Taloyhtiöiden talousarvio-oletukset tarkennettava huolella vuodelle 2022

8.4.2022

Kiinteistöliitto julkaisi päivitetyn version vuoden 2022 Talousarvio-ohjeesta tammikuun alkupuolella. Tyypillinen hoitokulujen nousuarvio kuluvalle vuodelle oli tuolloin runsaat kaksi prosenttia, ja korkeiden energian hintanousujen kunnissa reilusti yli viisi prosenttia.

Tammikuun jälkeen on tapahtunut paljon, ja kustannusnäkymiin on tullut riskiä ylöspäin. Kaikilta osin muutokset eivät välttämättä tule läpi vielä vuonna 2022, ja parhaassa tapauksessa suuria muutoksia ei joissain kunnissa tulekaan. Lämmityksen osalta kovia nousuja kuitenkin tulee laajalti, erityisesti kivihiiltä ja maakaasua käyttävissä kunnissa, kuten esimerkiksi Helsingissä. Helsingin osalta hoitokulujen muutospaine kaukolämpötalossa voi olla kertaluokkaa 10 prosenttia. Keskimääräinen nousupaine kuntakohtaisesti voi liikkua tasolla 3-5 prosenttia. Puhutaan siis poikkeuksellisen korkeista kustannusnousuista.

Aina on kuitenkin muistettava se, että yksittäisten taloyhtiöiden hoitokulut vaihtelevat vuodesta toiseen yksilöllisesti, esimerkiksi hankintojen, palveluiden käytön ja lämmitystarpeen vaihtelujen takia, sekä lämmitystaparatkaisujen ja taloyhtiön iän vaihteluiden seurauksena. Kunkin taloyhtiön kuluennuste on siis laskettava itse yhtiössä.

Mitä vaikutuksia taloyhtiöiden talouteen ja toimintaan Ukrainan sodan seuraukset ja muut markkinamuutokset tuovat?

• Lämmityskulujen nousu. Vaikutukset vaihtelevat paljon kaupungista ja lämmitystavasta toiseen. Jo ennen Ukraina-kriisiä esim. Helsingin ja Kouvolan kaukolämpö oli jo edellisvuoden reilun hinnannousun jälkeen kallistumassa vuodelle 2022 noin 20 prosenttia alkuvuoden tietojen perusteella. Ja loppuvuoden 2022 hintakehitys on vielä hämärän peitossa. Koska maakaasun ja kivihiilen tarjonnassa Venäjällä on ollut iso merkitys, hintariski kaukolämmön ostajalla on yhä iso monissa kaupungeissa. Koska myös Venäjän puuhake on poistunut, välillisesti myös biomassaa polttavissa voimaloissa raaka-aine on kallistumassa. Turve tulee osin paikkaamaan tätä tilannetta.

Johtopäätös: Hukkakäyttö on syytä poistaa (esimerkiksi ylilämmöt, sekä vuotavat ikkunat ja ovet taklattava). Mahdolliset investointitarpeet on selvitettävä, ja soveltuvin osin toteutettava (esimerkiksi lämpöpumput, automatiikan lisääminen, lämmitystavan muutos). Myös muiden merkittävämpien korjaushankkeiden yhteydessä on järkevää arvioida energian tarpeeseen vaikuttavien toimenpiteiden yhdistämistä hankekokonaisuuteen. Energiaan liittyvien  investointien kannattavuus paranee.

• Sähkön hintojen vaihtelu voi jatkua. Suomen sähkömarkkinat ovat eurooppalaista keskimääräistä vakaammalla tolalla. Tarjonta on Suomessa varsin monipuolista, ja Olkiluoto 3 on pääsemässä kesällä kunnolla tuotantoajoon. Euroopan sähkömarkkinoilla mahdollisesti esille tulevat riskit voivat kuitenkin heijastua myös Pohjolan sähkömarkkinoille. Muistettava on myös, että nytkin alkuvuonna 2022 päiväkohtaisesti noin 10 prosenttia sähköntarpeestamme on tyydytetty tuonnilla Venäjältä. Tämä määrä on kokoaan suurempi silloin, mikäli ei tuule ollenkaan, ja/tai siirto Ruotsista on vähäisempää, ja/tai Suomen oma sähköntuotanto on tuulivoiman ulkopuolellakin normia vähäisempää.

