vain asuvien tai käyttävien henkilöiden lukumäärää eikä asukkailla edelleenkään ole velvollisuutta tehdä varsinaista muuttoilmoitusta taloyhtiölle.

Lue lisää

Isabella Lehti

Iiik - kutsumattomia vieraita!

11.09.2015

Tuhoeläimiä myrkytettäessä on usein suositeltavaa myrkyttää koko rappu tai rakennus samalla kerralla, jotta hyönteiset eivät pakene myrkyttämättömiin huoneistoihin ja leviä myrkytyksen jälkeen takaisin myrkytettyihin huoneistoihin. Ongelmia voi syntyä, mikäli joku asukas ei halua päästää huoneistoonsa yhtiön tilaamia myrkyttäjiä. Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa asuntoon menemisen myös niissä tilanteissa, joissa osakas tai huoneiston muu asukas ei siihen suostu.

Lue lisää

Tapio Haltia

Puu kaatuu!

07.09.2015

Herkkä ja tunteita herättävä aihe on puiden kaataminen taloyhtiön tontilta. Ennen moiseen ryhtymistä, onkin syytä huomioida muutama asia. Puun kaataminen asemakaava-alueella on toimenpide, johon ryhtymistä on rajoitettu. Maankäyttö- ja rakennuslaki asettaa toiminnan rajat: Kaataminen edellyttää yleensä luvan hakemista kunnalliselta viranomaiselta. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa kaavasta ei ole johdettavissa rajoituksia ja toimenpide on vaikutukseltaan vähäinen. Välitöntä vaaraa aiheuttava puu voidaan kuitenkin kaataa ilman lupaakin. Naapurikiinteistön puolella kasvavaan puuhun sovelletaan puolestaan naapuruussuhdelakia.

Lue lisää

Minna Anttila

Tontin osan myynnistä päättäminen taloyhtiössä

31.08.2015

Lakineuvontaan tulee ajoittain kysymyksiä siitä, miten päätös taloyhtiön tontin osan myynnistä on tehtävä. Käytännössä taloyhtiöissä harkitaan tontin osan myymistä täydennysrakentamista varten. Päätöksentekomenettelyn kannalta on merkitystä sillä, onko myytäväksi aiotulla alueella osakashallinnassa olevia tiloja ja vaikuttaako myynti samalla tavoin kaikkien huoneistojen käyttämiseen ja käyttökustannuksiin.

Lue lisää

Johanna Reen

Miten teillä maksetaan vesimaksuja?

21.08.2015

Neuvontaan tulee usein kysymys taloyhtiön vesimaksuista. Millä perusteella vesimaksuja kuuluu taloyhtiössä maksaa? Maksetaanko vesimaksuja huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella, vesimittareiden perusteella vai jollain muulla perusteella?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Yhtiö ennallistaa perustasoon

18.08.2015

Edellisestä blogista aasinsillan napaten, kirjoitan tällä kertaa pari sanaa ennallistamisvelvoitteesta. Velvoite liittyy tilanteisiin, joissa yhtiön vastuulla oleva rakennuksen osa on vaurioitunut. Kun kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle, yhtiö ei korjaa pelkästään vioittunutta rakennuksen osaa, vaan korjaa myös purettaessa tai huollettaessa rikkoutuneet huoneiston pinnoitteet perustasoon saakka.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Osakkaan remontin vaikutus kunnossapitovastuuseen

07.08.2015

Tyypillisin neuvontaamme tuleva kysymys liittyy kunnossapitovastuisiin osakkaan ja yhtiön välillä. Soittajaa kiinnostaa tietää, kuka korjaa ja kuka korjaukset maksaa. Kunnossapitovastuuta koskevat säännökset löytyvät asunto-osakeyhtiölain 4 luvusta. Toki taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla kunnossapitoa koskevia määräyksiä.

Lue lisää

Salla Sofia Vartiainen

Lomaremppaa

30.07.2015

Kesälomalla on aikaa toteuttaa pieniä ja suurempia remontteja. Remontti-inspiraatio voi syntyä yllättäen ja äkkiarvaamatta vaikkapa kiireetöntä aamukahvikupposta siemaillessa - kerrankin on aikaa pysähtyä katsomaan ympärilleen. Ennen rautakauppaan ryntäämistä on kuitenkin syytä pysähtyä pohtimaan täytyykö remontti ilmoittaa taloyhtiölle - muutostyöilmoitus kun tulee tehdä ennen muutostyön aloittamista.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Kunniaa loukkaamassa(ko?)

10.07.2015

Lakipähkinä-blogissa 7.2.2014 käsiteltiin Vantaan käräjäoikeuden antamaa kunnianloukkausta koskenutta tuomiota. Kyseessä oli tilanne, jossa hallituksen katsottiin käyttäneen huolimattomia sanavalintoja kirjatessaan hallintaanottovaroitusta koskeneen asian hallituksen kokouksen pöytäkirjaan. Hallituksen jäsenille napsahti sakot ja Kiinteistöliiton lakitiimin jäsenillä menivät aamukahvit väärään kurkkuun. Juttu vietiin hovioikeuteen, joka antoi tuomionsa 12.6.2015. Mitenkäs hovioikeus asian näkikään?

Lue lisää

Isabella Lehti

Hallituksen päätöksenteko kesäloma-aikaan

06.07.2015

Kesäaikaan voi taloyhtiön hallitukselle ilmaantua yhtäkkinen tilanne, jossa hallituksen pitäisi päättää esimerkiksi kunnossapitotoimesta, mutta iso osa hallituksen jäsenistä on lähtenyt mökille tai ulkomaille nauttimaan kesälomasta. Tällöin voi olla hankalaa saada hallitusta kutsuttua koolle hallituksen kokoukseen päättämään asiasta. Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa näitä tilanteita ajatellen hallituksen päätöksenteon kokousta pitämättä.

