YSE 1998-ehdot sujuvasti osaksi taloyhtiön urakkasopimusta

17.2.2017

Rakennusurakoita varten on neuvoteltu urakkasopimusten tekoa helpottamaan yleiset sopimusehdot eli Rakennusalan yleiset sopimusehdot (ns. YSE 1998-ehdot). Urakkaosapuolten välillä vallitsee sopimusvapaus eli osapuolet voivat neuvotella millaisen sopimuksen haluavat. Halutessaan osapuolet voivat siten tehdä urakkasopimuksen ilman, että yleisiä sopimusehtoja miltään osin liitetään osaksi sopimusta. Jos osapuolet haluavat, että urakkasopimuksessa noudatetaan YSE 1998-ehtoja, tulee ehtoihin nimenomaisesti viitata urakkasopimuksessa. Vai tuleeko?

Itä-Suomen hovioikeus on 31.1.2017 antamassaan tuomiossa ottanut kantaa YSE 1998-ehtojen soveltuvuuteen tilanteessa, jossa sopimusosapuolet olivat kirjallisen tarjouksen perusteella tehneet suullisen urakkasopimuksen. Tarjouksessa ei ollut viittausta YSE-ehtoihin. Näin ollen asiassa on ollut riidatonta, ettei YSE-ehtojen soveltumisesta ole nimenomaisesti sovittu sopimusosapuolten kesken. Edelleen hovioikeus toteaa, että vakioehtojen (kuten YSE 1998) sitovuus sopijaosapuolten välillä perustuu yleensä nimenomaiseen sopimusasiakirjasta ilmenevään tahdonilmaisuun, kuten esimerkiksi sopimusasiakirjassa olevaan viittaukseen YSE-ehtoihin. Hovioikeus on tuomiossaan todennut, että asianosaisten välillä laadittu suullinen sopimus on ollut hyvin ylimalkainen ja YSE-ehtojen soveltaminen nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa on kuitenkin alan yleisen käytännön mukaista ja näin ollen todennut, että YSE-ehdot tulevat sovellettavaksi tässä nimenomaisessa tapauksessa osapuolten välisessä sopimussuhteessa.

Pohjois-Savon käräjäoikeus (jonka tuomiosta siis valitettiin hovioikeuteen) on omassa ratkaisussaan 2.12.2015 todennut saman kuin hovioikeuskin eli vakioehdot eivät yleensä tule sopimuksen osaksi, ellei niitä ole liitetty sopimukseen. Käräjäoikeus on omassa ratkaisussaan todennut, että vakioehdot voidaan liittää sopimukseen myös ilman nimenomaista tahdonilmaisua ja jos sopijakumppaneiden välillä on aiemmin tehty sopimuksia, joissa on vakiintuneesti käytetty vakioehtoja, tulevat ehdot myös uuden sopimuksen osaksi, ellei toisin vastapuolelle ilmoiteta. Käräjäoikeus on todennut, että kantaja ja vastaaja ovat elinkeinonharjoittajia ja rakentamisen ammattilaisia, joiden voidaan olettaa tuntevan YSE-ehdot ja todennut hovioikeuden tapaan, että YSE-ehdoista ilmeneviä periaatteita on sovellettava nyt kysymyksessä olevassa asiassa.

Mielestäni kyseiset ratkaisut eivät anna taloyhtiöille aihetta poiketa siitä pääsäännöstä, että YSE 1998-ehtoihin on nimenomaisesti viitattava sopimusasiakirjassa, jotta ne tulevat osapuolten välillä sovellettavaksi. Taloyhtiöt eivät ole rakentamisen ammattilaisia ja yleensä urakoitsijan kanssa tehtävät sopimukset ovat kertaluonteisia. Taloyhtiöiden on lisäksi hyvä huomioida, että mikäli taloyhtiön urakassa on tarkoitus soveltaa YSE 1998-ehtoja, on asiasta syytä ilmoittaa jo tarjouspyyntövaiheessa.

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton lakimies.