Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä

19.4.2021

Osakkaiden yhdenvertaisuutta käytetään asunto-osakeyhtiöissä mitä erilaisimpien vaatimusten perusteena. Varsin usein yhdenvertaisuusperiaatteeseen vedotaan nykyisin myös asunto-osakeyhtiön lisärakentamishankkeita suunniteltaessa. Mitä osakkaiden yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä tarkoittaa ja mitä se ei tarkoita?

Asunto-osakeyhtiölain (1:10 §) mukaan "kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin". Tämä tarkoittaa, että yhtiön on kohdeltava päätöksenteossaan samassa asemassa olevia osakkaita samalla tavalla. Yhdenvertaisuutta loukkaa päätös, joka voi tuottaa epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on edellä mainitun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan yhdenvertaisuusperiaate soveltuu tyypillisesti, muttei yksinomaan, yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamista, yhtiön uudistustoimenpiteiden vastikerahoitusta ja yhtiön varojen jakamista koskeviin tilanteisiin. Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty.

Yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumista arvioitaessa on tärkeää huomata se, että säännöksen tarkoitus ei kuitenkaan ole taata, että kaikki yhtiön päätökset vaikuttaisivat kaikkiin osakkeenomistajiin täsmälleen samalla tavalla. Kiellettyä säännöksen mukaan on vain se, että päätös tuottaa joillekin osakkeenomistajille epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Myös yhtiön lisärakentamishankkeita vastustetaan usein yhdenvertaisuusperiaatteeseen vedoten esimerkiksi, jos suunniteltu uusi rakennus peittää joidenkin huoneistojen näköalaa, tai tontin osan luovutuksen yhteydessä jotkut osakkaat menettävät yhtiöltä vuokraamansa autopaikan.

Lisä- ja täydennysrakentamiseen liittyy usein maiseman muutos. Tämä on luonnollinen seuraamus kaupunkirakenteen tiivistyessä, eikä se lähtökohtaisesti estä maa-alueen luovuttamista enemmistöpäätöksellä. Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista olisi kuitenkin esimerkiksi selkeän taloudellista vaikutusta omaavan oikeushyvän, kuten merinäköalan, menetys tai muu vastaava kiistatta objektiivisestikin asunnon arvoa merkittävästi laskeva muutos ilman kyseisen huoneiston osakkeenomistajan suostumusta.

Yhtiön hallinnassa olevien pysäköintipaikkojen sijainti luovutettavalla maa-alueella ei estä alueen luovutusta yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä. On tyypillistä, että lisä- ja täydennysrakentamista kaavaillaan sijoitettavaksi esimerkiksi yhtiön hallinnassa oleville pihapaikoille ja pysäköintivelvoitteet joudutaan järjestämään muutoin. Tämä ei kuitenkaan ole yhdenvertaisuuden vastaista, jos paikat eivät ole osakkeina tai muuten yhtiöjärjestyksen perusteella osakashallinnassa.