Lue lisää

Minna Anttila

Taloyhtiön järjestyssäännöillä on merkitystä

26.06.2015

Järjestyssäännöt ovat taloyhtiölle merkittävä keino ohjata asukkaiden käyttäytymistä siten, että asumisessa ja elämisessä otetaan huomioon myös talon toiset asukkaat. Järjestyssääntöjä laadittaessa on kuitenkin otettava huomioon myös niiden kohtuullisuus.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Taloyhtiö on onnellisessa asemassa, jos suurimmat ongelmat ovat lasten liituleikit

12.06.2015

Viime viikkojen aikana on sekä perinteisessä että sosiaalisessa mediassa käyty laajaa keskustelua ja pohdintaa lasten liituleikeistä. On keskusteltu sen kieltämisestä sekä mahdollisesta vahingonkorvausvastuusta. Näkemyksiä on esitetty puolin ja toisin.

Lue lisää

Johanna Reen

Kutsu yhtiökokoukseen ajoissa!

09.06.2015

Kutsu yhtiökokoukseen, niin varsinaiseen kuin ylimääräiseenkin, tulee asunto-osakeyhtiölain mukaan toimittaa aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta. Joidenkin taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä on asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia määräyksiä kutsujen lähettämisen suhteen, jolloin taloyhtiössä on syytä olla tarkkana, että lain pakottavia säännöksiä kutsuajoissa noudatetaan.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Isännöitsijä vuokravälittäjänä osa 2

01.06.2015

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä on muuttunut ja ammattipätevyysvaatimuksia on tiukennettu. Ensi vuoden alusta lukien välitysliikkeen vastaava hoitaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on joko kiinteistönvälittäjäkokeessa (LKV) tai vuokrahuoneiston välittäjäkokeessa (LVV) osoitettu ammattipätevyys.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Äänileikkuri

25.05.2015

Yhtiökokouksissa aina silloin tällöin tulee eteen päätettävä asia, josta joudutaan äänestämään. Tällöin on tärkeä tuntea äänestämiseen liittyvät pääsäännöt. Avainasemassa on oman taloyhtiön yhtiöjärjestys.

Lue lisää

Salla Sofia Vartiainen

Suursiivous jatkuu: Mitä autotallissa saa säilyttää?

13.05.2015

Naapuri ei säilytä pyöräänsä taloyhtiön yhteisessä pyöräsuojassa vaan omassa autotallissaan. Tarkkasilmäinen ohikulkija on autotallin ohi kulkiessaan havainnut osakkaan varastoivan siellä pyörän lisäksi muitakin harrastevälineitä ja nähnyt vieläpä vilahduksen kaasupullosta, ehkäpä kahvinkeittimenkin. Osakkaan asuinhuoneisto sijaitsee autotallin päällä olevassa ensimmäisessä asuinkerroksessa. Osakas soittaa mietteissään paloturvallisuudesta huolestuneena Kiinteistöliiton lakineuvontaan. Toimiiko naapuri lain mukaan?

Lue lisää

Tapio Haltia

On aika suursiivouksen

08.05.2015

Luonto pesee kasvonsa ja uusi vihreä raikkaus peittää alleen menneen talven jälkeensä jättämän harmauden. Taloyhtiöissä kevät on paitsi yhtiökokousten myös talkoiden ja kevätsiivousten aikaa. Monessa talossa mietitäänkin pyöräsuojiin ja muihin taloyhtiön hallinnassa oleviin tiloihin kertyneiden käyttämättä olevien harrastevälineiden hävittämistä. Asiaan vaikuttaa yhtäältä perustuslaissa turvattu omaisuuden suoja ja toisaalta hylätyn omaisuuden käsite. Joissakin tapauksissa voi kuitenkin olla kyse löytötavarasta.

Lue lisää

Isabella Lehti

Osakkeenomistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta

30.04.2015

Lakineuvontaan tulee jonkin verran kysymyksiä osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuudesta. Osakkeenomistaja on saattanut esimerkiksi kieltäytyä vastikkeen maksamisesta hänen osakehuoneistossaan yhtiön toimesta tehdyn remontin ajalta sillä perusteella, että hän ei ole voinut käyttää huoneistoaan kyseisenä aikana. Toisaalta osakkeenomistaja on saattanut "ulkoistaa" vastikkeenmaksunsa esimerkiksi vuokralaiselleen. Huomattava on, että osakkeenomistaja ei voi välttää lain mukaista vastikkeenmaksuvelvollisuuttaan näillä perusteilla.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Grillaaminen kuuluu kesään

27.04.2015

Grillaaminen kuuluu olennaisena osana suomalaiseen kesään. Omakotitalon tai kesämökin pihalla tämä ruuanlaittotapa ja harrastus saa lähinnä naapureilla veden kielelle, mutta taloyhtiössä se sen sijaan saattaa herättää ristiriitaisempia tunteita. Nyt vappuviikkona herää monessa taloyhtiössä keskustelut siitä, onko takapihalla tai parvekkeella grillaaminen sallittua.

Lue lisää

Minna Anttila

Asukkaiden osallistumisoikeus asunto-osakeyhtiössä

17.04.2015

Vuokralaisten ja muulla vastaavalla perusteella yhtiön rakennuksessa asuvien asukkaiden osallistumisoikeudesta puhutaan harvemmin. Muistin virkistykseksi onkin hyvä kerrata, missä tapauksissa asukkaat voivat osallistua yhtiökokoukseen ja mitä heidän osallistumisoikeutensa sisältää.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Äänestäminen yhtiökokouksessa

13.04.2015

Yhtiökokousaika on kuumimmillaan ja yhtiöissä tehdään monenlaisia päätöksiä yhtiön tulevaisuuden kannalta tärkeistä asioista. Puhelinneuvontaan rantautuu toisinaan kysymyksiä siitä, millä tavalla äänestys tulisi yhtiökokouksessa järjestää ja mihin lakipykälään ongelmatilanteissa voisi vedota.

Lue lisää

Johanna Reen

Osakkeenomistajan oikeus saada asia yhtiökokouksessa käsiteltäväksi

02.04.2015

Yhtiökokoukset lähestyvät ja usein neuvonnassa on esiintynyt kysymys, miten osakas saa haluamansa asian yhtiökokouksen käsiteltäväksi ja miten puolestaan hallituksen tulee menetellä tällaisen vaatimuksen saatuaan.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Isännöitsijä vuokravälittäjänä?

