Sopimushinnan tarkistaminen

18.12.2019

Sopimuksissa kannattaa ja tulee mahdollisimman tarkasti määritellä mitä palveluita taloyhtiö ostaa ja millä hinnalla. Lisäksi on syytä kiinnittää huomiota siihen, miten sopimushinta tarkistetaan. On selvää, että hintojen nousua ei kukaan toivo, mutta hinnasta on helpompi neuvotella kun tarkistuksesta on sovittu etukäteen.

Hinnan tarkistamisesta voidaan sopia hyvin yksityiskohtaisesti sopimuksessa. Voidaan sopia sekä tarkistusajankohdasta sekä tarkistusperusteesta. Hyvin yksityiskohtainen hinnantarkistusehto on kuitenkin suhteellisen harvinainen taloyhtiön palvelusopimuksessa.

Yleisempää on se, että on sovittu, että sopimukseen sovelletaan yleisiä sopimusehtoja, joissa on tarkistusmenettely huomioitu. Isännöintipalvelujen yleisissä sopimusehdoissa (ISE 2007) on 12 §:ssä määrätty hinnan tarkistamisesta. Ehdon mukaisesti isännöintiyrityksen on annettava sopimushinnan tarkistusehdotus asunto-osakeyhtiölle kirjallisesti ja riittävän ajoissa ennen esitettyä hinnan tarkistusajankohtaa. Samalla kirjallisessa ilmoituksessa tulee myös selvittää tarkistuksen perusteet.

Ellei yhtiö hyväksy hinnan tarkistusta, tulee hallituksen ilmoittaa asiasta isännöitsijälle kirjallisesti kuukauden kuluessa tarkistusilmoituksen saatuaan. Tämän jälkeen mahdolliset sopimusneuvottelut tulee käynnistää välittömästi. Jos hallitus pitää tarkistusehdotusta kohtuuttomana, hallitus voi siis esittää neuvotteluissa maltillisempaa hinnan tarkistusta tai jopa hintojen säilyttämistä ennallaan. Ellei hinnasta päästä sopimukseen, hallituksella on oikeus irtisanoa isännöintisopimus kolmen kuukauden irtisanomisajalla riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta, irtisanomisajasta tai irtisanomismenettelystä on sovittu. Irtisanomista harkittaessa on olennaista selvittää, tarjoaako kukaan yhtiölle sisällöltään ja laadultaan vastaavaa tai parempaa isännöintiä edullisempaan hintaan.

Jos hallitus hyväksyy yhtiölle annetun tarkistusilmoituksen ja pitää siinä esitettyjä perusteita asiallisina, erillisiä tarkistusneuvotteluja ei käydä, vaan isännöinnin hinta muuttuu ilmoituksen mukaisesti. On syytä huomata, että hyväksymiseksi katsotaan ISE:n ehtojen mukaisesti myös passiivisuus. Ellei hallitus reagoi tarkistusilmoitukseen kuukauden sisällä, yhtiön katsotaan hyväksyneen isännöinnin hinnan tarkistus. 

Huoltopalveluista maksettavia korvauksia voidaan muuttaa Kiinteistöpalvelualan yleisten sopimusehtojen (KP YSE 2007) mukaisesti vain asunto-osakeyhtiön ja huoltoyhtiön yhteisellä sopimuksella. Ellei toisin ole sovittu, sopimushintaa voidaan tarkistaa myös sopimuskauden aikana. Hinnan tarkistusehdotus on annettava taloyhtiölle kirjallisesti ja riittävän ajoissa. Ehdotuksessa on samalla selvitettävä tarkistuksen perusteet.

Ellei taloyhtiö hyväksy hinnan tarkistusta, sen tulee ilmoittaa siitä huoltoyhtiölle kirjallisesti kuukauden kuluessa tarkistusilmoituksesta. Tämän jälkeen käydään sopimusneuvottelut osapuolten välillä. Ellei hinnasta päästä sopimukseen, taloyhtiöllä on oikeus irtisanoa huoltosopimus kolmen kuukauden irtisanomisajalla.

Mikäli hinnantarkistuksesta ei ole sovittu mitään sopimuksessa, on sopimushinta neuvoteltava ns. puhtaalta pöydältä uudestaan.