Toiminnantarkastuksesta

11.5.2026

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää 30 osakashallintaista huoneistoa suuremmilta yhtiöiltä tilintarkastajan valintaa, mutta vastaavasti pienemmissä taloyhtiöissä voidaan tilintarkastajan sijaan valita toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestyksen määräyksestä, muusta laista tai osakasvähemmistön vaatimuksesta muuta johdu.

Käsittelin tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen eroja aiemmassa kirjoituksessani, jonka voi halutessaan lukea oheisesta linkistä

Kiinteistöliitto - Tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen eroista

Tässä kirjoituksessa käsitellään toiminnantarkastuksen lopputuloksena muodostuvaa toiminnantarkastuskertomusta sen eri variaatioissa.

Toiminnantarkastuskertomus

Toiminnantarkastaja antaa tarkastettavalta tilikaudelta päivätyn toiminnantarkastuskertomuksensa, jossa yksilöidään tarkastuksen kohteena ollut tilinpäätös. Toiminnantarkastuskertomuksessa on lausuttava se, että sisältääkö tarkastetulta tilikaudelta laadittu tilinpäätös olennaisilta osin tiedot yhtiön tuloista, kuluista, varoista, veloista, omasta pääomasta sekä yhtiön mahdollisesti antamista vakuuksista. Lisäksi toiminnantarkastuksessa on tuotava esiin se, että sisältääkö hallituksen toimintakertomus tiedot asunto-osakeyhtiölain 5-7 §:ssä tarkoitetuista seikoista eli tiedot omista osakkeista sekä tiedot yhtiön rakenne- ja rahoitusjärjestelyistä.

Jos toiminnantarkastajia on valittu taloyhtiössä useampi, he voivat päättää antaa yhteisen toiminnantarkastuskertomuksen. Tärkeää kuitenkin huomioida, että yhtiöt, joiden hallinnon ja talouden tarkastaa niin tilintarkastaja kuin myös toiminnantarkastaja, antavat he omaa tarkastustehtäväänsä koskien erilliset tarkastuskertomukset, jotta kertomukset eivät sekoitu.

Toiminnantarkastaja voi tuoda toiminnantarkastuskertomuksessaan esille tarkastuksen metodin sekä sen, miten tarkastuksen lopputulokset on saavutettu. Yleensä toiminnantarkastuskertomus on varsin suoraviivainen ja tiivis asiakirja, joka harvoin vakiomuotoisena on yhtä – kahta sivua pidempi.

Ehdollinen lausunto toiminnantarkastuskertomuksessa

Toiminnantarkastaja voi antaa kertomuksensa myös ehdollisena tilanteessa, joissa tarkastuksen yhteydessä on paljastunut puutteita yhtiön hallinnon järjestämisessä ja taloudenpidossa. Tällöin puutteet eivät kuitenkaan ole niin olennaisia, että ne edellyttäisivät kielteisen lausunnon antamista.

Kielteinen lausunto toiminnantarkastuskertomuksessa

Mikäli tarkastustehtävän suorittamisen yhteydessä toiminnantarkastajan havaitsemat puutteet   yhtiön hallinnon järjestämisessä ja taloudenpidossa ovat merkitykseltään olennaisia, voi tarkastaja antaa toiminnantarkastuskertomuksensa kielteisenä. Kielteinen lausunto on mahdollista antaa esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiön hallituksen tai isännöitsijän toimet osoittavat olennaista laiminlyöntiä tai syyllistymistä tekoon, josta voi aiheutua vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä tai osakkeenomistajia kohtaan. Kielteisessä lausunnossa on tuotava myös esille miltä osin yhtiön hallitus tai isännöitsijä ovat rikkoneet asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiön yhtiöjärjestystä. Käytännössä kynnys kielteisen lausunnon antamiseen on korkealla ja toiminnantarkastajan olisikin suositeltavaa ensi kädessä pykiä huomauttamalla saamaan hallitusta tai isännöitsijää korjaamaan tarkastuksessa havaittu puutteellisuus. Kuitenkaan aina tämä ei ole mahdollista ja tällöin kielteisen lausunnon antaminen tulee kyseeseen.

Tilanteet, joissa toiminnantarkastaja ei voi antaa toiminnantarkastuskertomusta

Joskus toiminnantarkastajan pyytämiä asiakirjoja ei toimiteta tarkastuksen suorittamiseen tai toiminnantarkastajan tarkastusta muuten pyritään rajoittamaan. Tämän tyyppisissä tilanteissa toiminnantarkastaja voi päätyä olemaan antamatta kertomustaan, koska ei voi suorittaa tarkastustehtäväänsä riittävässä laajuudessa. Toiminnantarkastajan tulee tällöin tuoda esille lisätiedot, sille miksi kertomusta ei ole voitu antaa.

Toiminnantarkastusmuistio

Tilintarkastuslaki antaa tilintarkastajalle mahdollisuuden antaa tilintarkastuspöytäkirjan, jossa tilintarkastaja esittää vastuutahoille huomautuksia tarkastuksessa esiin nousseista seikoista, joita ei tulla esittämään varsinaisessa tilintarkastuskertomuksessa. Asunto-osakeyhtiölaissa ei säädetä vastaavasta menettelystä toiminnantarkastajan osalta, mutta käytännössä on tapana, että myös toiminnantarkastaja voi antaa yhtiön vastuutahoille toiminnantarkastuskertomuksensa ohella toiminnantarkastusmuistion. Toiminnantarkastusmuistiossa on yleensä listattuna lievempiä huomautuksia yhtiön hallinnon järjestämisessä ja taloudenpidossa havaituista puutteista kuin mitä merkitään itse toiminnantarkastuskertomukseen. Yhtiön hallituksen on suositeltava käsitellä toiminnantarkastajan antama muistio kokouksessaan.