Johtopäätös: Taloyhtiön ja kuluttajan on järkevää seurata edelleenkin markkinatilannetta tarkasti, ja arvioida myös sähkösopimuksensa mahd. muutostarpeita. Markkinoiden häiriöihin joudutaan varautumaan. Sähkölämmitteisessä tai lämpöpumppuja käyttävässä taloyhtiössä sähkön hinta on polttavampi kysymys kuin puhtaasti kaukolämmöllä lämpiävässä talossa.

• Hoitokuluissa on kasvupainetta. Johtuen energian hintojen noususta ja muista inflatorisista tekijöistä taloyhtiön hoitokulut voivat kasvaa merkittävästi enemmän kuin viime vuosina. Kuluttajahintojen nousu kiihtyi maaliskuussa jo yli viiteen prosenttiin. Tämä voi välillisesti tuoda lisäkulua taloyhtiöillekin, mikäli kuluttajahintojen yleinen nousu valuu yritysten kustannuksiin, esimerkiksi palkkojen nousun kautta. Tämä vaikutus voi korostua enemmän vuodesta 2023 lähtien, sen mukaisesti, miten inflaatio onnistutaan pitämään kurissa.

Johtopäätös: Taloyhtiön on pidettävä vastikekertymä hoitokulujen kasvun mukaisena. Vastiketasot on säädettävä kestäville tasoille. Kuten aina, taloyhtiöllä tulee olla riittävät kassareservit (esimerkiksi 2 – 3 kuukauden vastikekertymän verran), ja yhtiökokouksessa olisi hyvä valtuuttaa hallitus tarvittaessa perimään 1-2 kuukauden ylimääräiset hoitovastikkeet, jotta muutostarpeisiin pystytään nopeasti reagoimaan.

Hoitokuluista on rypistettävä tyhjät pois, jos mahdollista. Rahankäyttöä/hankintoja tilivuodesta toiseen voi joiltain osin myös harkita, jos tilanne on tiukka.

• Korjausrakentamisessa on kustannuspainetta. Vuonna 2021 alkanut kustannusten nousu ei ole vielä ohi.  Ukrainan kriisin vaikuttaa suoranaisesti ja välillisesti korjaushankkeiden talouteen. Vaikutuksia on tullut muiden muassa metallimarkkinoille. Esimerkiksi teräs- ja alumiinimarkkinalla tarjonnan laskun lisäksi myös metallien kysyntä on sodan takia kasvamassa. Pienimmillään tästä on seurauksena toimitushäiriöitä, mutta niiden lisäksi helposti myös hintojen tuntuvaa nousuaja hintojen heilahtelua.

Johtopäätös: Korjaushankkeiden suunnittelussa ja kaikissa valmisteluissa onkin tehtävä entistä huolellisempaa työtä. Mikäli kustannukset kasvavat, myös hankkeiden rahoituksessa tämä on huomioitava. Mikäli hankkeiden euromäärää ei ole mahdollisuutta kasvattaa, hankkeiden kokoa on pienennettävä. Rahoituksessa voidaan joutua jatkamaan ennakkovarautumista pidempään. Korjaushankkeiden levittäminen pidemmälle ajalle voi olla perusteltua.

Jos yleisen inflaatio jää pidemmäksi aikaa korkealle, riski lainakorkojen nousuun kasvaa nykyisestä epätavanomaisesta tilanteesta. Tämä on huomioitava myös hankkeiden rahoitusta ja vastikemäärää haarukoitaessa.

• Energiahankkeisiin on saatavissa avustuksia ja neuvontaa. Ympäristöministeriö viestitti 7.4. kasvatetuista määrärahoista vihreän siirtymän edistämiseksi. 

Johtopäätös: Taloyhtiön on syytä selvittää huolellisesti myös avustuksen mahdollisuus omissa hankkeissaan. Aran verkkosivuilla on oheistusta asioihin. Myös neuvonta-apua ja koulutustakin on tarjolla, esimerkiksi Kiinteistöliitosta ja Motivasta.