Rakentamisen oikeudelliset yleisperiaatteet
11.10.2016
Urakkasopimusten sisällöstä ei ole olemassa nimenomaista lakia. Urakointiin sovelletaan maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) säännöksien ja rakennusurakan yleisten sopimusehtojen määräysten lisäksi yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita. Näistä periaatteista korostuvat erityisesti sopimusvapaus, lojaliteettiperiaate sekä velvollisuus noudattaa hyvää rakennustapaa.
Sopimusvapaus tarkoittaa, että urakkasopimusten sisällölle tai muodolle ei ole asetettu nimenomaisia kriteerejä, joiden tulisi täyttyä, jotta sopimusta voitaisiin pitää pätevänä. Urakkasopimus voidaan periaatteessa tehdä joko kirjallisena tai suullisena. Urakkaa tilaavan taloyhtiön kannattaa kuitenkin aina tehdä urakkasopimus kirjallisena suullisiin sopimuksiin liittyvien näyttökysymysten vuoksi. Käytännössä urakkasopimuksen sisältö- ja muotovapaus antaa urakan osapuolille melko vapaat kädet sopia urakkaan liittyvistä seikoista parhaaksi katsomallaan tavalla. Osapuolet eivät kuitenkaan saa tehdä keskenään sopimusta, joka olisi jonkin pakottavan lain määräyksen vastainen. Osapuolten velvoitteita suhteessa viranomaisiin ei myöskään voida sopimusmääräyksillä keventää tai poistaa.
Vaikka osapuolet voivat lähtökohtaisesti vapaasti sopia urakasta ja sen sisällöstä keskenään, ei kummallakaan osapuolella ole oikeutta kohtuuttomassa määrin edistää omaa etuaan toisen osapuolen kustannuksella. Tämä sopimusoikeuden periaate tunnetaan lojaliteettiperiaatteena. Lojaliteettiperiaate tarkoittaa, että vaikka osapuolilla on oikeus pyrkiä maksimoimaan etunsa urakassa, osapuolen tulee sopimusta tehtäessä, täytettäessä ja sen jälkeenkin kohtuullisella tavalla huomioida myös toisen sopijapuolen edut. Epälojaali toiminta voi johtaa siihen, ettei väärin omaa etuaan edistänyt osapuoli voi edukseen vedota epälojaalin toimintansa kautta syntyneisiin oikeuksiin.
Rakentamisessa tulee aina noudattaa hyvää rakentamistapaa. Hyvä rakentamistapa ei ole tarkkarajainen määritelmä vaan elävä, tekniikoiden kehittymisen ja tiedon lisääntymisen myötä muuttuva käsite. Taloyhtiön kannalta on olennaista, että urakoitsijan työnjälkeä arvioidaan paitsi suunnitelmissa ja sopimuksessa määritellyn laatutason perusteella myös siitä lähtökohdasta, täyttääkö työsuorite kaikilta osin hyvän rakentamistavan vaatimukset. Koska hyvä rakentamistapa on käsitteenä tulkinnanvarainen, urakkaa tilaavan taloyhtiön kannattaa urakkasopimuksessa määritellä mahdollisimman yksiselitteisesti, mitä sillä kyseisessä hankkeessa tarkoitetaan. Selkein tapa on kirjata urakkasopimukseen, että hyvällä rakentamistavalla tarkoitetaan Suomen rakentamismääräyskokoelmassa annettujen määräysten ja ohjeiden noudattamista. Vaihtoehtoisesti taloyhtiö ja urakoitsija voivat sopia hyvän rakentamistavan määräytyvän RYL-määräysten eli rakentamisen yleisten laatuvaatimusten mukaisesti.
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton lakimies.