27.03.2015

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä muuttui toukokuussa 2013. Yhden pykälän yksi momentti säädettiin kuitenkin tulemaan voimaan vasta vuoden 2016 alusta.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Kuka maksaa vuokralaisen veden, entäpä saunamaksun?

20.03.2015

Aika ajoin neuvontaamme tulee kysymyksiä siitä, miten vuokralaisten maksulaiminlyöntejä voidaan periä osakkaalta. Kerrataanpa siis pääsäännöt.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Sietämätön meteli, harkitsematonta käytöstä

13.03.2015

Liekö syynä kevät tai lähestyvä yhtiökokousaika, mutta viime aikoina lakineuvonnassa ovat yleistyneet kovasti kysymykset järjestys- ja muista häiriötilanteista yhtiöissä. Erilaista häiriötä koetaan yhtiöissä jopa siinä määrin, että monessa yhteydenotossa pohditaan, onko kyseessä rikos tai onko muutoin syytä kääntyä esimerkiksi poliisin puoleen. Taloyhtiön edustaja saattaa olla hankalassa tilanteessa joutuessaan sovittelemaan yhteen erilaisten asukkaiden erilaisia näkemyksiä.

Lue lisää

Salla Sofia Vartiainen

Ajatuksia avainturvallisuudesta

06.03.2015

Kiinteistöliiton lakipalveluihin saapuu usein avainturvallisuuteen liittyviä kysymyksiä. Nämä kysymykset liittyvät tavallisesti avainhallinnan ongelmakohtiin. Avainturvallisuus on keskeinen osa lukituksella aikaansaatua turvallisuutta, lukkoturvallisuutta. Avainturvallisuuden ontuessa myös lukituksella luotu turvallisuus heikkenee ja siten myös murtoturvallisuus kärsii.

Lue lisää

Tapio Haltia

Yhtiö maksaa vesieristeen!

02.03.2015

Kiinteistöliiton lakineuvontaan tulevista yhteydenotoista huomattava osa koskee kosteusvaurioiden korjausvastuuta. Vaurioista monet johtuvat puutteellisista tai virheellisistä kosteuseristyksistä. Neuvonnassa usein kuultu käsitys on, että taloyhtiön tulisi maksaa vesieriste. Mietittäessä kustannusten kohdentumista voidaan lähtökohtana pitää korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumista osakkaan ja taloyhtiön välillä. Lisäksi tulee huomioida osakkaan mahdollinen tuottamus.

Lue lisää

Isabella Lehti

Pysäköinninvalvontaa koskevat lakimuutokset viivästyvät entisestään

20.02.2015

Pysäköintivirheitä koskevien maksujen määrääminen yksityisen kiinteistön alueella on puhuttanut monta vuotta oikeustilan epäselvyyden vuoksi. Lakiesitys oikeustilan selventämiseksi laitettiin vireille vuonna 2012, ja lakiesitys on tällä hetkellä lakivaliokunnan käsiteltävänä. Yle uutisoi 12.2.2015, että pysäköinninvalvontaa koskeva lakiesitys jäänee seuraavan eduskunnan tehtäväksi, koska lakivaliokunnassa on käsittelyssä paljon lakiesityksiä, jotka katsotaan kiireellisemmiksi.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Pitääkö taloyhtiön hallituksen varajäsenille maksaa palkkio, jos he osallistuvat hallituksen kokoukseen?

16.02.2015

Taloyhtiön hallituksen varajäsenistä tulee usein kysymyksiä puhelinneuvontaamme. Taloyhtiöitä pohdituttaa esimerkiksi se, milloin taloyhtiön hallitukselle on valittava varajäsen/varajäseniä, milloin varajäsenet kutsutaan kokoukseen ja myös millaisessa tilanteissa varajäsenille on maksettava palkkio.

Lue lisää

Kaisu Terkki

Järjestystä ylläpitämässä

06.02.2015

Yksi naapuri tupakoi, toinen grillaa ja kolmas käy suihkussa tiheästi - harmituksen määrää ei voi sanoin kuvailla. Miten nämä häiritsevät toiminnot saisi kuriin? Jos vaikka laadittaisiin yhtiölle yhteisesti noudatettavat järjestyssäännöt ja merkittäisiin kiellot sääntöihin - auttaisiko se?

Lue lisää

Minna Anttila

Yhtiökokouskutsun toimittaminen osakkaille

30.01.2015

Kevät on yhtiökokousten aikaa. Kokouskutsun oikeanlaiseen toimittamiseen kannattaa kiinnittää huomiota, sillä virhe kutsun toimittamisessa voi aiheuttaa pahimmillaan yhtiökokouspäätöksen pätemättömyyden tai mitättömyyden.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Sähköinen varainsiirtoveroilmoitus

23.01.2015

Sähköisen varainsiirtoveroilmoituksen käyttö laajenee omatoimisiin kauppoihin eli kauppoihin, jotka tapahtuvat ilman kiinteistövälittäjää. Osakeluettelomerkintää pyytävällä ostajalla voi siis olla uudennäköinen todistus varainsiirtoveron maksusta mukanaan, kun hän tulee merkintää pyytämään. Kiinteistövälittäjän välittämien kohteiden kaupoissa sähköinen varainsiirtoveroilmoitus on tosin ollut käytössä jo vuodesta 2010 lähtien.

