Tarkkuutta kunnossapitotarveselvityksen laadintaan

4.11.2019

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että varsinaisessa yhtiökokouksessa esitetään hallituksen kunnossapitotarveselvitys. Kyseessä on hallituksen arvio sellaisista yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvistä tarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Kunnossapitotarpeita on tarkasteltava yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden ajanjaksolta.

Kyseessä on hallituksen arvio tulevista tarpeista. Varsinaiset remonttipäätökset tehdään yhtiössä erikseen. Lain esitöiden mukaan kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus.

Kunnossapitotarveselvitys kannattaa laatia tarkoin. Myös tämän tehtävän täyttämisestä voi nimittäin seurata vahingonkorvausvastuu. Näin kävi mm. kohtuutuoreessa Vaasan hovioikeuden ratkaisemassa tapauksessa (6.6.2019 S18/730). Hovioikeus velvoitti taloyhtiön korvaamaan uudelle osakkaalle vahingonkorvauksena mm. muualla asumiseen ja muuttamiseen liittyneitä kustannuksia sekä oikeudenkäyntikuluja yhteensä yli 23 000 euroa. Vastuu syntyi isännöitsijäntodistuksen virheiden johdosta. Isännöitsijäntodistukseen oli mm. poimittu hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä seuraavanlainen maininta vuosien 2014-2018 korjaustarpeista: ”Putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”.

Yhtiön rakennuksessa rikkoutui viemäriputki kesällä 2016 ja arvio putkiremontin ajankohdasta osoittautui hovioikeuden mukaan virheelliseksi. Hovioikeus antoi ratkaisussaan merkitystä ennen kaikkea sille, että tällainen poikkeava arvio putkiremontin ajankohtaisuudesta oli annettu varmistamatta tilannetta tekniseltä asiantuntijalta.  Yhtiö sai kantaa riskin arviostaan.

Vaikka Vaasan hovioikeuden ratkaisun oikeellisuudesta voi olla montaa mieltä, kannattaa hallituksen ottaa se tosissaan. Seuraavat vinkit kannattaa huomioida kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa:

1. Kunnossapitotarveselvityksessä on hyvä teroittaa, että kyseessä on hallituksen selvitys sellaisista yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvistä tarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden ajalla.
2. Vaikka laki ja sen esityöt eivät suoranaisesti edellytä teknisen asiantuntijan käyttämistä kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa, kannattaa 10 vuotta vanhoissa kohteissa teettää vähintään kuntoarvio tarkastelun tueksi ja päivittää aineistoa säännöllisesti. Kunnossapitotarveselvityksessä kannattaa nostaa esiin yhtiössä teetetyt kuntoarviot jne.
3. Kunnossapitotarveselvityksessä kannattaa ilmoittaa lain edellyttämin tavoin vain arvioituja tulevia korjaustarpeita viiden vuoden tarkastelujaksolla. Kaikki vakuutuksiksi, lupauksiksi tai muiksi vastaaviksi sitoumuksiksi tulkittavissa olevat laista poikkeavat ilmaisut kannattaa jättää selvityksestä pois. Jos näitä poikkeuksellisesti haluttaisiin nostaa selvityksessä esiin, kannattaa varmistua, että ilmoitettujen seikkojen taustalla on teknisen asiantuntijan kirjauksia vastaava kirjallinen näkemys.

Suunnitelmallinen kiinteistönpito erottaa jyvät akanoista taloyhtiökentällä. Rakennuksen kuntosovellus Raku on mitä näppärin verkkotyökalu kunnossapitotarveselvityksen laadintaan ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelman tekoon. Tämä työkalu on Kiinteistöliiton jäsentalojen käytössä maksutta.