Vastikejyvitysten oikeudellinen anatomia

28.5.2014

Kiinteistöliitolta pyydetään usein asiantuntijalausuntoja huoneistojen erilaisista vastikejyvityksistä ja niiden lainmukaisuudesta. Lausunnoille on tarvetta, koska monella paikkakunnalla liikehuoneistojen huonot vuokramarkkinat yhdistettynä kaksin- tai kolminkertaiseksi jyvitettyyn vastikkeeseen aiheuttavat ongelmia. Kun liiketila tuottaa tappiota, vetää osakas monesti ässänä hihasta asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen ja kysymys kuuluu: eikö osakkaita ole kohdeltava yhdenvertaisesti myös vastikejyvitykseen liittyen? No eipä ole ja tässä syy:

Yhdenvertaisuutta koskeva lainsäännös kuuluu: "Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin". Lain 1 luvun 13 §:n mukaan As Oy:n yhtiöjärjestyksessä on aina määrättävä mm. vastikeperusteesta eli jyvitetyt (ja jyvittämättömät) vastikkeet palautuvat aina yhtiöjärjestyksen määräyksiin. Ja koska erot vastikkeissa perustuvat yhtiöjärjestykseen, ei tilanne ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Jos ja kun liiketilan omistaja haluaa kuitenkin päästä eroon epäreiluksi kokemastaan vastikejyvityksestä, vaatii tämä yhtiökokouspäätöksen yhtiöjärjestyksen muuttamisesta höystettynä kaikkien yhtiön osakkaiden suostumuksilla. Käytäntö on osoittanut, ettei vastikejyvityksiä saadakaan tätä kautta muutetuksi, koska aina joukosta löytyy joku muutosta vastustava.

Kun yhtiöjärjestysmuutos on yhtiökokouksessa torpattu, on liiketilan osakkaan ainoana oljenkortena nostaa käräjäoikeudessa kanne yhtiöjärjestyksen vastikemääräysten kohtuullistamiseksi. Käytännössä kanteen läpimeno on kuitenkin aina tapahtuessaan pieni ihme, sillä kynnys vastikemääräysten kohtuullistamiselle on erittäin korkea (ks . esim. ratkaisut KKO 1998:19 ja KKO 1998:21). Pelkkä tunne epäoikeudenmukaisuudesta ei autakaan liikehuoneiston osakkeenomistajaa tuomioistuimessa. Jotta kanne voisi menestyä, olisi kantajalla oltava esittää jotakin juridisesti valideja perusteita vaatimuksensa tueksi (ks. esim. ratkaisut Itä-Suomen HO 14.12.1995 nro 1703 ja 13.9.2001 nro 961).

Niin kauan kunnes yhtiöjärjestyksen vastikemääräyksiä on joko yhtiökokouksessa tai tuomiolla muutettu ja muutos rekisteröity kaupparekisteriin, on jyvitettyä vastiketta maksettava riippumatta siitä, onko liiketilalle käyttöä vai ei ja kuinka epäoikeudenmukaiselta jyvitetty vastikkeenmaksuvelvollisuus tuntuu.