Urakoitsijan oikeus lisähintaan taloyhtiöurakoissa

13.10.2022

Taloyhtiöurakka on kesken ja urakoitsija ilmoittaa, että urakkahintaa on nostettava raaka-ainekustannusten nousun vuoksi. Onko taloyhtiöllä velvollisuus suorittaa urakoitsijalle sovittua suurempi korvaus urakasta? Vastausta on lähdettävä hakemaan urakkasopimuksesta. Jos oikeudesta hinnankorotukseen on sovittu sopimusta tehtäessä, on sopimusta noudatettava ja lisähinta maksettava. Tyypillistä kuitenkin on, ettei urakkahinnan korottamisesta ole urakkasopimuksessa sovittu, mutta sopimus on sidottu rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin vuodelta 1998 (YSE). Tällöin on tarkasteltava YSE-ehtoja.

Lähtökohta YSE 49 §:n mukaan on, että hinta- ja palkkatason muutokset eivät vaikuta urakkahintaan, ellei toisin olisi sovittu. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että urakoitsija kantaa riskin kustannustason noususta. Pääsääntöön on kuitenkin poikkeus ja lainsäädännöllisistä toimenpiteistä johtuvat kustannusmuutokset otetaan huomioon urakkahintaa lisäävänä tai vähentävänä tekijänä, mikäli niiden yhteisvaikutus on vähintään 0,5 % arvonlisäverottomasta urakkahinnasta. Lisäedellytyksenä on se, että kustannusmuutosten peruste on syntynyt tarjouksen antamisen tai sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, eikä niitä ole voitu ottaa huomioon tarjouksessa tai sopimuksessa ja ne ovat urakkasuoritukseen välittömästi vaikuttavia.

Mitä lainsäädännöllisillä toimenpiteillä tarkoitetaan? YSE-ehtoja laadittaessa lainsäädännöllisillä toimenpiteillä tarkoitettiin muun muassa veronkorotuksia ja tulleja. Nykytilanteessa lainsäädännöllisiin toimenpiteisiin voitaisiin rinnastaa pakotteet, mutta tällöin niiden aiheuttamien hintamuutosten tulisi välittömästi vaikuttaa urakkasuoritukseen. Välittömän vaikutuksen osoittaminen voi olla vaikeaa, koska pakotteet eivät yleensä estä rakennusmateriaalien hankintaa kokonaan, vaan ne voivat välillisesti vaikuttaa hintatason nousuun. Näin ollen lähtökohtana voitaisiin pitää sitä, ettei YSE 49 §:n mukainen hinnantarkastus tulisi kyseeseen pakotteiden perusteella.

YSE-ehtojen lisäksi on kuitenkin otettava huomioon myös yleiset sopimusoikeudelliset opit, jotka saattaisivat tulla sovellettaviksi myös taloyhtiöurakoiden kohdalla. Esimerkiksi, jos tilanne on muuttunut merkittävästi kesken urakan ja urakoitsija vetoaa taloudelliseen liikavaikeuteen, voisi taloyhtiöllä olla velvollisuus neuvotella hinnantarkistuksesta, vaikkei sopimuksessa neuvotteluehtoa olisikaan. Huomioitava on myös oikeustoimilain 36 §:n mukainen sovittelusäännös. Taloyhtiön näkökulmasta katsottuna hyvä asia on kuitenkin se, että sovittelukynnys on lähtökohtaisesti korkealla, kun kyse on yritysten välisestä sopimuksesta.

Viime kädessä YSE-ehtojen, yleisten sopimusoikeudellisten oppien ja sovittelusäännöksen soveltaminen jää tuomioistuimen harkittavaksi. Tiedossamme ei ole kuitenkaan ajankohtaista oikeuskäytäntöä, jossa urakoitsija olisi vaatinut lisähintaa esimerkiksi Ukrainan kriisiin vedoten.

Yhteenvetona todettakoon, että hinnankorotusvaatimusten kanssa on oltava tarkkana. Taloyhtiö voi lähtökohtaisesti vaatia urakoitsijalta sopimuksessa pitäytymistä. Mikäli tilanne on muuttunut merkittävästi sopimuksen tekemisen jälkeen ja urakoitsija vetoaa sopimuksen kohtuuttomuuteen, kannattaa urakoitsijalta pyytää kirjallista selvitystä lisähinnan perusteista. Jos saadun selvityksen perusteella asiaan liittyy merkittävä sopimuksen kohtuullistamisen riski, kannattaa taloyhtiön harkita asian sovinnollista ratkaisua.