Tilintarkastaja vai toiminnantarkastaja - kumpi valitaan vai molemmat?
Jokaisessa taloyhtiössä olisi suositeltavaa suorittaa ainakin jokin tarkastus. Taloyhtiössä voidaan suorittaa sekä tilintarkastus että toiminnantarkastus, sillä parhaimmillaan ne täydentävät toisiaan. Yleisesti ottaen voidaan todeta, että yli 30 huoneistoa käsittävissä taloyhtiöissä on lähtökohtaisesti valittava tilintarkastaja ja alle 30 huoneiston yhtiöissä puolestaan vähintään toiminnantarkastaja. Se, kumpi tarkastaja yhtiölle on valittava, riippuu kuitenkin myös muista seikoista kuin yhtiön koosta.
Taloyhtiön on valittava tilintarkastaja, jos
- yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakashallinnassa olevaa huoneistoa
- tilintarkastuslaki sitä edellyttää
- yhtiöjärjestyksessä on määräys tilintarkastajan valinnasta
- osakasvähemmistö vaatii tilintarkastajan valintaa.
Taloyhtiön huoneistojen lukumäärään ei lasketa yhtiön hallinnassa olevia tai omistamia huoneistoja. Huoneistoja ovat kaikki huoneistot niiden käyttötarkoituksesta riippumatta. Myös osakashallinnassa olevat autotallit ja autokatospaikat lasketaan mukaan 30 huoneistoon.
Tilintarkastuslaki voi edellyttää tilintarkastajan valitsemista
Tilintarkastuslaki edellyttää tilintarkastajan valintaa silloin, jos yhtiössä on sekä päättyneellä että välittömästi sitä edeltäneellä tilikaudella täyttynyt ainakin kaksi seuraavista edellytyksistä:
- taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa
- liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa
- palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä.
Käytännössä hyvinkin monet pienet taloyhtiöt täyttävät ensimmäisen edellytyksen mutta eivät muita. Näin ollen osakashallinnassa olevien huoneistojen lukumäärä on ratkaisevampi.
Yhtiöjärjestys voi edellyttää tilintarkastajan valitsemista
Tilintarkastajan valinnasta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä. Useiden taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä onkin määräys tilintarkastajien valinnasta ja lukumäärästä. Jos määräys on otettu yhtiöjärjestykseen nykyisen asunto-osakeyhtiölain aikana (vuoden 2010 kesäkuun jälkeen), yhtiölle on silloin valittava tilintarkastaja(t) yhtiöjärjestyksen mukaisesti.
Jos yhtiöjärjestyksen määräys tilintarkastajasta on sen sijaan peräisin ajalta ennen nykyistä asunto-osakeyhtiölakia, alle 30 huoneiston taloyhtiö voi valita joko tilintarkastajan tai toiminnantarkastajan, jos sillä ei tilintarkastuslain mukaan ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa. Jos yhtiöjärjestyksessä on määräys usean tarkastajan valinnasta, voidaan myös valita toiseksi tarkastajaksi toiminnantarkastaja. Vanhan tilintarkastusta koskevan yhtiöjärjestysmääräyksen katsotaan siis koskevan sekä tilintarkastusta että toiminnantarkastusta.
Osakkaat voivat vaatia tilintarkastajan valitsemista
Taloyhtiölle on valittava tilintarkastaja myös silloin, kun osakkaat, joilla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista tai 1/3 yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa on kokouskutsun mukaan käsiteltävä.
Taloyhtiön tilintarkastajan tulee olla KHT- tai HT-tilintarkastaja. Jos yhtiöllä on vain yksi tilintarkastaja, joka ei ole tilintarkastusyhteisö, on valittava yksi varatilintarkastaja. Sekä tilintarkastaja että varatilintarkastaja valitaan yhtiökokouksessa. Alle 30 huoneiston yhtiö voi halutessaan luopua tarkastustoiminnasta kokonaan, mutta se ei ole missään tilanteessa suositeltavaa.