Tontin osan myynnistä päättäminen taloyhtiössä

31.8.2015

Lakineuvontaan tulee ajoittain kysymyksiä siitä, miten päätös taloyhtiön tontin osan myynnistä on tehtävä. Käytännössä taloyhtiöissä harkitaan tontin osan myymistä täydennysrakentamista varten. Päätöksentekomenettelyn kannalta on merkitystä sillä, onko myytäväksi aiotulla alueella osakashallinnassa olevia tiloja ja vaikuttaako myynti samalla tavoin kaikkien huoneistojen käyttämiseen ja käyttökustannuksiin.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kiinteistön luovutuksesta päättäminen edellyttää lähtökohtaisesti kaikkien osakkaiden suostumuksen. Laki kuitenkin mahdollistaa kiinteistön osan myynnin normaalilla enemmistöpäätöksellä, jos myytävällä alueella ei ole osakkaiden hallinnassa olevia tiloja eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkaiden huoneistojen käyttämiseen tai siitä aiheutuviin kustannuksiin. Luovutuksen vaikutuksia osakkaan asemaan arvioidaan objektiivisesti ja tällöin merkitystä on sillä, miten luovutus vaikuttaa osakehuoneiston arvoon. Lain esitöiden mukaan tontin osan luovutuksesta voitaisiin päättää yleensä enemmistöpäätöksellä, jos luovutus toteutetaan käyvällä hinnalla ja luovutus vaikuttaa samalla tavoin kaikkien huoneistojen käyttämiseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin.

Edellä selostettu tarkoittaa, että tontin osan myynnistä ei voida päättää enemmistöpäätöksellä, jos myytävällä alueella on osakashallinnassa olevia tiloja kuten esimerkiksi osakeautopaikkoja. Tällöin myynti edellyttää tiloja hallitsevien osakkaiden suostumuksia. Jos taas myytävälle alueelle rakennettava rakennus vaikuttaisi vain jonkun tai joidenkin huoneistojen arvoon esimerkiksi peittämällä näköalan tai sijaitsemalla hyvin lähellä huoneistoa, voi yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen edellyttää kyseisen osakkaan suostumusta kiinteistön osan myyntiin. Oikeuskäytäntöä näistä seikoista ei vielä ole.