Pitääkö rakentamattomasta huoneistosta maksaa vastiketta?
25.9.2017
Urakoitsijan rakentaessa uusia asunto-osakeyhtiömuotoisia asuintaloja saattaa syntyä tilanne, jossa esimerkiksi rakentamisen keskeytymisestä johtuen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmässä on rakentamattomia huoneistoja. Näiden huoneistojen omistus on usein rakennuttajalla tai niiden omistus voi olla siirtynyt jollekin kolmannelle. Yhtiössä saattaa herätä kysymyksiä näiden rakentamattomien huoneistojen osakkeenomistajien vastikkeenmaksuvelvollisuuteen liittyen. Pitääkö rakentamattomista huoneistoista maksaa vastiketta?
Kun asunto-osakeyhtiö perustetaan, rekisteröidään sille yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestykseen kuuluu huoneistoselitelmä, jossa on mainittu yhtiöön kuuluvat osakashallintaiset huoneistot, sekä yhtiön hallinnassa olevat tilat. Jos joitain huoneistoselitelmässä mainittuja osakashallintaisia tiloja ei ole rakennettu on harkittava niiden vastikkeenmaksuvelvollisuutta. Tilannetta ei ole säännelty asunto-osakeyhtiölaissa.
Harkittaessa rakentamattomien huoneistojen vastikkeenmaksuvelvollisuutta on huomioitava se, että vastikkeenmaksuvelvollisuus ei ole huoneiston käyttöön sidottu korvaus, vaan se on osakkeen omistamiseen liittyvä velvollisuus osallistua yhtiön kulujen kattamiseen. Näin ollen se, että huoneistoa ei ole rakennettu, ei automaattisesti tarkoita sitä, että vastikkeenmaksuvelvollisuutta ei ole. Jos yhtiöjärjestyksessäkään ei ole määräystä tällaisen tilanteen varalta, tulisi rakentamattoman tilan hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan lähtökohtaisesti maksaa vastiketta. Kuitenkin on huomioitava asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 5 §:n määräys koskien huoneiston käyttämättömyydestä johtuvaa vastikkeen alentamista. Vastiketta on siten alennettava siltä osin kuin yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi. Käytännössä vastike muodostuisi mm. tietystä osuudesta yhtiön kiinteistöverosta ja hallintokuluista.
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton lakimies.
