Yhdestä moneksi ja monesta yhdeksi – Asuinhuoneiston jakaminen ja yhdistäminen

29.8.2022

Tietyissä tilanteissa asuinhuoneistoja on mahdollista jakaa suuremmasta pienemmiksi tai vastaavasti yhdistää pienempiä huoneistoja suuremmaksi kokonaisuudeksi. Asuinhuoneistojen yhdistäminen on menettelyllisesti hieman kevyempi kuin jakaminen, sillä jakaminen edellyttää aina yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmän muuttamista ja yleensä kalliita rakennusteknisiä lisätöitä kuten ylimääräisten keittiö-, kylpy- ja wc-tilojen rakentamista.

Pienempien asuinhuoneistojen yhdistäminen suuremmaksi ei muuta osakkaan ja yhtiön välisiä suhteita, sillä yhdistämiseen ryhtyvä osakas maksaa yhdistettävien asuinhuoneistojen vastikkeet ja hallinnoi niitä koskevia osakesarjoja. Yleensä asuinhuoneistojen yhdistäminen tapahtuu kulun avaamisella kahden huoneistojen välillä esimerkiksi tekemällä oviaukko huoneistot erottavan seinään. Lisäksi yhdistäminen edellyttää, että yhdistettävät huoneistot omistaa sama osakas. On myös huomattava, että ellei yhtiöjärjestystä muuteta, osakkeet ovat edelleen erillisinä osakeryhminään erikseen myytävissä.

Asuinhuoneistojen yhdistämisessä on kysymys osakkaan omasta muutostyöstä, joka edellyttää yhtiön muutostyölupaa. Jos yhtiö päättää myöntää muutostyöluvan yhdistämiselle, tulee yhtiön hakea sille asiaankuuluvat viranomaisluvat kuten rakennuslupa tai toimenpidelupa siten kuin rakentamislainsäädännössä ja kunnan rakentamisjärjestyksessä edellytetään eri lupamuodoille. Huoneistojen yhdistäminen on mahdollista tehdä yhtiöjärjestystä muuttamatta väliaikaisratkaisuna siten, että osakas ja yhtiö solmivat sopimuksen, jonka perusteella osakas on velvoitettu palauttamaan tilanteen vastaamaan yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmää silloin kun tämä luovuttaa osakkeensa eteenpäin. Kiinteistöliitto suosittelee, että yhtiöjärjestysmuutokset tehtäisiin aina myös huoneistojen yhdistämisten osalta.

Asuinhuoneistojen jakamisessa suurempi huoneisto jaetaan kahdeksi tai useammaksi pienemmäksi huoneistoksi. Asuinhuoneistojen jako on suositeltava toteuttaa jaettavan huoneiston pohjaratkaisun kannalta mielekkäällä tavalla. Yhtiön on hyväksyttävä muutostyö ja sitä koskevat muutokset on sisällytettävä yhtiöjärjestykseen. Asuinhuoneistojen jakaminen edellyttää muutoksia yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen huoneistoselitelmän osalta edellyttää 2/3 määräenemmistön kannatusta yhtiökokouksessa.