Lue lisää

Johanna Reen

Päätöksenteko yhtiökokousta järjestämättä

19.01.2015

Erityisesti pienessä taloyhtiössä saattaa joskus tulla tilanne, että yhtiökokouksen päätettäväksi kuuluvasta yksittäisestä asiasta halutaan tehdä päätös nopealla aikataululla ja yhtiökokousta järjestämättä.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Vastuu auton lämpötolpista

09.01.2015

Yhtiöllä on kunnossapitovastuu autonlämmityspistorasiasta ja sen varusteista. Varusteet käsittävät jalustan, pylvään ja kotelon lukitus-, ohjaus- ja turvalaitteineen. Vastuunjaon kannalta ei ole merkitystä sillä, onko autopaikka yhtiön vai osakkaan hallinnassa. On kuitenkin muistettava, että yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta laista poikkeavalla tavalla. Yhtiöjärjestysmääräys siitä, että osakas vastaa autonlämmityspistorasiasta varusteineen on siis täysin mahdollinen. Samoin on myös mahdollista, että autonlämmityspistorasia on osakkaan asentama/asennuttama, jolloin kunnossapitovastuu on lähtökohtaisesti osakkaalla.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Uusi vuosi on pyörähtänyt käyntiin

02.01.2015

Taloyhtiöissä ja niiden hallituksissa ryhdytään valmistautumaan uudella tarmolla seuraavan vuoden mukanaan tuomiin haasteisiin. Aika ajoin neuvontaan tipahtelee kysymyksiä hallituksen toiminnasta ja päätöksenteosta. Muistin virkistykseksi läpikäydään muutamia lähtökohtia hallituksen toimintaa koskien.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Taloyhtiön Hyvän Joulun toivotus

23.12.2014

Oikeusministeriö selvitti syksyn 2013 ja kevään 2014 aikana kansalaisten kokemuksia uudesta asunto-osakeyhtiölaista ja taloyhtiöiden käytännöistä. Siinä haluttiin selvittää mm. tarvetta kehittää viestinnällä asunto-osakeyhtiöiden toimintaan ja yhtiöiden piiriin kuuluvien välisiin suhteisiin vaikuttavia seikkoja. Suurin osa kyselyn vastaajista on tyytyväisiä yhtiökokousviestintään, mutta toisaalta erityisesti osakkaat ovat tyytymättömiä tilikauden aikaiseen viestintään. Näin ollen osallistujat kannattivat viestintäsuosituksen laatimista.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Taloyhtiön Hyvän Joulun toivotus (1)

23.12.2014

Oikeusministeriö selvitti syksyn 2013 ja kevään 2014 aikana kansalaisten kokemuksia uudesta asunto-osakeyhtiölaista ja taloyhtiöiden käytännöistä. Siinä haluttiin selvittää mm. tarvetta kehittää viestinnällä asunto-osakeyhtiöiden toimintaan ja yhtiöiden piiriin kuuluvien välisiin suhteisiin vaikuttavia seikkoja. Suurin osa kyselyn vastaajista on tyytyväisiä yhtiökokousviestintään, mutta toisaalta erityisesti osakkaat ovat tyytymättömiä tilikauden aikaiseen viestintään. Näin ollen osallistujat kannattivat viestintäsuosituksen laatimista.

Lue lisää

Jenni Hupli

Työturvallisuutta vaalimassa

05.12.2014

Viime aikoina on uutisoitu useista rakennustyömailla tapahtuneista kuolemaan johtaneista työtapaturmista. Työturvallisuus on perinteisesti nähty työnantajan velvoitteeksi. Myös asunto-osakeyhtiö on osaltaan velvollinen huolehtimaan rakennustyön turvallisuudesta mm. korjaushankkeiden kohdalla.

Lue lisää

Minna Anttila

Talvityöt talkoovoimin

01.12.2014

Talvi tekee tuloaan ja talvikunnossapitotyöt kuten lumi- ja hiekoitustyöt ovat taas pian ajankohtaisia. Useissa pienissä rivitalo- ja paritaloyhtiöissä päätetään hoitaa talvikunnossapitotyöt talkootyönä. Joskus ongelmia aiheutuu siitä, että kaikki osakkeenomistajat eivät halua sitoutua ja osallistua talkootyöhön. Mitä yhtiö voi tehdä osakkaan kieltäytyessä talkootyöstä?

Lue lisää

Maija Lukkari-Nyman

Leikkipaikkojen turvallisuus

21.11.2014

Taloyhtiön pieni leikkipaikka alkaa olla aikansa elänyt ja turvallisuudelle vaarallinen. Osakas ilmoittaa hallitukselle, että sen on ryhdyttävä korjaustoimenpiteisiin tai purettava koko leikkipaikka. Hallitus ei haluaisi viedä asiaa yhtiökokoukseen vaan tyytyy laittamaan pihalle kyltin, jossa lukee "Vaara! Leikkipaikan käyttö omalla vastuulla!".

Lue lisää

Johanna Reen

Muista varainsiirtoveron tarkistaminen ennen osakeluettelomerkintää!

14.11.2014

Asunnon ostaja on velvollinen maksamaan varainsiirtoveroa ostamansa asunnon johdosta. Yhtiön tulee kuitenkin huomata valvoa varainsiirtoveron maksaminen ennen osakeluettelomerkinnän tekemistä kaikissa vastikkeellisissa saannoissa.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Mutta kun meillä on tällainen käytäntö...

07.11.2014

Asunto-osakeyhtiöissä riidellään usein kunnossapitovastuun jaosta. Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuusta säädetään AOYL:n 4 luvun 2 ja 3 §:ssä. Myös yhtiöjärjestyksessä voi olla asiaa koskevia määräyksiä. Rakennuksen ja muiden yhtiön tilojen kunnossapitovastuu jaetaan asunto-osakeyhtiölain edellä mainittujen säännösten mukaan, jollei yhtiöjärjestys määrää toisin. Yhtiöjärjestyksen määräys menee siis kunnossapitovastuun jaon osalta lain edelle.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Saako hallitus ostaa kahvia ja pullaa?

31.10.2014

Hallituksen tehtävät mielletään taloyhtiöissä paremmin kuin hallituksen toimivallan rajat. Kysymys siitä, mitä hallitus saa toimikautensa aikana tehdä, toistuu neuvonnassamme jatkuvasti.

