Tarkkuutta autokatospaikkoja hankittaessa

20.9.2021

Monissa taloyhtiöissä on autokatospaikkoja ja ne ovat joko yhtiön hallinnassa tai osakkaan hallinnassa. Mitä tämä tarkoittaa ja miten tämä vaikuttaa esimerkiksi siihen, että osakas haluaa ostaa naapurinsa käyttämättä olevan autokatospaikan?

Aluksi on syytä muistaa, että osakas omistaa asunto-osakeyhtiössä vain osakkeet, joiden nojalla hänellä on oikeus hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa. Osakeryhmä voi tuottaa hallintaoikeuden myös muuhunkin tilaan kuin asuinhuoneistoon. Tällainen hallintaoikeuden kohde voi olla esimerkiksi autopaikan tai autokatospaikan kaltainen tietty määritelty alue. Autokatospaikka on osakashallinnassa vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään. Käytännössä tämä tarkoittaa yhtiöjärjestyksen määräystä, jonka mukaan tiettyyn huoneistoon / kaikkiin huoneistoihin kuuluu autokatospaikka tai vaihtoehtoisesti autokatospaikat voivat olla yhtiöjärjestyksessä mainittu omina osakkeinaan.  Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa siitä, että autokatospaikka on edellä selostetulla tavalla osakashallinnassa, se on yhtiön hallinnassa. Tässä blogikirjoituksessa keskitytään osakashallinnassa oleviin autokatospaikkoihin.

Mikäli autokatospaikan hallinta perustuu pelkästään yhtiöjärjestysmääräykseen, jonka mukaan huoneistoon kuuluu autokatospaikka, ei kyseistä autokatospaikkaa voi erikseen myydä toiselle. Kyseisen autokatospaikan hallinta perustuu tällöin niiden osakkeiden omistamiseen, joilla hallitaan myös asuinhuoneistoa. Paikat ovat tällöin kytköksissä asuinhuoneistoihin, eikä niitä voida noin vain erottaa toisistaan. Autokatospaikkoja voidaan lähtökohtaisesti myydä ja ostaa erikseen vain, mikäli ne ovat omina osakkeinaan. Tällöin autopaikoilla voidaan käydä kauppaa kuten muillakin asunto-osakeyhtiön osakkeilla, eli esimerkiksi asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavilla osakkeilla.

Päädyin kirjoittamaan tästä aiheesta, kun viime aikoina on tullut mm. lakineuvonnassamme eteen tapauksia, joissa osakkaat vuosien saatossa myyneet ja ostaneet autokatospaikkoja, mutta yhtiöjärjestyksessä ei ole mitään mainintaa autokatoksista. Tällaisilla katospaikoilla kaupankäynti on ongelmallista, mutta sinänsä mahdollista. Usein tällaisissa autokatospaikoissa on kyse siitä, että tietyt osakkaat ovat aikoinaan saaneet yhtiöltä luvan rakennuttaa itselleen autokatoksen, mutta katosta ei ole millään tavalla viety yhtiöjärjestykseen. Tämän kaltaisessa tilanteessa kyseiset osakkaat muodostavat yhteisomistussuhteen autokatokseen ja voivat sinänsä pätevästi myydä oman omistusosuutensa autokatosrakennelmasta.

Ongelmallinen tällainen edellä kuvailtu osakkaiden toteuttama ratkaisu on mm. sen takia, että maapohja jää edelleen yhtiön hallintaan ja autokatoksen yhteisomistajat ovat vuokralla yhtiön hallinnoimalla maa-alueella (autopaikoilla, joiden päälle katos on rakennettu). Vuokrasuhteista on harvemmin tehty kirjallisia vuokrasopimuksia (tai edes suullista sopimusta, jossa käytäisiin läpi irtisanomisajat jne) paperitöiden ollessa muutenkin vajavaisia. Maanvuokralain perusteella tämän kaltainen ”sopimukseton” vuokrasuhde tulkitaan toistaiseksi voimassa olevaksi vuokrasopimukseksi, joka voidaan irtisanoa 2 viikon irtisanomisaikaa noudattaen. Taloyhtiö voi näin ollen irtisanoa maanvuokrasopimuksen, mikäli esimerkiksi tarvitsee alueen omaan käyttöönsä. Vuokrasuhteen päättyessä autokatososakkaiden on joko purettava katoksensa pois, tai yhtiö voi vuokranantajana lunastaa katoksen käyvästä arvosta.

Itse en lähtisi tekemään kauppoja sellaisista autokatospaikoista, joista ei ole mainintaa yhtiöjärjestyksessä, sillä autokatospaikan pysyvyydelle ei ole mitään takeita kuten edellä kävin läpi. Turvallisempi vaihtoehto osakkaan näkökulmasta on mielestäni se, että autokatospaikat on liitetty asuinhuoneistojen hallintaan. Tällöin autokatospaikkoja ei voida kuitenkaan myydä erikseen. Sen sijaan omina osakkeinaan olevat autokatospaikat voidaan pätevästi ja varsin pysyvästi myydä myös eteenpäin, mikäli itsellä ei enää tarvetta katospaikalle olisikaan. Omina osakkeina olevat autokatospaikat ovat myös lähtökohtaisesti ainoa tapa ostaa erillinen autokatospaikka. Mikäli olet tekemässä kauppoja autokatospaikasta (tai pihapaikasta, autotallista tms), muista varmistaa se, että mihin kyseisen paikan hallinta perustuu ja voidaanko näin ollen kyseisestä paikasta ylipäätänsä tehdä kauppoja.