Kunnossapitoselvitys, korjausohjelma, PTS, kunnossapitosuunnitelma - Yksi ja sama asia?

21.3.2014

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Selvityksestä käytetään nimitystä kunnossapitoselvitys. Kunnossapitotarveselvityksiä on tehty taloyhtiöissä jo ennen lain mukaista velvoitetta. Siitä johtuen alalla on paljon erinimisiä kunnossapitotarpeen kartoittamiseen tähtääviä selvityksiä.

Hallitus voi laatia kunnossapitoselvityksen itse, mutta varsin tyypillisesti sen laatimisessa käännytään asiantuntijan puoleen siten, että laatimisen pohjana käytetään esimerkiksi kuntotarkastusta tai kuntoarviota ja siihen liitettyä PTS:ää eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmaa. Kuntoarvio tulee laatia julkaistujen ohjeiden ja KH-korttien mukaisesti. Kuntotutkimus on taas ikään kuin kuntoarvion jatkotoimenpide. Siinä asiantuntija tutkii rakennuksen jonkun osa-alueen niin, että kyseisen osa-alueen kunto, vauriomekanismit, soveltuvat korjausmenetelmät ja korjausten suositeltava ajankohta saadaan selville.

Lain mukainen kunnossapitoselvitys perustuu aina hallituksen sen hetkiseen parhaaseen tietämykseen eikä asiantuntijan puoleen tarvitse vuosittain kääntyä.

Kunnossapitoselvitys voidaan tehdä lakia edellyttämää laajempanakin. Tyypillisesti taloyhtiöiden korjausohjelmat tai PTS:t ovat laajempia kuin lain edellyttämä kunnossapitoselvitys. Estettä sille, että kunnossapitotarvetta katsottaisiin pidemmälle kuin viiden vuoden päähän ei luonnollisestikaan ole. Tämä on suorastaan suositeltavaa. Se, että selvitys tehdään lain edellyttämää laajemmin, ei myöskään tarkoita sitä, että yhtiön olisi tehtävä myös suppeampi tarkalleen lain mukainen selvitys. Laajemmat ja perusteellisemmat kunnossapitosuunnitelmat kattavat lain velvoitteen riippumatta siitä, miten asiakirja on nimetty, kunhan suunnitelmaa tarkistetaan ja päivitetään muuttuneiden tilanteiden mukaan. Merkitystä ei siis ole sillä, onko hallitus nimennyt selvityksensä korjausohjelmaksi, kunnossapitotarveselvitykseksi, kunnossapitosuunnitelmaksi tai joksikin aivan muuksi.

Säännöksen tavoitteena on ohjata suunnitelmalliseen kiinteistönhoitoon ja korjaustoimintaan. Säännöksen tarkoitus ei ymmärtääkseni ole ottaa kantaa siihen minkä niminen dokumentti tätä tarkoitusta ohjaa parhaiten. Asiakirjan nimeämistä tärkeämpää olisi keskittyä selvityksen sisältöön!