Lue lisää

Joachim Lindholm

Tavarat taloyhtiön tiloissa

24.10.2014

Tilanne on tuttu: yhtiön nurkat ja kellarit pursuavat tavaroita, joista osasta voi jo pölykerroksen paksuudesta päätellä, että ne eivät ole aktiivisessa käytössä. Yhtiö ei kuitenkaan voi noin vain ryhtyä kuljettamaan näitä tavaroita keräykseen tai kaatopaikalle. Kuinka siis toimia, jotta yhtiön tilat säilyvät siistinä ja turvallisina samalla kunnioittaen perustuslain turvaamaa omaisuudensuojaa?

Lue lisää

Vesa Puisto

Kuka vastaa ja mistä vastaa?

20.10.2014

Puhelintyössäni kuulen usein kysymyksen "kuka on vastuussa jos...". Kysymys kuulostaa varmasti hyvin yksiselitteiseltä kaikkien muiden paitsi pykälänikkarien (lakimiesten) korvaan. Se mitä maallikko ymmärtää vastuuna ei välttämättä nimittäin vastaa täysin sitä, mitä juristi tällä termillä ymmärtää. Yleensä "vastuulla" viitataan puheluissa nimenomaan yhtiön johdon (hallitus ja isännöitsijä) vastuuseen. Huoneistojen ja rakennuksen kunnossapitovastuu on kokonaan toinen asia, joka jää tämän kirjoituksen ulkopuolelle.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Mitä me haluamme

13.10.2014

Yhteiskunnallisessa keskustelussa on viime aikoina vellonut vaatimus purkaa turhaa sääntelyä, poistaa rajoitteita ja karsia byrokratiaa. Ylisääntelystä ja sen ongelmista puhutaan paljon; katsotaan, että liian tiukka ja monimutkainen sääntely vie turhaan resursseja, rajoittaa talouskasvua ja aiheuttaa vain lisäongelmia sen sijaan, että vastaisi aitoon yhteiskunnalliseen tarpeeseen tiukassa taloustilanteessa. Liiallisella sääntelyllä luodaan uusia ongelmia sen sijaan, että vanhoja ratkaistaisiin.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Sisustustakat aiheuttavat päänvaivaa taloyhtiöissä

06.10.2014

Syysiltojen pimetessä herää monelle mielikuva ihanasta rentoutuvasta illasta takkatulen äärellä. Monelle taloyhtiössä ja kerrostalossa asuvalle takkatuli on kuitenkin mahdottomuus. Näin ollen monelle saattaa herätä ajatus sisustustakasta. Onko sisustustakan asentaminen kerrostaloasuntoon sallittua?

Lue lisää

Kaisu Terkki

Osakkaan oma kylpyhuoneremontti

26.09.2014

Naapurista kuuluu iloisia työn ääniä. Naapuri kertoo, että "rakenteilla on hieno ja nykyaikainen kylpyläosasto" aikansa eläneen, mutta päällisin puolin kunnossa olevan kylpyhuoneen tilalle. Yhtäkkiä työn äänet vaihtuvat sadatteluun laattojen alta löytyneestä märästä seinästä. Naapuri on työn itse aloittanut, joten vastatkoon myös kustannuksista. Vai kuinka?

Lue lisää

Jenni Hupli

Syys, ruska ja lehtisota

19.09.2014

Rapsakan kuulaat syysaamut ovat täällä taas! Monessa taloyhtiössä suunnitellaan jo pihatalkoita. Toisille lehtien haravointisavotta tarjoaa mukavaa liikunnallista puhdetta, toisille haravointitalkoot ovat piinaa. Tunteiden kuumotusta aiheutuu erityisesti, jos lehtiään tiputteleva puu ei edes sijaitse taloyhtiön tontilla. Pitäisikö lehdet haravoida tai puhaltaa lehtipuhaltimella reteästi takaisin naapuritontille vai löytyykö asiaan jotakin juridisia apuvälineitä?

Lue lisää

Maija Lukkari-Nyman

Tasajakoperiaate

12.09.2014

Taloyhtiö haluaa jakaa pihan uudesta asfaltoinnista aiheutuvat kulut tasajakona osakkaiden kesken. Yhtiöjärjestyksessä ei ole kunnossapitovastuun jaosta mainintaa ja hallituksen puheenjohtaja on kuullut, että asunto-osakeyhtiölaissakin on mainittu tällainen tasajaon mahdollisuus.

Lue lisää

Johanna Reen

Hallituksen kokous - valtuutetun ja avustajan osallistuminen?

05.09.2014

Osakkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa valtuutettua, mutta onko sama mahdollista hallituksen kokouksessa? Entä voiko hallituksen jäsen tuoda avustajan hallituksen kokoukseen?

Lue lisää

Virpi Hienonen

Kirjattu kirje ajoissa!

29.08.2014

Hallintaanottoa ei joudu hoitamaan yhtenään. Moni ei koskaan. Senpä vuoksi harva pystyy hoitamaan hallintaanoton läpi rutiinilla. Menettely on tarkkaan lailla säänneltyä ja virheet kostautuvat. Päätös voidaan joutua toteamaan tehottomaksi tai moitekanne voi menestyä ja ongelma, jonka yhtiö pyrki hallintaanotolla ratkaisemaan jää jäljelle. Pari aiemmista lakipähkinä-blogeista on käsitellyt hallintaanottoperusteita, tässä puolestaan sivutaan yhtä tiedoksiantovaiheen sudenkuoppaa. Miksikään täydelliseksi tiedoksiannon oppikurssiksi blogista ei todellakaan ole!

Lue lisää

Maria Kulomäki

Vesimaksut putkiremontin aikana

22.08.2014

Asunto-osakeyhtiöissä osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Yhtiössä voi olla useita vastikkeita. Tyypillisin on jako hoito-ja pääomavastikkeeseen sekä erilliseen vesimaksuun. Vain poikkeustapauksissa yhtiöjärjestyksen mukaisesta vastikemaksuvelvollisuudesta voidaan poiketa. Usein putkiremontin yhteydessä herää kysymys vesimaksuvelvoitteesta vapauttamisesta. Onko kyseessä poikkeustapaus vai onko vesimaksut silloinkin maksettava?

