Piha-alueiden hallinta taloyhtiössä

24.10.2023

Etenkin rivitaloyhtiöissä herää välillä kysymyksiä piha-alueiden hallinnasta. Juridisesti yhtiön tontilla olevien piha-alueiden hallinta jaetaan yhtiön hallintaan tai osakkaan hallintaan. Jokaisella huoneistolla saattaa sinänsä rivitaloyhtiössä olla käytössään huoneistonsa kohdalla olevasta piha-alueesta tietty alue. Joskus nämä pihat saattavat olla jopa eroteltu erilaisilla pensasaidoilla tai muilla aidoilla, mikä ikään kuin osoittaa, että nämä piha-alueet ovat tarkoitettu tietyn huoneiston käyttöön. Tämä ei kuitenkaan ratkaise sitä, että kenen hallintaan piha juridisesti kuuluu.

Ratkaisevaa hallinnan kannalta on yhtiöjärjestyksen sisältö. Jotta piha-alue kuuluisi osakashallintaan, tulee asiasta olla erikseen maininta yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä voi olla esimerkiksi määräys karttaliitteestä, johon on merkitty kullekin huoneistolle kuuluva piha-alue. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä esim. siitä, että kullekin huoneistolle kuuluu huoneiston kohdalla oleva piha-alue. Mikäli mitään tällaisia mainintoja piha-alueista ei yhtiöjärjestyksestä löydy, kuuluvat kaikki piha-alueet lähtökohtaisesti yhtiön välittömään hallintaan. On hyvä pitää mielessä, että pelkästään se, että asuntokaupan yhteydessä myyjä tai välittäjä on todennut, että huoneistoon kuuluu piha-alue, ei tarkoita, että se olisi juridisessa mielessä osakashallinnassa. Asia tulee tarkistaa aina yhtiöjärjestyksestä.

Piha-alueiden hallinnalla on vaikutusta kunnossapitovastuisiin sekä osakkaan muutostyöoikeuteen. Piha-alueiden kuuluessa yhtiön hallintaan, vastaa yhtiö lähtökohtaisesti myös pihojen kunnossapidosta (osakkaalle kuuluu kuitenkin hoitovelvollisuus, esim. nurmikonleikkuu ja istutusten hoito). Samoin yhtiöllä on oikeus päättää, että millaisia muutostöitä osakkaat saavat tehdä piha-alueelle.

Silloin kun piha-alueet ovat osakashallinnassa, jakautuu kunnossapitovastuu huoneistoja koskevien säännösten mukaisesti. Tällöin osakas vastaa sisäpuolisesta kunnossapidosta yhtiön vastatessa maapohjasta ja salaojista yms. perusjärjestelmistä. Osakashallintaisella pihalla osakkaan muutostyöoikeus vastaa lähtökohtaisesti huoneistoja koskevaa muutostyöoikeutta. Osakkaalla on tällöin oikeus tehdä muutostyöoikeutensa johdosta laajojakin muutostöitä pihallaan, kunhan ne eivät vahingoita rakennusta tai aiheuta muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.