Kunnossapitotarveselvityksen takia vahingonkorvausvastuuseen?

8.2.2019

Muutamaan otteeseen on noussut lakineuvonnassa esiin kysymys siitä, voiko kunnossapitotarveselvityksen sisällön takia joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos joku osakas ei selvityksen takia saisikaan huoneistoaan myytyä. Tämä on mielestäni hieman vääristänyt sitä perimmäistä kunnossapitotarveselvityksen tarkoitusta, joka on osakkaiden informointi tulevista tarpeellisista kunnossapitotoimista yhtiössä.

Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Yhtiökokouksessa ei päätetä selvityksen sisällöstä tai tehdä sen hyväksymisestä päätöstä. Kunnossapitotarveselvitys ei myöskään ole päätös korjaushankkeiden toteuttamisesta vaan hankkeeseen ryhtymisestä tehdään joka kerta erillinen päätös.

Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on kiinnittää hallinnon ja osakkaiden huomio pitkäjänteiseen kiinteistönhoidon tarpeeseen ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Vaatimuksella korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä hoidon suunnitelmallisuutta.

Laissa ei ole tarkempia säännöksiä selvityksen sisällöstä tai sen laatimisesta. Lain esitöissä on todettu, että kunnossapitotarve on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja että tarvittaessa selvityksen tueksi voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai kuntotarkastus. Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseksi tehdään aluksi perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa. Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää todeta, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista.

Hallituksen on selvityksen tarkoitusta palvellakseen parempi sisällyttää selvitykseen tietoja myös liian pienistä hankkeista kuin jättää merkitsemättä hanke, jota myöhemmin pidettäisiinkin olennaisena.

Olen hieman huolissani virinneestä keskustelusta, että kunnossapitotarveselvitykseen ei uskalleta ottaa toimenpiteitä tai jopa tarkoituksellisesti sinne ei viedä hankkeita, jotka ovat kuitenkin yhtiössä viiden vuoden sisällä tulossa. Kunnossapitotarveselvityksen tarkoitus on nimenomaan palvella kiinteistönhoidon suunnittelua ja tiedon välitystä yhtiössä. Sen tarkoituksena ei ole ajaa kenenkään omaa etua esim. myyntitilanteissa.

Mikäli kunnossapitotarveselvityksestä tarkoituksellisesti jätetään mainitsematta yhtiön suunnittelema tai selvästi edessä oleva kunnossapitotoimi, voi tämä jopa synnyttää tiettyjä vastuutilanteita varsinkin, jos on kyse vielä hallituksen jäsenen huoneiston myyntiä varten tehdystä tarkoituksellisesta tiedon pimittämisestä.

Näin ollen en olisi huolissani vahingonkorvausvastuista, mitä tulee lain velvoittamaan huolellisesti ja perustellusti tehtyyn kunnossapitotarveselvityksen sisältöön. Selvitys ei ole päätös korjauksesta vaan kulloisenkin hallituksen näkemys siitä, mitä kunnossapitotoimia mahdollisesti seuraavan viiden vuoden aikana yhtiössä on tulossa.

Kiinteistöliiton jäsenille tuo helpotusta kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen äskettäin julkaistu RAKU eli rakennuksen kuntosovellus.