Lue lisää

Joachim Lindholm

Aja varovasti, autoilija!

15.08.2014

Koulujen alkaminen ja lomilta paluut vilkastuttavat keskustat ja taajamat. Kaduilla on kuitenkin paljon kulkijoita, joille vilkkaan liikenteen seassa kulkeminen on ehkä kokonaan uutta, tai kesän jälkeen ainakin hitusen unohtunut asia. Tästä syystä autoilijoiden tulee olla tavanomaistakin huolellisempia ja valppaita liikenteessä, erityisesti koulujen ja leikkialueiden läheisyydessä.

Lue lisää

Vesa Puisto

Huoneistohotellitoiminta aiheuttaa harmaita hiuksia asunto-osakeyhtiössä

11.08.2014

Huoneistohotellitoimintaan liittyviä kysymyksiä tulee Kiinteistöliiton lakineuvontaan lähes viikoittain. Valitettavasti yleensä puheluiden sävy on negatiivinen, koska huoneistohotellitoiminta koetaan monessa taloyhtiössä ei-toivotuksi ilmiöksi. Epämiellyttäväksi toiminta koetaan siitä syystä, että huoneiston asukkaat vaihtuvat tiuhaan ja joissakin tapauksissa vaihtuvat asukkaat ovat aiheuttaneet järjestys- ja muita häiriöitä talon vakituisille asukkaille. Kiinteistöliitolle usein esitetty kysymys kuuluukin: "Voiko huoneistohotellitoimintaa jotenkin kieltää?"

Lue lisää

Katri Salokorpi

Huh hellettä

01.08.2014

Viime viikkoina on varmasti useampikin osakas erinäisissä yhtiöissä suunnannut askeleensa kohti rautakauppaa tuuletinostoksille. Helle ja korkealle nousevat lämpötilat voivat aiheuttaa vaaratilanteita lapsille, vanhuksille ja esimerkiksi kotieläimille, ja jotkut kaipaavat viilennystä ihan vain viihtyvyytensä puolesta. Tuulettimet ovat tänäkin kesänä tupanneet helteillä loppumaan kesken kaupan hyllyiltä.

Lue lisää

Jenni Hupli

Ihmisiksi kotona ja muilla mailla

04.07.2014

Kesäkelien lähestyessä moni pakkaa eväskorin ja suuntaa retkelle metsään. Järjestyssääntöjen noudattaminen ja ihmisiksi elämisen perusteet hallitaan yleensä kotipesässä. Kuinka käy, kun lähdetään retkeilemään luontoon? Tässä muistilista jokaiselle Suomessa oleskelevalle kuuluvista tärkeimmistä jokamiehenoikeuksista:

Lue lisää

Maija Lukkari-Nyman

"Mukavuusremontin" yhteydessä ilmennyt yhtiön vastuulle kuuluva kosteusvaurio

27.06.2014

Osakas on päättänyt uudistaa jo aikaansa nähneen, mutta sinänsä kunnossa olevan kylppärinsä tuliterään ja viimeistä huutoa olevaan kylpyhuoneeseen. Kesken remontin ilmenee rakenteissa kosteusvaurio, joka vaatii kuivatusta. Kuka vastaa remontista?

Lue lisää

Johanna Reen

Ongelmia pöytäkirjantarkastuksessa

19.06.2014

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksen puheenjohtajan ja pöytäkirjantarkastajan on allekirjoitettava yhtiökokouksen pöytäkirja.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Monesta asiasta voi sopia uuden hallituksen alkutaipaleella

13.06.2014

Valtaosassa yhtiöitä uudet hallitukset on nyt saatu valittua. Moni hallituksen työskentelyä koskeva asia on uuden hallituksen sovittavissa. Uusi hallitus voi kokea vanhan hallituksen noudattamat käytännöt hankaliksi, tuolloin kannattaa harkita käytäntöjen muuttamista. Esimerkiksi hallituksen koollekutsumista koskevia määräyksiä ei ole laissa, harvemmin niitä löytyy yhtiöjärjestyksistäkään. Uusi hallitus voi sopia, kutsutaanko hallitus koolle kirjallisilla kutsuilla vai vapaamuotoisesti, samoin siitä, kuinka paljon aikaisemmin kutsut toimitetaan.

Lue lisää

Vesa Puisto

Vastikejyvitysten oikeudellinen anatomia

28.05.2014

Kiinteistöliitolta pyydetään usein asiantuntijalausuntoja huoneistojen erilaisista vastikejyvityksistä ja niiden lainmukaisuudesta. Lausunnoille on tarvetta, koska monella paikkakunnalla liikehuoneistojen huonot vuokramarkkinat yhdistettynä kaksin- tai kolminkertaiseksi jyvitettyyn vastikkeeseen aiheuttavat ongelmia. Kun liiketila tuottaa tappiota, vetää osakas monesti ässänä hihasta asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen ja kysymys kuuluu: eikö osakkaita ole kohdeltava yhdenvertaisesti myös vastikejyvitykseen liittyen? No eipä ole ja tässä syy:

Lue lisää

Maria Kulomäki

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus, kultakaivos vai sanahelinää?

23.05.2014

Asunto-osakeyhtiölaista löytyy säännös osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus tulee ottaa huomioon kaikessa yhtiön toiminnassa. Tulkinnanvaraisempaa on se, mitä yhdenvertaisuus missäkin tilanteessa tarkoittaa. Varsin usein asunto-osakeyhtiöitä koskevissa oikeusriidoissa onkin kyse yhdenvertaisuusperiaatteen tulkinnasta ja laajuudesta.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Ei haukku haavaa tee

16.05.2014

..mutta toisinaan haukkuminen, eri merkityksissään, voi kuitenkin antaa aihetta erilaisille toimenpiteille. Kiinteistöliiton neuvontaan tulee kohtuullisen usein kysymyksiä koskien esimerkiksi koiran haukkumista samoin kuin asukkaidenkin aiheuttamia järjestyshäiriötä, mekkalointia, kiusantekoa tai muuta häiriköintiä. Kysymys useimmiten kuuluukin, miten taloyhtiössä tulisi suhtautua tällaisiin ilmenneisiin ongelmiin.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Vuokranantajan oikeus päästä vuokraamaansa huoneistoon

09.05.2014

Yksi neuvonnassa toistuvista kysymyksistä on vuokranantajan oikeus päästä vuokraamaansa huoneistoon. Lain mukaan huoneistoon pääsyyn on oikeus silloin, kun se on tarpeen huoneiston kunnon ja hoidon valvomiseksi tai kun huoneisto on tarkoitus myydä tai uudelleen vuokrata. Asiasta tulee kuitenkin sopia vuokranantajan ja vuokralaisen kesken. Vuokranantajalla ei ole oikeutta mennä vuokraamaansa huoneistoon hallussaan olevilla vara-avaimilla ellei vuokralainen ole tähän lupaa antanut.

