Voidaanko uhkasakkoa edes määrätä asunto-osakeyhtiölle?

12.7.2022

Häiritsevä elämä, olipa se sitten yhtiössä pysyvästi asuvien tai siellä vain pikaisesti viivähtävien aiheuttamaa, voi johtaa ääritapauksessa huoneiston hallintaanottoon. Häiriöiden pitää kuitenkin olla vähäistä suurempia, muutoin niistä ei hallintaanottoperusteeksi ole.

Sen lisäksi, että muiden yhtiössä asuvien asumisrauha tulee huomioida, asuntoa pitää myös käyttää käyttötarkoituksen mukaisesti. Viime aikoina on jälleen herättänyt keskustelua se, milloin lyhytaikaisten vuokralaisten kohdalla on kyse asunnon käyttämisestä asumiseen ja milloin on kyse käyttötarkoituksen vastaisesta majoitustoiminnasta. Ei ihme, että aihe edelleen keskusteluttaa, rajanvetoa onkin usein todella hankala tehdä! Jossain määrin arviointia helpottaa Helsingin, Tampereen ja viimeisimpänä Oulun rakennusvalvonnan antamat majoitustoimintaan liittyvät ohjeet, jotka löytyvät kunkin rakennusvalvonnan omilta verkkosivuilta.

Viranomainen voi määrätä uhkasakon sille, jonka tehtävä on huolehtia, että huoneistoja käytetään käyttötarkoituksen mukaisesti ja joka on tämän tehtävän laiminlyönyt. Voidaanko uhkasakko sitten määrätä asunto-osakeyhtiölle?

Ratkaisussa KHO:2021: 76 oli kyse asunto-osakeyhtiön 11 asunnon käyttämisestä majoitustoimintaan. Korkein hallinto-oikeus totesi, että velvoite rakennusluvan ja asemakaavan vastaisen käytön lopettamiseksi voitiin kohdistaa samanaikaisesti eri tahoihin, jos näillä kullakin oli oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa velvoitetta.

Uhkasakon määrääminen asunto-osakeyhtiölle on siis mahdollista, mutta vain silloin, jos yhtiöllä olisi oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua huoneistossa harjoitettuun toimintaan, mutta se ei sitä tee. Visainen kysymys kuuluukin – milloin yhtiöllä on mahdollisuus ja keinot puuttua tilanteeseen? Korkeimmassa hallinto-oikeudessa käsiteltävänä ollut tapaus oli varsin selvä, tyypillisesti tapaukset eivät sitä ole.

Jos keskustelu ja muiden huomioon ottamiseen vetoaminen eivät auta, yhtiöllä ei ole muita keinoja puuttua osakkaan huoneistossa vietettyyn häiritsevään elämään tai väitettyyn käyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön kuin hallintaanottomenettely.

No, toki jos kyse on asunnon käyttämisestä selkeästi majoitustoimintaan, voitaisiin ajatella myös rakennusluvan hakemista käyttötarkoituksen muuttamiseksi asunnosta majoitustilaksi. Vaihtoehto on kuitenkin lähinnä teoreettinen. Jotta rakennuslupaa voitaisiin ja olisi järkeä lähteä hakemaan, on osakkaan itse suhtauduttava muutokseen myötämielisesti. Lisäksi yhtiöjärjestysmuutokselle on saatava yhtiökokouksessa vähintään määräenemmistön kannatus ja itse asuntoon on oltava mahdollista toteuttaa kaikki ne muutokset, mitä majoitustilalta edellytetään. Ajatus kaatunee viimeistään viimeksi mainittuun kohtaan ja siihen, ettei kahta ulko-ovea osakehuoneistoon pystytä toteuttamaan. Yhtiön johdon tehtäväksi ja puuttumiskeinoksi jää yleensä jäljelle keinovalikoimaan vain ja ainoastaan tarvittaessa käynnistää hallintaanottoprosessi.

Se, voisiko yhtiö puuttua joko häiritsevään elämään ja / tai käyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön hallintaanottamalla huoneisto, ratkaistaan viime kädessä tuomioistuimessa. Näin siis silloin, jos joko osakas tai huoneiston mahdollinen vuokralainen moittii yhtiökokouksen tekemää hallintaanottopäätöstä. Etukäteen ei voi millään tietää, missä tapauksissa moitekanne nostetaan tai milloin osakas ja vuokralainen päätöstä moittimatta tyytyvät yhtiön tekemään hallintaanottopäätökseen. Näistä syistä sekä kuluriskistä johtuen, ja aivan perustellusti, yhtiöt tarkoin harkitsevat, milloin hallintaanottoprosessiin on edellytyksiä lähteä.

Onneksi on mahdollista, että häiriöt tulevaisuudessa vähenevät taloyhtiöissä sen ansiosta, että Airbnb on kesäkuussa antanut ohjeen, jolla se on pysyvästi kieltänyt Airbnb:n verkkosivuilta vuokratuissa huoneistoissa juhlimisen. Hyvä, että tällainen ohje on annettu! Ohjeen tavoitteena on muiden kiinteistöllä asuvien parempi huomioon ottaminen ja sen muistuttaminen, että meillä jokaisella on omassa kodissamme oikeus kotirauhaan.  Toivottavasti yhtiöissä ohjeen ansiosta yhä harvemmin jouduttaisiin sitä, usein tuskallisen hankalaa arviointia tekemään, ovatko aiheutuneet häiriöt ”riittäviä”, jotta niihin tulisi tai edes voitaisiin mitenkään puuttua.

Rajanveto käyttötarkoituksen mukaisuuden -tai vastaisuuden osalta säilyy valitettavasti jatkossakin erittäin hankalana. On selvää, että myös lyhytaikaiselle vuokraukselle on tarvetta. Otsikkoon liittyen jäljelle jää kuitenkin kysymys siitä, milloin ja missä tilanteissa asunto-osakeyhtiöllä on sekä tarve, että oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua lyhytaikaiseen vuokraukseen.

Täsmentävää lainsäädäntöä edelleen odotellen.