Tiedätkö, kuka omistaa asunto-osakeyhtiön tontin?

14.4.2025

Asunto-osakeyhtiön tontin omistusmuoto ei pelkästään vaikuta osakehuoneistojen kauppahintaan, vaan se vaikuttaa merkittävästi myös yhtiön hoitokustannuksiin. Suomessa asunto-osakeyhtiöitä on tyypillisesti perustettu omalle tontille, vuokratontille tai valinnaiselle vuokratontille. Viime vuosina asunto-osakeyhtiöitä on lisäksi perustettu uudella niin sanotulla keskinäisellä tonttiyhtiö -mallilla.

Oma tontti

Asunto-osakeyhtiön omalla tontilla tarkoitetaan sitä, että yhtiö omistaa itse kiinteistön, jolle asuinrakennus on rakennettu. Asunto-osakeyhtiön ei tällöin tarvitse maksaa omistamastaan tontista tavallisten hoito- ja ylläpitokulujen lisäksi muuta kuin kiinteistöverot ja -vakuutukset, jotka katetaan osakkeenomistajilta perittävällä hoitovastikkeella. 

Vuokratontti ja valinnainen vuokratontti

Osa asunto-osakeyhtiöistä on rakennettu vuokratontille, jolloin yhtiö maksaa tontin omistajalle vuokraa maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Vuokra katetaan joko kaikilta osakkeenomistajilta perittävällä hoitovastikkeella tai huoneistokohtaisella tontinvuokravastikkeella riippuen siitä, millainen vuokratontti on kyseessä. Vuokratontin omistaja voi olla esimerkiksi kaupunki, seurakunta tai sijoitusrahasto.  

Valinnaiselle vuokratontille perustetun asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voivat halutessaan lunastaa vuokratontista huoneistokohtaisen osan yhtiölle tai vaihtoehtoisesti maksaa erillistä tontinvuokravastiketta, jolla katetaan vuokran huoneistokohtainen osuus. Perinteisen vuokratontin lunastuksesta voidaan puolestaan lähtökohtaisesti päättää yhtiökokouksen yksinkertaisella enemmistöllä. Mikäli tontin lunastus ei ole mahdollista tai asunto-osakeyhtiö päättää olla lunastamatta tonttia, solmii yhtiö usein uuden vuokrasopimuksen vuokranantajan kanssa, kun vanhan vuokrasopimuksen voimassaolo päättyy.

Uusi keskinäinen tonttiyhtiö -malli

Keskinäisessä tonttiyhtiö -mallissa asunto-osakeyhtiön asuinrakennus rakennetaan keskinäisen tonttiosakeyhtiön ja sijoitusrahaston omistamalle tontille. Sijoitusrahasto ja keskinäinen tonttiosakeyhtiö vuokraavat tontin maanvuokrasopimuksella asunto-osakeyhtiölle, joka maksaa vuokraa sijoitusrahastolle. 
Keskinäisessä tonttiyhtiö -mallissa tontin lunastuksen sijaan lunastetaan keskinäisen tonttiosakeyhtiön osakkeita. Myös keskinäisessä tonttiyhtiö -mallissa tontin lunastus voidaan toteuttaa yhtiökohtaisena tai huoneistokohtaisena lunastuksena riippuen siitä, mitä maanvuokrasopimuksessa ja muissa tonttisopimuksissa lunastuksesta on sovittu. Keskinäisen tonttiosakeyhtiön osakkeiden lunastuksen yhteydessä maksetaan 1,5 % varainsiirtovero, kun taas perinteisen vuokratontin lunastuksessa maksetaan varainsiirtoveroa 3 %.

Tärpit osakkeenomistajille

Vuokratontille perustetun asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien olisikin hyvä olla kartalla siitä, mitä maanvuokrasopimuksessa ja mahdollisissa muissa tonttiin liittyvissä sopimuksissa on sovittu. Huomiota kannattaa kiinnittää ainakin vuokrasopimuksen voimassaoloaikaan, vuokran määrään ja mahdollisiin tontin lunastusehtoihin. Lisäksi osakkeenomistajien kannalta tärkeitä ehtoja ovat vuokran ja tontin lunastushintojen korottamiseen liittyvät ehdot sekä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyvät ehdot tontinvuokravastikkeesta ja lunastusehdoista.