Taloyhtiö - sopeuta menoja fiksusti

11.11.2022

Taloyhtiökentällä ennakoidaan ennennäkemätöntä kustannusnousua mm. kiinteistöveron, energiakustannusten sekä rakennuskustannusten kohoamisen muodossa. Taloyhtiöt reagoivat kustannuspaineisiin korottamalla tai perimällä ylimääräisiä yhtiövastikkeita. Menoja pyritään leikkaamaan mm. erilaisin energiansäästötoimin sekä hankintoja sopeuttamalla. Maksuajoista neuvotellaan ja lainaehtojen joustomahdollisuudet ovat tarkastelussa. Palveluntuottajien hinnantarkistusehtojen sopimuksenmukaisuutta tarkastellaan suurennuslasilla.

Kiinteistönpitoon liittyvien menojen sopeutustoimet kannattaa hoitaa taloyhtiöissä fiksusti. Valintoja tehtäessä tulisi tähytä myös pitemmän tähtäimen vaikutuksia.  Pikavoittojen hakemiseen liittyvät riskit kannattaa tunnistaa. Kiinteistönomistajuuteen ja asunto-osakeyhtiönä toimimiseen liittyy lakisääteisiä velvoitteita, jotka on täytettävä haastavinakin aikoina.

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön huolehtimaan hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta. Jos osakkaan huoneistosta löytyy esimerkiksi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva kosteusvaurio, tulee yhtiön teettää korjaustoimet riippumatta tiukasta budjettikuritavoitteesta. Kunnossapitovelvoitteensa laiminlyövä yhtiö ottaa ison riskin siitä, että velvoite tulee maksettavaksi tuomioistuimen päätöksin reippaiden korkojen kera eli höystettynä mm. osakkaan oikeudenkäyntikuluilla ja muilla viivyttelyn aiheuttamilla vahingoilla. Alkuperäinen kunnossapitokustannus jää näissä tilanteissa usein erittäin vähäiseksi lopullisiin kustannuksiin nähden.

Maankäyttö- ja rakennuslaki velvoittaa pitämään rakennuksen ympäristöineen sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset, eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Myös rakennusvalvonta voi kohdistaa kiinteistönomistajaan korjausvelvoitteita tai määrätä kohteen vaikkapa käyttökieltoon. Rakennusvalvontojen puuttumiskynnys on matalalla varsinkin kiinteistön turvallisuutta vaarantavien vikojen kohdalla. Nämä taloyhtiöissä kannattaa hoitaa kuntoon viivytyksettä.

Muutkin viranomaiset voivat reagoida taloyhtiön rakennuksen kuntopuutteisiin.  Kunnan terveydensuojeluviranomaiset voivat terveydensuojelulain perusteella kohdistaa asunto-osakeyhtiöön tutkimus- ja korjausvelvoitteita, jos taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista alueista aiheutuu terveyshaittaa. Esimerkiksi liian ahnas huonelämpötilojen laskeminen huoneistoissa voi johtaa jopa asumisterveysolosuhteiden vaarantumiseen ja aiheuttaa jopa merkittäviä korjaustarpeita.

Käytössä olevien palvelujen sopeuttamisessa on huomioitava, että tehdyt sopimukset sitovat sopimusosapuolia. Palvelutehtävien karsiminen palvelusopimuksen piiristä taloyhtiön yksipuolisella ilmoituksella on utopiaa. Sopimuksen tarkistaminen niin sopimustehtävien kuin hintojenkin osalta edellyttää lähes poikkeuksetta osapuolten yhteistä sopimista asiassa. Vaihtoehtona on toki sopimuksen päättäminen sopimusehtojen mukaisesti ja uuden sopimuksen teko mukautetulla palvelutasolla. Näin toimittaessa palvelujen kilpailutus on tärkeää ennen sopimuksen päätöstoimia.

Kiinteistön turvallisuuteen vaikuttavien palvelujen kuten kiinteistöhuollon kohdalla kannattaa sopeutustoimissa olla erityisen tarkkana. Kiinteistönomistajan vastuu kiinteistön turvallisuudesta on korostuneen huolellisuusvelvoitteen alaista. Mahdolliset kiinteistön vahinkotapahtumat kuten liukastumisvahingot uhkaavat jäädä taloyhtiön vastattavaksi, jos talvikunnossapitotoimenpiteitä ei ole asianmukaisesti ulkoistettu kiinteistöhuollolle. Kiinteistön turvallisuuteen liittyvien riskien torjunnan tulisi olla taloyhtiöiden ykkösprioriteetissa vaikeista ajoista huolimatta.

Kiinteistövakuutuksesta luopuminen on käytännössä täysin poissuljettua taloyhtiössä. Vakuuttamattomat kohteet ovat esimerkiksi tulipalon sattuessa käytännössä jopa yhtiön juridisen purkamisen tiellä. Vakuutusturvan karsimiseenkin kannattaa suhtautua erittäin kriittisesti. Sekä yhtiön että sen johdon riskinhallinnan näkökulmasta säästöjä tulisi hakea muualta.