Sopimukseen perustuvan hinnan tarkistaminen

19.11.2018

Aikanaan, kun asunto-osakeyhtiön isännöintisopimus tehtiin, sovittiin muiden sopimusehtojen ohessa isännöinnistä maksettavasta palkkiosta. Jos sopimuksessa viitattiin isännöinnin yleisiin sopimusehtoihin (ISE 2007), sovittiin samalla myös ISE:n mukaisesta menettelystä isännöintipalkkioiden tarkistamisen osalta. On selvää, että hintojen nousua ei kukaan toivo. Välillä isännöintipalkkioiden tarkistuksia pidetään aivan kohtuuttomina ja joskus ne sellaisia myös ovat!

Isännöintiyrityksen palvelut ja niiden hinta on siis määritelty isännöintisopimuksessa ja sen liitteissä. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen mukaisesti isännöintisopimus käydään yhtiön hallituksen kokouksessa läpi kerran vuodessa. Etenkin hallituksen vaihtuessa ehtojen läpikäyminen on tärkeää. Myös uuden hallituksen tulee olla tietoinen siitä, mitä palveluita yhtiö ostaa ja millä hinnalla. Samalla myös siihen on syytä kiinnittää huomiota, miten hintojen tarkistaminen sopimuksen mukaan tapahtuu.

Miten tarkistamisen sitten tulisi tapahtua, kun kyse on sopimusperusteisesta maksuvelvollisuudesta? Sopimusoikeuden periaatteiden mukaisesti yhteisesti sovittuja ehtoja voidaan muuttaa vain sopijapuolten yhteisellä sopimuksella. Asianmukaisesti laaditussa sopimuksessa on sovittu ensinnäkin tarkistamisen ajankohta. Jos on sovittu, että sopimukseen sovelletaan yleisiä sopimusehtoja, niissä tarkistusmenettely on huomioitu. ISE 2007 ehtojen mukaisesti isännöintiyrityksen on annettava sopimushinnan tarkistusehdotus asunto-osakeyhtiölle kirjallisesti ja riittävän ajoissa ennen esitettyä hinnan tarkistusajankohtaa. Samalla kirjallisessa ilmoituksessa tulee myös selvittää tarkistuksen perusteet.

Ellei yhtiö hyväksy hinnan tarkistusta, tulee hallituksen ilmoittaa asiasta isännöitsijälle kirjallisesti kuukauden kuluessa tarkistusilmoituksen saatuaan. Tämän jälkeen mahdolliset sopimusneuvottelut tulee käynnistää välittömästi. Jos hallitus pitää tarkistusehdotusta kohtuuttomana, hallitus voi siis esittää neuvotteluissa maltillisempaa hinnan tarkistusta tai jopa hintojen säilyttämistä ennallaan. Ellei hinnasta päästä sopimukseen, hallituksella on oikeus irtisanoa isännöintisopimus kolmen kuukauden irtisanomisajalla riippumatta siitä, mitä sopimuksen kestosta, irtisanomisajasta tai irtisanomismenettelystä on sovittu. Irtisanomista harkittaessa on olennaista selvittää, tarjoaako kukaan yhtiölle sisällöltään ja laadultaan vastaavaa tai parempaa isännöintiä edullisempaan hintaan.

Jos hallitus hyväksyy yhtiölle annetun tarkistusilmoituksen ja pitää siinä esitettyjä perusteita asiallisina, erillisiä tarkistusneuvotteluja ei käydä, vaan isännöinnin hinta muuttuu ilmoituksen mukaisesti. On syytä huomata, että hyväksymiseksi katsotaan ISE:n ehtojen mukaisesti myös passiivisuus. Ellei hallitus reagoi tarkistusilmoitukseen kuukauden sisällä, yhtiön katsotaan hyväksyneen isännöinnin hinnan tarkistus.