Rakennustyön tarkkailija – osakkeenomistajien suojana rakentamisvaiheessa

23.8.2019

Rakentamisen laadusta on viime aikoina ollut paljon keskustelua. Asuntokauppalain 2. luvussa on säännökset ostajan suojasta rakentamisvaiheessa, kuten eri vakuuksista ja turva-asiakirjoista. Laki mahdollistaa lisäksi osakkeenostajille mahdollisuuden valita omaksi edustajakseen rakennustyön tarkkailijan. Tarkkailijan valinta lisää osakkeenomistajien suojaa rakentamisvaiheessa, ja osakkeenostajien on hyvä tutustua tähän mahdollisuuteen etukäteen sekä tietenkin osallistua osakkeenostajien kokoukseen, jossa asiasta voi päättää.

Ostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija osakkeenostajien kokouksessa, joka osakeyhtiön hallituksen on kutsuttava koolle viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys, eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen.

Tarkkailijan tehtävänä on lain mukaan seurata, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Tarkkailijalla on oikeus saada yhtiöltä ja perustajaosakkaalta kaikki materiaali, joka tarvitaan rakennustyö edistymisen ja asianmukaisen toteuttamisen seuraamiseksi. Näitä ovat mm. urakkasopimus, piirustukset ja rakennustyöselitykset. Tarkkailijalla on myös oikeus päästä rakennuskohteeseen. Tarkkailijan tehtävänä on erityisesti seurata rakentamisaikataulua sekä työtapojen ja käytettyjen materiaalien asianmukaisuutta.

Ostajien kannalta tarkkailijan valinta on tärkeä, koska tarkkailijalta saadun tiedon perusteella ostajat pystyvät arvioimaan kohteen toteuttamisen laatua sekä kohteen valmiusastetta suhteessa kauppahintojen maksueriin.

Mikäli rakennustyön tarkkailija valitaan, hänen palkkionsa ja muut hänen työstään aiheutuvat kulut saadaan asuntokauppalain mukaan lisätä osakeyhtiön kuluihin, vaikka niitä ei olisikaan huomioitu yhtiön taloussuunnitelmassa. Laissa ei kuitenkaan ole säännöstä siitä, tuleeko kustannusten olla maksettu ennen hallinnon luovutusta, jolloin ne jäävät rakennuttajan maksettaviksi, vai siirtyvätkö ne hallinnon luovutuksessa taloyhtiön maksettaviksi.

Rakennuttaja ja osakkeenostajat voivat myös sopia rakennustyön tarkkailijan kustannusten jaosta. Kun rakentamisen laatua koskevat keskustelut ovat nousseet pintaan ikävissä esimerkkitapauksissa, voi rakennustyön tarkkailijan kustannuksiin osaa ottava rakennuttaja vahvistaa tällä laadukkaan rakennuttajan imagoaan.