Valppaana naapuritontin hankkeissa

27.1.2020

Kaupungistumisen vauhti kiihtyy ja kaupunkirakenne tiivistyy. Perinteisten korjaushankkeiden lisäksi erilaiset lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeet ovat kasvukeskuksissa arkipäivää. Naapuruston hankkeita kannattaa seurata valppaasti ja vaikuttaa, kun sen aika on. Käyn tässä blogissani läpi sitä, miten taloyhtiössä voidaan jo ennakolta vaikuttaa naapurin hankkeisiin. Valitus- ja muut mahdolliset jälkikäteiset oikeussuojakeinot jäävät myöhemmän tarkastelun varaan.

Naapurina voit vaikuttaa

Korjaushanke kuten esimerkiksi putkiremontti vaatii rakennusluvan. Kun rakennuslupahakemus tulee vireille, kuullaan siitä kirjallisesti myös naapureita. Jos taloyhtiösi on vierekkäisen tai vastakkaisen kiinteistön omistaja ja vuokralainen, tulee taloyhtiötäsi kuulla naapurin hankkeessa. Kuulemisen suorittaa joko hankkeeseen ryhtyvä itse tai kunta.

Laajamittaisemmat lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeet edellyttävät asemakaavamuutosta. Naapuri saa tiedon kaavoituksen käynnistymisestä kunnalta kirjallisella ilmoituksella. Kaavoitusprosessissa naapurilla on myös mahdollisuus lausua kaavaehdotuksesta ja siten vaikuttaa kaavan sisältöön. Vähäisemmät lisärakentamisen hankkeet voivat olla toteutettavissa kaavaa koskevin poikkeaminen, joiden kohdalla naapuri tulee kuulluksi samalla tavalla kuin rakennuslupaprosessissa.

Taloyhtiöissä kannattaa seurata alueen asemakaavamuutosprosesseja naapuritonttia laajemmallakin alueella.  Kaavoitusprosessin käynnistämistiedot löytyvät nykyään helpoiten kunkin kunnan verkkosivuilta. Lisäksi useat kunnat ovat ottaneet käyttöön erilaisia ilmoitusvahteja, joista voi tilata muistutusviestin sähköpostitse tai tekstiviestillä, jos valitulla kohdealueella tapahtuu kaavaan liittyviä kehitystoimia.

Hanke voi muutenkin vaikuttaa taloyhtiösi tontin käyttöön

Rakennustyö ei välttämättä rajoitu naapurin tontille. Kannattaa huomioida, että hakijalla on oikeus käyttää naapurin aluetta rakennustyön tai muun toimenpiteen tekemiseen, jos tästä ei aiheudu naapurille kuin tilapäistä ja vähäistä haittaa tai häiriötä. Alue on kunnostettava toimenpiteen jälkeen ja saatettava käyttöä edeltäneeseen tilaan. Tästäkin kuullaan naapuria ja tilanteeseen on mahdollista vaikuttaa.

Hankkeiden yhteydessä ajankohtaistuvat usein erilaiset pitkäkestoisiksi tarkoitetut kiinteistö- tai rakennusrasitejärjestelyt taikka niitä koskevat muutokset. Rasitteiden perustamisen lähtökohtana on se, että rasitettu ja oikeutettu kiinteistö sopivat järjestelyjen ehdoista. Jos osapuolet eivät pääse sopimukseen uusista rasitteista, kannattaa huomioida, että merkittävimmät rasitteet voidaan perustaa jopa pakkorasitteina. Tässäkin prosessissa taloyhtiötä kuullaan ja se voi vaikuttaa rasitteiden sisältöön.

Mitä olemassa olevien rasitejärjestelyjen muuttamiseen tulee, kannattaa tietysti huomioida, että sovittu järjestely, kuten myös virallisesti perustettu rasite sitoo. Järjestelyä voidaan muuttaa lähtökohtaisesti vain yhteisesti sopien. Viranomainen voi päätyä rasitteen poistamiseen vain poikkeuksellisesti, esimerkiksi olosuhteiden muututtua olennaisesti.

Kuka seuraa ja missä päätetään?

Hallituksessa kannattaa päättää, jätetäänkö aluekehityksen seuranta isännöitsijän tehtäväksi ottamalla asiasta ehto isännöintisopimukseen vai huolehtiiko seurannasta vaikkapa hallituksen puheenjohtaja tai muu hallituksen jäsen.

Hankkeet ovat eri laajuisia ja hankkeen vaikutuksia voi olla vaikea yhtiön kannalta arvioida. Kannattaa tarvittaessa käyttää teknistä asiantuntijaa arvioimaan hankkeen mahdollisia haittavaikutuksia taloyhtiölle ja konsulttia tarvittavien sopimusten laadinnassa.

Rutiininomaisista ja vaikutuksiltaan vähäisistä korjaushankkeista annettavan yhtiön kannan voi päättää hallituskin. Kannattaa kuitenkin muistaa, että asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa viemään yhtiökokouksen päätettäväksi olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin vaikuttavat asiat. Vaikutuksiltaan vähäistä suuremmat naapuruston hankkeet kannattaa saattaa osakkaiden tietoon ja tehdä tarvittaessa yhtiökokouspäätös yhtiön linjasta.