Yhtiön ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotöistä

9.8.2024

Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa joudutaan väistämättä tekemään välillä kunnossapitotöitä. Uudiskohteissa voidaan joutua korjaamaan rakennusvirheitä hyvinkin pian rakennuksen valmistuttua, tai useamman vuosikymmenen nähneessä rakennuksessa voi tulla eteen erilaisia peruskorjauksia. Oma asiansa ovat akuutit vahinkotilanteet, kuten esimerkiksi vesivahingot, joita joudutaan korjaamaan nopealla aikataululla.

Välillä lakineuvontaammekin tulee näiden kunnossapitotöiden osalta kyselyä siitä, minkälaisella aikataululla yhtiön on ilmoitettava osakkaalle huoneistossa tehtävistä kunnossapitotöistä. Laissa tähän ei oteta yksiselitteisesti kantaa, sillä asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on ilmoitettava osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Akuuteissa vahinkotilanteissa (kuten esimerkiksi vesivuodon yhteydessä) yhtiöllä on oikeus suorittaa välittömästi kunnossapito- tai korjaustyö, jota ei voi siirtää aiheuttamatta vahinkoa tai haittaa.

Se mitä riittävän ajoissa ilmoittamisella tarkoitetaan, on arvioitava tapauskohtaisesti.  Ilmoitusvelvollisuuden alaiset kunnossapitotyöt voivat vaihdella laadultaan ja laajuudeltaan huomattavasti, eikä ole syytä vaikeuttaa yhtiön mahdollisuutta toteuttaa tarpeellisia korjaustöitä. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan ilmoitus voidaan tehdä jo ennen kuin työstä on yhtiökokouksessa lopullisesti päätetty, eikä ilmoituksen tarvitse vielä sisältää seikkaperäisiä tietoja työn yksityiskohdista. Riittäväksi katsotaan esimerkiksi yhtiökokouskutsussa oleva maininta siitä, että kokouksessa käsitellään seuraavana vuonna ajankohtaiseksi tulevaa putkiremonttia, joka vaikuttaa huoneistojen käyttämiseen.

Ilmoituksen tekemiselle ei ole säädetty erityisiä muotovaatimuksia. Sinänsä suullinenkin ilmoitus riittäisi, mutta epäselvyyksien välttämiseksi on syytä käyttää kirjallista ilmoitusmuotoa. Lain esitöiden mukaan ilmoitus on katsottava riittävällä tavalla tehdyksi, jos se on toimitettu osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja lisäksi huoneistoon, mikäli osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittama osoite on muu kuin huoneiston osoite.

Vuokranantajana toimivien asunto-osakeyhtiöiden täytyy huomioida myös omat vuokralaisensa. Tällaisesta tilanteesta on kyse esimerkiksi silloin, jos yhtiön omistama vanha ”talonmiehen asunto” on vuokrattuna. Yhtiön täytyy tällöin ilmoittaa vuokralaiselleen kunnossapitotöistä huoneenvuokralainsäädännön edellyttämässä ajassa.