Osakkaan vastuu vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta

15.7.2016

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:33 arvioinut osakaan korvausvastuuta vuokralaisensa aiheuttamasta vesivahingosta. Kyseisessä tapauksessa osakkaan vuokralainen oli alkoholin vaikutuksen alaisena aiheuttanut vesivahingon jäämällä makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä estäen näin suihkusta valuneen veden pääsyn viemäriin. Kyse oli siitä, onko vuokranantajaosakas laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa ja toiminut huolimattomasti, kun ei ole edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakas on korvausvastuussa vahingosta, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallisesti tai huolimattomuudellaan aiheuttanut yhtiölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, ellei osakas osoita menetelleensä huolellisesti. Mainitun 4 luvun 3 §:n mukaan osakkaan on muun muassa pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja hoidettava osakehuoneistoaan huolellisesti. Vahingonkorvausvastuu edellyttää lisäksi, että osakkaan menettelyn ja vahingon välillä on syy-yhteys ja että menettelystä on aiheutunut konkreettista vahinkoa. Lain esitöiden mukaan osakkaan on seurattava vuokralle antamansa tilan kuntoa. Osakas voi kuitenkin lähtökohtaisesti luottaa siihen, että hänen vuokralaisensa ilmoittaa hänelle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista, ellei osakkaalla ole syytä olettaa vuokralaisensa laiminlyövän huoneenvuokrasuhteeseen perustuvaa ilmoitus- tai huolenpitovelvollisuuttaan.

Korkein oikeus totesi, ettei vahinko ole aiheutunut osakkaan huoneiston sisäosien kunnossapitovelvollisuuteen kuuluvan velvollisuuden laiminlyönnistä. Korkein oikeus katsoi kyseisessä tapauksessa olevan selvää, ettei osakas ole voinut vaikuttaa siihen vuokralaisensa menettelyyn, josta vahinko on aiheutunut eikä osakkaan voida edellyttää kyennen estämään vahinkoa. Osakkaalla ei ole yhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat. Korkein oikeus katsoi, ettei osakas ole laiminlyönyt huolenpitovelvoitettaan eikä muutoinkaan menetellyt huolimattomasti siksi, ettei ole edellyttänyt vuokralaiselta kotivakuutusta.