Asunto-osakeyhtiölain laaja päivitys tuli voimaan

6.10.2026

Lain laaja ajantasaistaminen tuli voimaan 1.10.2026. Lakimuutoksilla haluttiin selventää ja ratkaista soveltamiskäytännössä esiin nousseita pienempiä ja suurempia tulkintakysymyksiä ilman oikeudenkäyntejä. Lisäksi lakiin päädyttiin tekemään toimintaympäristön muutostarpeiden edellyttämää ajantasaistusta.

Osallistuimme aktiivisesti lainvalmisteluun ja kokonaisuutena arvioiden lakimuutosta voidaan pitää onnistuneena. Aivan kaikkia tarvittavia pulmatilanteita aika ei riittänyt ratkomaan ja tulevaisuuteen jatkovalmisteltavaksi jäi useitakin asioita, mm. virheellisen vastikeperinnän oikaisua koskevat säännökset.

Ennakoitavissa on, että osa lainsäädäntöratkaisuista jättää sijaa tarkentamiselle tulevaisuudessa. Esimerkiksi lyhytvuokraukseen puuttumista helpottava uusi hallintaanottoperuste olisi voinut olla selkeämpi. Tällä versiolla on kuitenkin lähdettävä liikkeelle ja tehtävä tulevaisuudessa tarvittavia mukautuksia lainsäädäntöön. Peruste jo tässä toteutuneessa muodossaan helpottaa lyhytvuokrauksen ongelmiin puuttumista verrattuna vanhaan lakiin.

Monen montaa kohtaa laista on nyt siis uudistettu. Jotta lakimuutoksen hahmottaminen olisi helppoa, laadin listan tärkeimmistä muutetuista asioista. Lista ei ole tyhjentävä, mutta avaa ainakin ylätasolla muutoksen pääasiallista sisältöä tai vähintään teemaa.

Tässä listaus:

1. Autopaikkojen osakkeistaminen on mahdollista jatkossa myös tilanteessa, jossa autopaikat sijaitsevat muualla kuin yhtiön tontilla.
   
   
2. Lunastusta koskeva sääntely ajantasaistui. Muutoksia sovelletaan saantoihin, joissa omistusoikeus siirtyy lain voimaantulon jälkeen. "Vanhat saannot" viedään maaliin vanhan lain mukaisesti.
   
   
3. Lakiin tuotiin väliaikainen vesivastikeperuste, jota sovelletaan vesimittarin vikaantuessa. Säännös koskee kaikkia vesimittareita, niiden asentamisajankohdasta riippumatta. Tämä linjaus tehtiin eduskuntakäsittelyn aikana.
   
   
4. Kunnossapitovastuu täsmentyi. Yhtiölle säädettiin vastuu koko ikkunakokonaisuudesta. Osakkaalla on jatkossa kunnossapitovastuu muutostöistä ja niitä koskeva kustannusvastuu.
   
   
5. Osakkaan hoito- ja ilmoitusvelvollisuus laajennettiin kattamaan myös muita osakkaan käytössä olevia alueita kuin huoneistoa.
   
   
6. Osakkaalla on oltava jatkossa tarvittavat yhteystiedot huoneiston käyttäjistä ja ne on luovutettava yhtiölle, kun yhtiö niitä pyytää esim. vahinkojen selvittämiseksi.
   
   
7. Yhtiökokoussääntely ajantasaistui. Muutokset liittyvät pääosiltaan huoneistotietojärjestelmän tarpeisiin.
   
   
8. Toteutettaessa vain tietyille huoneistoille etua tuottavia uudistuksia, toteutuskustannusten lisäksi myös merkittävät kunnossapitokulut voidaan jatkossa kohdistaa ko. osakkaille.
   
   
9. Sähköautojen latauspistehankkeessa (6:32.5 tai 33§:n mukaisessa tilanteessa) kulut jaetaan tasan, jos autopaikkaosakkeilla ei ole soveltuvaa vastikeperustetta yhtiöjärjestyksessä.
   
   
10. Huoneiston käyttötarkoitusmuutoksen yhteydessä vastikeperuste voidaan muuttaa nykyistä kevyemmin eli 4/5 päätöksin, kun vastikeperuste muutetaan vastaamaan muihin saman käyttötarkoituksen osakehuoneistoihin sovellettavaa korkeinta yhtiövastikeperustetta. Määräenemmistö lasketaan yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston osakkaan osakkeista ja äänistä. Säännös soveltuu uusiin käyttötarkoitusmuutostilanteisiin.
    
    
11. Selvitystilasääntelyä sujuvoitettiin ja konkurssisääntely täsmentyi. Konkurssiin hakemispäätös siirtyi lähtökohtaisesti yhtiökokouksen päätettäväksi. Konkurssiin asettamisen seurauksena osakkaan hallintaoikeus ja vastikkeenmaksu rajoittuvat jatkossa kuukauden mittaiseen ns. rauhoitusaikaan. Osakkaan vuokralaisen hallintaoikeus huoneistoon päättyy samanaikaisesti kuin osakkaankin. Ennen lain voimaantuloa aloitettu selvitystila tai konkurssi käsitellään vanhan sääntelyn mukaisesti.
    
    
12. Osakkaalla on oikeus saada jäljennös huoneistoaan koskevista, yhtiöllä olevista asiakirjoista. Ensisijaisesti yhtiön tulee peittää asiakirjoista mahdolliset salassapidettävät tiedot ja henkilötiedot. Vain poikkeuksellisesti voidaan tiedon antamisesta kieltäytyä. Jäljennöksen antamisesta voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu.
    
    
13. Pääsy osakehuoneistoon täsmentyi. Jos huoneistoon mennään muuna kuin sovittuna aikana, täytyy käynnistä jättää ilmoitus, josta käy ilmi käynnin syy, ilmoittajan nimi ja lisätietoja varten yhteystiedot.
    
    
14. Hallintaanotto sujuvoitui. Jatkossa hallintaanottoon voi johtaa myös lyhytvuokrauksen haitat, viranomaisen tupakointikiellon rikkominen tai asukkaan vieraiden häiriöt vaikkapa rappukäytävässä. Menettelyn tiedoksiantoja sujuvoitettiin. Edellytysten täyttyessä voidaan käyttää sähköistä tiedoksiantoa (sähköposti + heräteviesti esim. tekstiviestinä).
    
    
15. Omien osakkeiden hankintaa koskeva sääntely tarkentui.
    
    
16. Erityistä tarkastusta koskeva sääntely laajeni ja yhtiön johdolle säädettiin mm. velvoite avustaa tarkastajaa tehtävän täyttämisessä. Velvollisuus on asunto-osakeyhtiörikkomuksena sanktioitu. Jos tarkastusta koskeva hakemus on rekisteröity Lupa- ja valvontavirasto LUOVA:n ennen lain voimaantuloa, etenee menettely vanhan sääntelyn mukaisesti. 

Isännöitsijäntodistuksen tietosisältö muuttuu myös ja muutokset tulevat voimaan siirtymäajan jälkeen eli 1.1.2027. Muutoksia tarkastellaan omassa blogissaan myöhemmin.