Mietteitä taloyhtiön vastuista kiinteistön turvallisuuden osalta

8.7.2024

Näin keskikesällä ei ehkä talven liukkaus ole ensimmäisenä mielen päällä. Vaasan hovioikeus on kuitenkin tuoreessa ratkaisussaan (Tuomio nro 257, 28.6.2024, diaarinro S 23/477) päätynyt kiinteistönomistajana olevan Keski-Suomen Opiskelija-asuntosäätiön (KOAS) sekä vakuutusyhtiö Pohjolan korvausvelvollisiksi tapauksessa, jossa KOAS:n omistamalla kiinteistöllä vuonna 2013 liukastunut ja kaatunut opiskelija on vammautunut. Korvausten yhteismäärä on huomattavan korkea ollen kahden miljoonan euron luokkaa.

Tapaus on monella tapaa erikoislaatuinen. Vahinkotapahtumasta on kulunut pitkä aika, ja kyse on ollut nuoresta henkilöstä, joka on vammautunut ja todettu sittemmin työkyvyttömäksi. Suurin osa korvauksesta koostuu ansionmenetyksestä, joka perustuu laskennalliseen olettamaan henkilön menetetystä elinaikaisesta ansiotulosta. Korvausvastuuta ei ole soviteltu, ja tähän on vaikuttanut nähdäksemme olennaisesti se, että KOAS on ammattimainen kiinteistönomistaja.

Ratkaisun perustelut syy-yhteyden osalta ovat pitkälti lääketieteelliseen näyttöön pohjautuvia. Ajatuksia herättää se, kuinka vähälle jää perusteluissa arviointi itse kiinteistönpito- ja  liukkaudentorjuntatoimien asianmukaisuudesta tapahtumahetkellä sekä niitä  koskevasta tuottamuksesta, eli arvioinnista koskien sitä oliko kiinteistönomistaja toiminut riittävän huolellisesti liukkauden torjumiseksi sekä syy-yhteydestä sattuneeseen vahinkoon.

Kiinteistönomistaja vastaa kiinteistönsä turvallisuudesta maankäyttö- ja rakennuslain perusteella. Vastuu on kuitenkin tuottamukseen perustuvaa, eli korvausvelvollisuuden perusteena täytyy olla paitsi tuottamusta, eli laiminlyöntiä tai huolimattomuutta, myös todettu syy-yhteys kärsityn vahingon ja todetun tuottamuksen välillä.

Jo pitkään on oikeuskäytännössä arvioitu kiinteistönomistajan vastuuta tuottamuksen osalta varsin tiukasti. Käytännössä kiinteistönomistajan on täytynyt vahingon sattuessa voida näyttää toimineensa kaikin puolin huolellisesti välttyäkseen korvausvelvollisuudelta. Vaikka kiinteistönomistajalla onkin näin ollen korostunut huolenpitovelvoite, ei vastuu lain mukaan ole kuitenkaan tuottamuksesta riippumatonta ns. ankaraa vastuuta.

Vaikkakin kyseessä oleva tapaus on asiaseikoiltaan erityislaatuinen, herättää se kuitenkin huolta siitä, miten ankarasti kiinteistönomistajan vastuuta oikeastaan arvioidaankaan. Erityisen vaarallista toimintaa (kuten räjäytystyö) harjoittavan vastuu on lain mukaan tuottamuksesta riippumatonta eli ankaraa. Tällöin mahdollisen korvausvastuun selvittämisessä huomio keskittyykin pitkälti vahingon ja toiminnan syy-yhteyden ruotimiseen.

Syy-yhteyden osalta näyttötaakka on vahingonkärsijällä. Ei olisi suotavaa, että kiinteistönomistajaa kohdeltaisiin syy-yhteyden selvittämisen osalta erityisen ankarasti. Jos näin toimittaisiin,  vastuusta uhkaisi tulla käytännössä ankaraakin ankarampaa.

Vaasan hovioikeuden ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen. Saatujen tietojen mukaan KOAS on hakemassa korkeimmalta oikeudelta valituslupaa hovioikeuden ratkaisusta. Aika näyttää jääkö ratkaisu ylipäänsä lainvoimaiseksi ja missä laajuudessa sen linjaukset soveltuvat taloyhtiökentälle.