Pienet taloyhtiöt ja asunto-osakeyhtiölaki

25.5.2020

”Meillä on niin pieni taloyhtiö, ettei meillä sovelleta asunto-osakeyhtiölakia”. Tämänkaltaiseen ajatusmaailmaan törmään joskus työssäni. Välillä tuntuu, että pienissä asunto-osakeyhtiöissä koetaan niitä koskeva sääntely turhana byrokratiana ja asiat halutaan hoitaa suoraviivaisemmin keskenään sopien. Tällaisissa yhtiöissä on saatettu esimerkiksi sopia keskenään siitä, että kukin hoitaa itse kaikki omaan huoneistoonsa kohdistuvat korjaukset ja vastikkeiden osalta toimitaan siten, että yhtiön kulut maksetaan pääluvun mukaan aina kun laskuja tulee. Yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuista ja osakkaan vastikeperusteista on kuitenkin saatettu määrätä aivan toisin.

Kaikki on hyvin siihen asti, kun osakkaat ovat yksimielisiä siitä, miten yhtiössä toimitaan. Asunto-osakeyhtiön osakkaat voivatkin sinänsä varsin laajastikin sopia asioista keskenään, kunhan he ovat asiasta yksimielisiä. Ongelmia muodostuu yleensä esimerkiksi siinä vaiheessa, kun yhtiöön tulee uusi osakas, joka kyseenalaistaa asioiden hoitamisen ohi yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain. Tämän takia olisikin tärkeää, että yhtiön käytännöt esimerkiksi kunnossapitovastuiden osalta kirjataan yhtiön yhtiöjärjestykseen, jotta yhtiössä noudatetut kunnossapitovastuut sitovat myös yhtiön tulevia osakkaita.

Täytyy kuitenkin muistaa, että asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan kaikkiin asunto-osakeyhtiöihin, oli sitten kyseessä yhden, kahden tai sadan huoneiston asunto-osakeyhtiöstä. Tiettyjä lakisääteisiä velvollisuuksia ei voida edes osakkaiden keskinäisellä sopimuksella sivuuttaa. Näin ollen kaikkien asunto-osakeyhtiöiden on esimerkiksi laadittava vuosittain tilinpäätös, myös niiden pienien yhtiöiden, joissa pyritään siihen, että kukin osakas hoitaa omat kulunsa. Myös varsinainen yhtiökokous on pidettävä asunto-osakeyhtiölain mukaan vuosittain kuuden kuukauden kuluessa yhtiön tilikauden päättymisestä. Tästä ei voida sopia toisin osakkaiden kesken tai yhtiöjärjestysmääräyksin. Asunto-osakeyhtiössä on myös aina oltava hallitus. Joskus olen törmännyt siihenkin, että taloyhtiössä ei ole pidetty yhtiökokouksia vuosiin ja osakkaiden kesken on epäselvyyttä siitäkin, että ketkä kuuluvat taloyhtiön hallitukseen. Tällaiset perusasiat on syytä saattaa kuntoon. Se on kaikkien yhtiön osakkaiden etu.

Mikään ei estä tekemästä asunto-osakeyhtiön arjen pyörittämisestä sellaista, että siihen liittyisi mahdollisimman vähän ”byrokratiaa”. Tällöin täytyy kuitenkin huolehtia siitä, että asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjä pakollisia säännöksiä kuitenkin noudatetaan.