Urakoitsijan konkurssiriski otettava huomioon taloyhtiön korjaushankkeita valmisteltaessa

4.9.2023

Tuoreet alkuvuoden konkurssitilastot kertovat karua kieltään. Kesäkuun lopun tilastojen mukaan aloitettujen konkurssien määrä on kasvanut viime vuoden vastaavasta ajankohdasta peräti 21,3 % (Lähde: Kosti). Rakennusliikkeiden konkurssien määrä on kasvussa, ja tilanne on erityisen tukala asuntojen uudistuotannon puolella.

Urakoitsijan konkurssi kesken korjaushankkeen aiheuttaa taloyhtiölle yleensä lisätyötä ja taloudellisia menetyksiä. Tyypillisesti taloyhtiön urakka keskeytyy konkurssin alkaessa, koska konkurssipesällä ei ole resursseja urakan loppuunsaattamiseen ja vaadittavan vakuuden asettamiseen. Tämä johtaa taloyhtiön näkökulmasta keskeneräisen urakan haltuunottoon, urakkasopimuksen purkamiseen sekä tilisuhteiden selvittämiseen. Taloyhtiö joutuu teettämään urakan loppuun toisella urakoitsijalla ja voi velkoa aiheutuneita lisäkustannuksia konkurssiin asetetulta urakoitsijalta. Käytännössä lisäkustannuksia on valvottava urakoitsijan konkurssissa. Hyvin suurella todennäköisyydellä niille kertyy taloudellisesti merkityksetön jako-osuus eikä sitäkään, jos konkurssi raukeaa, kun pesään kuuluvat varat eivät riitä täysimittaiseen konkurssiin.

Urakoitsijan konkurssilla on haitallisia vaikutuksia myös kohteen jo valmistuttua. Taloyhtiön korjaushankkeet sidotaan yleensä rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (1998) ja näiden YSE-ehtojen mukaan urakoitsijan vastuu voi olla kahden vuoden mittaista takuuajan vastuuta tai urakoitsijan 10-vuotisvastuuta. Jos urakoitsijan konkurssimenettely on käynnissä rakennusvirheiden ilmetessä, tulee taloyhtiön valvoa rakennusvirhevastuuseen liittyvä saatavansa tai sitä koskeva enimmäismääräinen vaatimus konkurssissa. Myös tässä tapauksessa odotettavissa on, että taloyhtiön saatavalle kertyy vain vähäinen jako-osuus, mikäli saatavaa ei turvaa esimerkiksi vakuus. Jos taas urakoitsijayritys on konkurssin johdosta käytännössä purkautunut, ei virhevastuulle ole enää kantajaa. Rakennusvirheiden korjaaminen jääkin kustannuksineen taloyhtiön ja viime kädessä sen osakkaiden maksettavaksi.

Rakennusliikkeiden konkurssien määrän lisääntyminen antaa aiheen olla erityisen tarkkana myös korjaushankkeita valmistelevissa taloyhtiöissä. Urakoiden kilpailutusta pelkkä hintakärki edellä kannattaa lähtökohtaisesti välttää. Tarjottuun hintatasoon nähden merkittävästi matalampi urakkahinta ei välttämättä ole taloyhtiölle lottovoitto, vaan voi olla myös signaali urakoitsijan hätähinnoittelusta ja maksukyvyttömyydestä. Kokonaistaloudellisesti edullisin urakoitsijan valintaperuste antaa taloyhtiölle mahdollisuuden antaa urakoitsijan valinnassa huomiota muillekin tekijöille kuin vain hinnalle.

Korjaushanketta kilpailutettaessa erityistä huomiota tulee kiinnittää urakoitsijan valintaan. Tilaajavastuulain mukaisten rakentamistoimintaan liittyvien selvitysvelvoitteiden on oltava kunnossa sopimusta tehtäessä. Tiedot, todistukset ja selvitykset eivät saa olla kolmea kuukautta vanhempia. Velvoitteiden täyttämistä tulee ja kannattaa tarkastella vähintään lain edellyttämin tavoin.

Urakkasopimus on työkalu, joka antaa taloyhtiölle mahdollisuuden vahvistaa omaa oikeusasemaansa urakoitsijan suoritushäiriötilanteita vastaan. Urakka-aika kannattaa urakkasopimuksessa sopia realistiseksi. Erityistä huomiota tulisi kiinnittää maksuerätaulukkoon ja siihen, että sen ei tulisi olisi etupainotteinen urakan etenemiseen nähden. Lisäksi taloyhtiö voi pyrkiä parantamaan asemaansa neuvottelemalla ja sopimalla YSE-ehtoihin nähden paremmista vakuuksista. YSE:n mukaan rakennusajan vakuus on 10 % ja takuuajan vakuus 2 % laskettuna arvonlisäverottomasta urakkahinnasta.

Urakoitsijan konkurssi on erittäin epätoivottava riski taloyhtiön korjaushankkeissa. Taloyhtiön kannattaakin jo korjaushankkeen valmistelussa tehdä se, mitä tehtävissä on taloyhtiön aseman turvaamiseksi. Paras turva on huolellinen taustatyö urakoitsijaa valittaessa sekä panostus taloyhtiön asemaa parantaviin sopimusehtoihin.