Urakoitsijan oikeus urakka-ajan pidennykseen taloyhtiöurakoissa

19.4.2022

Venäjän käynnistämä hyökkäys Ukrainaan uhkaa vaikuttaa myös taloyhtiöiden jo sopimiin, parasta aikaa käynnissä taikka käynnistymässä oleviin korjausurakoihin. Uutisoidut rakennusmateriaalien saatavuushaasteet ja/tai materiaalikustannusten kohoaminen ovat näkyneet jo jossain määrin mm. suoritusaikaa ja/tai urakkahintaa koskevina lisävaatimuksina. Monessa taloyhtiössä mietitään, miten tilanteeseen tulee varautua ja mahdollisiin vaatimuksiin suhtautua. Tässä blogissa tarkastelussa on urakoitsijan mahdollinen oikeus urakka-ajan pidennykseen.

Kun poikkeustilanne ilmenee, löytyvät ratkaisun avaimet lähtökohtaisesti urakkasopimuksesta. Sopimusjuristin silmälasein tarkasteltuna tehty sopimus sitoo sopimusosapuolia. Sopimus velvoittaa urakoitsijan tekemään urakkasopimuksen kattaman työntuloksen sovitussa aikataulussa sekä sovitulla hinnalla. Ympäröivän maailman muutoksia ja riskejä on pyrittävä kohtuudella ennakoimaan ja huomioimaan jo sopimuksessa.

Taloyhtiöiden korjausurakkasopimukset sidotaan alalla vakiintuneesti rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin vuodelta 1998 (YSE). YSE:ssä on ehdot niin urakoitsijan oikeudesta urakka-ajan pidennykseen kuin työmaan keskeytyskustannuksiin. Näitä ehtoja sovelletaan YSE-ehtoihin sidotuissa urakkasuhteissa, jos sopimuksessa ei ole tarkemmin asiasta sovittu.

Kohtuullinen pidennys urakka-aikaan on YSE 20 §:n mukaan mahdollinen erittäin poikkeuksellisesti mm. puolustustila- tai valmiuslaissa tarkoitetussa poikkeuksellisessa olosuhteessa tai urakoitsijan suoritusta estävässä lakossa.  Tällä hetkellä urakka-ajan pidennykseen voisi oikeuttaa ehdossa säädetyistä perusteista lähinnä ”muu osapuolista riippumaton poikkeuksellinen seikka”. Edellytyksenä kuitenkin on, että seikka huomattavasti vaikeuttaa urakkavelvoitteiden täyttämistä ja, ettei urakoitsija ole voinut seikkaa ottaa edeltäpäin huomioon ja jonka tuottamaa haittaa hän ei ole voinut kohtuudella poistaa.

Urakoitsijan on toimittava YSE 23 §:n mukaisesti, jos haluaa vedota urakka-ajan pidennykseen. Töiden pysähtymisen tai viivästyksen uhatessa, tulee urakoitsijan ilmoittaa tästä tilaajalle viivytyksettä. Jos työt pysähtyvät tai ilmaantuu muu syy, jonka johdosta urakoitsija katsoo, että hänellä on oikeus urakka-ajan pidennykseen tai kustannusten korvaukseen, tulee tästä ilmoittaa tilaajalle välittömästi kirjallisesti. Huomionarvoista on, että jos urakoitsija ei näin toimi, menettää hän lähtökohtaisesti oikeutensa vedota urakka-ajan pidennykseen ja kustannusten korvaukseen. Poikkeuksena tilanteet, joissa viivästyksen on aiheuttanut useampi erillinen pienehkö syy. Näiden kohdalla vaatimus urakka-ajan pidentämisestä on esitettävä viimeistään 2 kuukautta ennen urakka-ajan päättymistä. Syitä, jotka ovat syntyneet aiemmin kuin 6 kuukautta ennen lisäaikavaatimuksen esittämistä, ei huomioida.

Jos este ei vaikuta aivan lyhytaikaiselta, on urakoitsijan esitettävä tilaajalle neuvottelua ja tarvittavia muita toimia mm. mahdollisiin vahinkoihin liittyen. Urakoitsijan tulee joka tapauksessa näyttää toteen viivästyksen vaikutus urakkasuoritukseen. Lisäkustannusten perusteet ja määrä on näytettävä toteen tosittein tai muulla luotettavalla tavalla.

Kohtuullinen pidennys urakka-aikaan linkittyy usein työmaan keskeyttämiseen ja sen kustannuksiin. Jos urakoitsijalla on YSE 20 §:n mukainen oikeus urakka-ajan pidennykseen ja siitä aiheutuu urakoitsijalle vahinkoa, tilaajan tulee ehtojen 50 §:n mukaan korvata urakoitsijalle keskeytyksestä aiheutuneet vartiointikustannukset, lämmitys- ja muut energiakustannukset sekä työmaan suojaus-, huolto- ja hoitokustannukset. Lisäksi tilaaja osallistuu urakoitsijalle aiheutuneisiin muihin kustannuksiin keskeytysajan työpäivää kohti ensimmäisiltä 5 työpäivältä 2 prosentilla ja sen jälkeisiltä työpäiviltä 1 prosentilla urakan keskimääräisestä päiväkustannuksesta, joka lasketaan jakamalla arvonlisäveroton urakkahinta urakka-ajan työpäivien määrällä. Kustannuksia laskettaessa otetaan huomioon urakka-ajan siirtyminen epäedullisempaan tai edullisempaan vuodenaikaan. Huomionarvoista on, että urakoitsijalla ei ole oikeutta saada tilaajalta muuta korvausta keskeytyksestä.

Kuten todettu, urakkasopimussuhteissakin lähtökohtana on sopimuksen sitovuuden periaate. Urakka-ajan pidentäminen on YSE-ehdoissa sidottu poikkeuksellisten ja tiukkojen edellytysten täyttymiseen. Näiden edellytysten täyttymisen arvioimiseksi taloyhtiön kannattaa vaatia ja urakoitsijan tulisi luovuttaa tilaajalle kirjallista selvitystä ja näyttöä urakka-ajan pidentämiseen oikeuttavasta perusteesta kustannusvaikutuksineen. Pelkkien väitteiden perusteella urakka-ajan pidennyksiin ei taloyhtiöissä kannatta taipua. Myös YSE:ssä säädetyn menettelyn noudattamista kannattaa taloyhtiöissä tarkastella tarkoin ja olla tiukkana.  

Taloyhtiöissä on hyvä myös tiedostaa, että sopimus tai YSE:t eivät välttämättä ole sovellettavien pelisääntöjen osalta koko totuus. Painetta joustamiseen voi tulla muistakin normeista, kuten esimerkiksi oikeustoimilain yleisen kohtuullistamissääntelyn eli OikTL 36 §:n kautta. Kohtuullistamisessakin kynnys on lähtökohtaisesti kuitenkin korkealla.

YSE-juridiikka ja urakkaoikeus on hienosyistä ja sen soveltaminen vaatii asiantuntemusta. Vähänkin merkittävämmissä kysymyksissä taloyhtiön kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen ja vahvistaa asemaansa urakoitsijan kanssa käytävissä neuvotteluissa. Mahdolliset sovitut muutokset urakkasopimukseen on hyvä jättää myös juridisen asiantuntijan muotoiltavaksi.