Lue lisää

Maija Lukkari-Nyman

Mutta mehän sovittiin!

02.05.2014

Asunto-osakeyhtiössä on osakkaiden kanssa sovittu, että taloyhtiön pihatyöt tehdään vuoroviikoin ns. talkootyönä. Nyt yhtiön osakas, vanhempi rouvashenkilö ilmoittaa, ettei enää jaksa ajaa nurmikkoa omalla huoltoviikollaan. Heti perään toinen huoneisto saa uudet osakkaat ja uusi omistaja ilmoittaa, että haluaa yhtiön hoitavan kunnossapitovastuulleen kuuluvat huoltotyöt - hän ei aio ruohonleikkuriin koskea. Miten yhtiön pitäisi toimia?

Lue lisää

Johanna Reen

Tiskikone hajoaa, kuka korvaa vahingot?

25.04.2014

Neuvonnasta kysytään usein, kenen tulee korvata vahingot, kun tiskikone hajoaa aiheuttaen vesivahingon. Entä kuka maksaa mahdollisen vakuutuskorvauksen omavastuun?

Lue lisää

Jenni Hupli

Hei, me kehitetään! Osa 1

22.04.2014

Lisä-, täydennys- ja ullakkorakentaminen, kiinteistökehittäminen ja developpaus. Rakkaalla lapsosella on monta nimeä. Asunto-osakeyhtiöiden pihamailla, hallituksessa ja yhtiökokouksissa keskustellaan aktiivisesti kiinteistökehityksestä. Tarjoaisiko kiinteistön jalostus teidän taloyhtiössä taloudellista selkänojaa lähestyvään saneeraussavottaan? Tässä muutama ajatustyötä herättelevä vinkki / näkökohta.

Lue lisää

Marja Pakarinen

Tuoko hyvitys euroja osakkaan kukkaroon?

11.04.2014

Osakkaat osallistuvat yhtiön kuluihin yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaisesti. Tietyissä tapauksissa yhtiökokouksen päätöksellä voidaan kuitenkin muuttaa maksuvelvollisuutta. Yksi lain suomista poikkeusmahdollisuuksista on ns. hyvitys. Hyvityksellä tarkoitetaan osakkaan mahdollisuutta saada alennusta vastikkeenmaksuvelvollisuudesta, mikäli hän on tehnyt huoneistossaan aiemmin työn, joka vähentää yhtiölle tulevia kustannuksia yhtiön uudistuksessa tai kunnossapitotyössä.

Lue lisää

Katri Salokorpi

Huonosti toimiva hallitus voi amputoida taloyhtiön

05.04.2014

Kevät on saapunut ja taloyhtiöiden yhtiökokouksissa valitaan jälleen uusia - tai vanhoja - hallituksia. Valitettavan monissa yhtiöissä tehtävä ei vedä puoleensa, vaan koetaan ennemminkin taakkana. Tätä ei voi kuin kummastella: hallituksessa osakkeenomistaja pääsee vaikuttamaan asumisensa olosuhteisiin ja hoitamaan omaa, hyvin usein tärkeintä omaisuuttaan. Asunto-osakeyhtiön kannalta toimiva hallitus taas on elinehto. Ilman toimivaa hallitusta yhtiö on käytännössä täysin toimintakyvytön.

Lue lisää

Vesa Puisto

Oma tupa, oma lupa? Huoneistopihojen muutostyöt suurennuslasissa

28.03.2014

Nykyisin asumiselta halutaan viihtyvyyttä myös seinien ulkopuolella. Kevät onkin monelle meistä pihan kunnostuksen aikaa. Etenkin rivi-, paritalo- ja omakotitaloasujat haluavat muokata huoneistoonsa liitännäisiä pihoja mieleisikseen. Tyypillisesti pihalle halutaan rakentaa terassi tai grillikatos, tehdä istutuksia ja sijoittaa kesäkalusteita pihalla oleilua varten. Kun kyse on asunto-osakeyhtiömuotoisesta asumisesta ennen rakennus- ja puutarhahommiin ryhtymistä on kuitenkin syytä vilkaista yhtiöjärjestystä, jotta vältytään ikäviltä yllätyksiltä.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Kunnossapitoselvitys, korjausohjelma, PTS, kunnossapitosuunnitelma - Yksi ja sama asia?

21.03.2014

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Selvityksestä käytetään nimitystä kunnossapitoselvitys. Kunnossapitotarveselvityksiä on tehty taloyhtiöissä jo ennen lain mukaista velvoitetta. Siitä johtuen alalla on paljon erinimisiä kunnossapitotarpeen kartoittamiseen tähtääviä selvityksiä.

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Vesimaksu koirasta?

17.03.2014

Veden ja erityisesti lämpimän veden kulutuksesta aiheutuvat menot ovat asunto-osakeyhtiön kuluja siinä missä muutkin hoitokulut. Niinpä nämäkin menot voidaan ja täytyy jakaa osakkeenomistajien maksettavaksi yhtiöjärjestyksen vastikeperusteella. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole erillistä vesimaksupykälää, katetaan vedestä yhtiölle aiheutuvat kulut muiden yhtiön hoitokulujen tavoin hoitovastikkeilla.

