Onko taloyhtiö velvollinen korvaamaan osakkaan sijaisasunnon kustannukset?

8.10.2024

Osakas voi joutua hankkimaan sijaisasunnon esimerkiksi silloin, kun huoneiston käyttö on estynyt kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Korvaamista koskeva kysymys on sidoksissa vahingonkorvausoikeuteen, joten vastauksen saamiseksi tulisi tarkastella vahingonkorvausoikeuden yleisiä edellytyksiä.

Taloyhtiön tuottamuksellinen toiminta

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on aiheuttanut tahallaan tai huolimattomuudesta osakkeenomistajalle rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Lisäedellytyksenä on se, että tästä on aiheutunut vahinkoa osakkeenomistajalle. Vahingonkorvausvastuun toteutumisen kannalta olennaista on siis yhtiön toiminnan tuottamuksellisuus, eli huolimaton toiminta taikka laiminlyönti, joka on syy-yhteydessä aiheutuneeseen rahalliseen vahinkoon.

Oikeuskäytännössä tuottamuksellista toimintaa on ollut esimerkiksi se, että yhtiö ei ole asiantuntijalausunnosta tulevasta suosituksesta huolimatta ryhtynyt tutkimaan rakenteita enemmälti ja korjaamaan vaurioita taikka on viivytellyt korjausten kanssa niin, että vauriot ovat pahentuneet ja aiheuttaneet laajemman vahingon. Korvausvastuu voi siis realisoitua etenkin silloin, kun yhtiö ei ryhdy toimenpiteisiin tai viivyttelee vastuullensa kuuluvan korjauksen kanssa.

Taloyhtiö ei vastaa koko sijaisasumisen kustannuksista

Vastuun toteutuminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että yhtiö olisi vastuussa koko sijaisasumisen kustannuksista. Sen vuoksi, koska huolimattoman toiminnan ja vahingon välillä on oltava syy-yhteys, vastaa yhtiö vain viivyttelyn aiheuttamista tarpeettomista lisäkustannuksista. Osakkaalla voisi täten olla oikeus saada korvausta yhtiöltä niistä sijaisasumisen kustannuksista, jotka ovat aiheutuneet yhtiön viivyttelevän toiminnan seurauksena.

Näyttötaakka näissä tilanteissa jakautuu siten, että osakkaan on osoitettava syy-yhteys yhtiön huolimattoman toiminnan ja syntyneen vahingon eli sijaisasumisen ylimääräisten kustannusten välillä. Puolestaan, jos yhtiö pystyy näyttämään, että se on menetellyt huolellisesti ilman aiheettomia viivytyksi, ei yhtiön katsota olevan korvausvastuussa.

Esimerkiksi Itä-Suomen hovioikeuden tapauksessa 11.1.2018 nro 9 katsottiin yhtiön toimineen huolellisesti korjausten teettämiseksi, kun yhtiö oli yrittänyt saattaa pesuhuoneen kunnossapitotyön loppuun yhteistyössä osakkaan kanssa. Yhtiö olisi teetättänyt työn urakoitsijalla, mutta osakkaan viestin perusteella tämä ei hyväksynyt tekijää. Tämän jälkeen yhtiö olisi teettänyt työn toisella urakoitsijalla, mutta osakas ei hyväksynyt tämän korjaussuunnitelmaa. Oikeus katsoi, ettei työn viivästyminen ollut johtunut yhtiön huolimattomuudesta tai tahallisuudesta eikä yhtiö täten ollut korvausvastuussa osakkaalle aiheutuneesta asumishaitasta.