Rakennustyön tarkkailija ostajien silminä ja korvina uudiskohteessa

6.11.2023

Rakennustietosäätiö on julkaissut uuden ohjekortin (RT 103645), jossa ohjeistetaan rakennustyön tarkkailijan valintaa, asemaa ja tehtäviä. Asuntokauppalaissa säädetään rakenteilla olevan uudiskohteen osalta osakkeenostajien mahdollisuudesta valita rakennustyön tarkkailija seuraamaan kohteen rakentamista ja tiedottamaan ostajia tekemistään havainnoista.

Rakennustyön tarkkailijan tehtävän ytimessä on siis seurata rakennushankkeen etenemistä rakentamista koskevien sopimusten mukaisesti ja niissä todetussa aikataulussa. Tarkkailijan tehtävänä ei ole toimia kohteen rakennustöiden valvojana. Sen sijaan rakennustyön tarkkailija välittää saamaansa tietoa osakkeenostajille. Tarkkailijalla ei ole varsinaista omaa päätösvaltaa, eikä oikeutta edustaa osakkeenostajia ilman erillistä valtuutusta. Tarkkailijalla on sen sijaan oikeus saada perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi sekä myös oikeus päästä rakennuskohteeseen.

Rakennustyön tarkkailijan valinnasta eli siitä, valitaanko kohteeseen ylipäätään tarkkailijaa, päätetään osakkeenostajien kokouksessa, jonka perustajaosakas (eli perustajarakennuttaja tai perustajaurakoitsija) on velvollinen kutsumaan koolle viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Tarkkailija voidaan valita itse kokouksessa, mutta käytännössä tämä edellyttää, että mahdollisilta tarkkailijoilta on pyydetty ja saatu tarjoukset jo ennen kokousta. Vaihtoehtoisesti voidaan kokouksessa valtuuttaa joku tai jotkut osakkeenostajista tekemään sopimuksen valikoidun ja valtuutuksen ehdot täyttävän tarkkailijatahon kanssa. Valtuutuksessa on syytä määrätä ainakin tarkkailijan palkkion enimmäismäärästä sekä tehtäväsisällöstä.

Rakennustyön tarkkailijan toimikausi kestää rakennusvaiheen päättymiseen saakka, eli rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyttyä rakennus käyttöönotettavaksi. Tämän lisäksi tarkkailijan on toimitettava raportti rakennustöiden sujumisesta hallinnonluovutuskokoukseen. Mikäli taloyhtiössä halutaan tarkkailijan jatkavan tehtävässään esimerkiksi vuositarkastukseen saakka, on tästä sovittava erikseen.

Asuntokauppalain sääntely tarkkailijan suhteen on hyvin niukkaa. Ohjekortti antaa tämän ohella hyviä ohjeita ja neuvoja sekä osakkeenostajille että perustajaosakkaille kuin myös tarkkailutyötä tekevillekin. Korttia voi hyödyntää tarkkailijan tehtäväsisältöä määritettäessä.

Ohjekortti löytyy Rakennustiedon sivuilta.