Lue lisää

Maija Lukkari-Nyman

Auta naapuria kaikki kestämään!

07.03.2014

Yläkerrassa on mahtavat bileet! Stereoiden volyymi kääntyy kaakkoon, samaa tahtia kun viinilasit kumoutuvat. Täytyyhän sen popin kuulua hurmassa nousseen puheensorinankin yli!

Lue lisää

Jenni Hupli

Pieni lohkaisu vain?

28.02.2014

Tällä viikolla neuvonnassa pohdiskeltiin mm. sitä, onko vuokranantajalla oikeus vaatia vuokralaista palauttamaan vuokranantajalle asunnon ohella vuokratun liitännäistilan eli ison varaston. Vuokrasuhde on voimassa toistaiseksi. Vuokranantaja haluaisi myydä varastotilaosakkeet kolmannelle, mutta pitää asunnon osalta vuokrasopimuksen voimassa. Miten vuokranantajan kannattaa tilanteessa toimia?

Lue lisää

Johanna Reen

Puolisot hallitukseen?

21.02.2014

Joissain taloyhtiöissä hallitukseen ei tunnu löytyvän riittävästi halukkaita, mutta yhtiössä ei kuitenkaan ole halukkuutta ulkopuolisen hallitusammattilaisen palkkaamiseen. Neuvonnassa onkin usein tullut vastaan kysymys, voivatko puolisot toimia yhtä aikaa yhtiön hallituksen jäseninä.

Lue lisää

Virpi Hienonen

Onko teilläkin pulaa autopaikoista?

14.02.2014

Yksi neuvonnan kestoaiheista on autopaikkojen jakaminen. Asunto-osakeyhtiölaista ei löydy asiaa koskevia tarkkoja ohjeita. Itse asiassa laissa ei ole ensimmäistäkään pykälää, jossa sana "autopaikka" edes mainittaisiin! Hallituksen esityksestä autopaikat löytyvät. Yhdenvertaisuusperiaatetta on noudatettava, mutta mitä se autopaikkajaossa tarkoittaa? Jos haluaisi vastata perusteellisesti, kannattaisi kirjoittaa kirja. Blogissa voi pikaisesti sivuta muutamaa näkökulmaa.

Lue lisää

Vesa Puisto

Käräjäoikeuden tuore kunnianloukkaustuomio puhututtaa Kiinteistöliiton lakimiehiä kahvipöydässä

07.02.2014

Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseniä ja osakkeenomistajia kiinnostaa kovasti muun ohella kysymys siitä, minkälaisia rajoitteita yhtiön yksittäisen osakkeenomistajan tietojen keräämiseen, käsittelyyn ja luovuttamiseen asunto-osakeyhtiöissä on. Tällä viikolla asiaan saatiin hieman valaistusta, kun Vantaan käräjäoikeus arvioi antamassaan ratkaisussa tietojen käsittelyn sallittuisuutta hallituksen kokouspöytäkirjoja koskeneessa asiassa.

Lue lisää

Maria Kulomäki

Palautukset tippuu lain reunalta

31.01.2014

Putkiremontti ei ole asukkaiden keskuudessa se maailman odotetuin asia, mutta tsemppausta sen läpiviemiseen saa ideoimalla uuden mieluisan kylpyhuoneen. Mutta mitä jos yhtiön valitsemat kaakelit ja kalusteet eivät miellytä? Millä edellytyksin osakas saa laitattaa mosaiikkia lattiaan ja pitää oman täydelliseksi osoittautuneen peilikaapin jatkossakin?

Lue lisää

Vesa Puisto

Omatoimisen kameravalvonnan ongelma

17.01.2014

Törmäsimme Kiinteistöliiton lakineuvonnassa erikoiseen asetelmaan valvontakameroihin liittyen. Taloyhtiöissä valvontakameroiden kohdalla on useimmiten kyse siitä, että asukkaat yhdessä tahtovat asennuttaa valvontakameran yhtiön yhteiselle pihalle tai rappukäytävään ehkäistäkseen vahinkoja ja häiriöitä. Tässä tapauksessa kameran oli asennuttanut kuitenkin vain yksi asukas - vieläpä huoneistonsa sisäpuolelle. No, eikös jokainen saa asunnossaan tehdä mitä haluaa, joten mitäs ihmeellistä tässä nyt on?

Lue lisää

Kristel Pynnönen

Naks! Kuka korvaa, kun avain katkeaa?

10.01.2014

Saavut kotiin raskaan työpäivän jälkeen painavien kauppakassien kanssa. Avatessasi kotiovea kuuluu naks, ja avain katkeaa lukkopesään. Nälkäisenä ja väsyneenä mieleen nousee ensimmäisenä paniikki siitä, ettet pääsekään kotiin. Kutsuttuasi lukkosepän paikalle, pääset vihdoin kotiin ja huokaiset helpotuksesta. Kun olet hetken rauhoittunut ja saanut vatsan kylläiseksi, herää kuitenkin kysymys - kuka korvaa sattuneen vahingon?

Lue lisää

Jenni Hupli

Kourallinen uudenvuodenlupauksia

03.01.2014

Tinanvalannan yhteydessä on tehty henkilökohtaisia uudenvuodenlupauksia. Miksei lupauksia voisi antaa taloyhtiöissäkin? Näiden vinkkien välityksellä menestyksekästä vuotta 2014! Tämä kirjoitus avaa Kiinteistöliiton juristien ylläpitämän lakiblogin. Antoisia lukuhetkiä blogin parissa!

Lue lisää

Jenni Hupli

Kourallinen uudenvuodenlupauksia (1)

03.01.2014

Tinanvalannan yhteydessä on tehty henkilökohtaisia uudenvuodenlupauksia. Miksei lupauksia voisi antaa taloyhtiöissäkin? Näiden vinkkien välityksellä menestyksekästä vuotta 2014! Tämä kirjoitus avaa Kiinteistöliiton juristien ylläpitämän lakiblogin. Antoisia lukuhetkiä blogin parissa!

Lue lisää