YTJ ei varoita muutosilmoituksen tekijää turhaan

9.12.2025

Kun asunto-osakeyhtiön osakehuoneisto jaetaan kahdeksi huoneistoksi, on yhtiöjärjestystä muutettava. Kaikille selvää on, että yhtiöjärjestystä ei voi muuttaa ilman kyseisen osakeryhmän omistajan suostumusta. Sen sijaan yllätyksenä osalle tulee se, että yhtiöjärjestysmuutos huoneiston jakamiseksi edellyttää jo ennen yhtiökokousta tiettyjen ennakkotoimien tekemistä.

Ennakkotoimet liittyvät sähköiseen omistajamerkintään ja kolmansien suostumuksiin. Menettelyn sivuuttamisesta voi seurata vahingonkorvausvastuu. Jos yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröintihakemuksessa väittää Yritys- ja yhteisötietojärjestelmässä (YTJ) toimineensa lain edellyttämällä tavalla, on tiedettävä, miten laki edellyttää toimittavan. Menettely on muuttunut kuluvan vuoden tammikuussa – tässä vielä pikakertaus muutoksesta.

Ennen yhtiökokouskutsujen lähettämistä hoidettavat asiat

Huoneistoselitelmään vaikuttavissa yhtiöjärjestysmuutoksissa, kuten mm. huoneistoa jaettaessa edellytetään, että kyseisen osakeryhmän osalta on sähköinen omistajamerkintä. Eli jos jaettavasta osakeryhmästä on vielä olemassa paperinen osakekirja, on osakkaan ensin haettava omistuksensa kirjaamista sähköisen omistajarekisteriin ja odotettava, että kirjaamishakemus ehditään Maanmittauslaitoksessa ratkaista. Tätä ennen kyseisen huoneiston jakamista ei voi käsitellä yhtiökokouksessa. Tällä hetkellä (12/2025) osakeryhmistä vasta noin kolmasosalla on sähköinen omistajamerkintä.

Toisena ennakkotoimena edellytetään kolmansien suostumuksien hankkimista. Tyypillinen esimerkki tarvittavasta suostumuksesta on osakkeita vastaan lainaa antaneen pankin suostumus. Kolmansien suostumukset hankkii osakas, joka haluaa huoneistonsa jakaa. Ennen kuin yhtiökokous kutsutaan koolle, isännöitsijän tulee tarkistaa, että osakkeista on sähköinen omistajamerkintä ja myös se, että tarvittavat kolmansien suostumukset ovat olemassa.

Yhtiöjärjestysmuutoksen rekisteröinti

Yhtiökokouksen päätettyä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, isännöitsijä hakee muutoksen rekisteröintiä YTJ:n sähköisessä asiointipalvelussa. Hakemuksen tekemisen yhteydessä YTJ varoittaa palvelun käyttäjää siitä, että jaettavan huoneiston osakeryhmätunnus poistuu. Huomautuksessa palvelu kertoo, että samalla kaikki omistamiseen ja vakuuksiin liittyvät tiedot poistuvat myös Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä Huoneistotietojärjestelmästä. Edelleen palvelu huomauttaa, siitä, että poistamiseen tarvitaan suostumukset sekä osakkeenomistajilta että mahdollisilta muilta osapuolilta, kuten pantinhaltijoilta. Vielä muutosilmoituksen allekirjoituksen yhteydessä joutuu vakuuttamaan, että päätöksen tekemisessä on noudatettu AOYL 6 luvun 22 §:n 5 momentin vaatimusta tarvittavien oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta.

YTJ:n varoituksia ja huomautuksia ei saa sivuuttaa! Ennakkotoimet on tarkoitettu hoidettavaksi jo ennen kuin yhtiökokous kutsutaan koolle päättämään yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Ellei ennakkotoimia ole hoidettu, niitä ei voi väittää hoidetun. Osakehuoneistorekisteriin kirjatun tai merkityn oikeudenhaltijan oikeutta loukkaava yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva päätös on tehoton kyseistä oikeuden haltijaa kohtaan, jos tämä ei ole antanut suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiselle.

Aina ei ole selvää, keihin kaikkiin tarvittavat osakehuoneistorekisteriin kirjattujen ja merkittyjen oikeudenhaltijoiden suostumukset viittaavat.
Lisätietoa löytyy Maanmittauslaitokselta. 

Jos huoneistoselitelmään vaikuttava yhtiöjärjestysmuutos on yhtiössänne ajankohtainen, autamme ja kerromme neuvonnassa mielellämme asiasta tarkemmin.

Lisäksi olen käsitellyt aihetta myös tässä vuosi sitten julkaistussa blogikirjoituksessa.