Osakkaan vaihtoehtoiset rahoitusratkaisut yhtiön korjaushankkeessa

9.5.2023

Suuret korjaushankkeet rahoitetaan yleensä asunto-osakeyhtiön ottamalla pankkilainalla, jota yhtiön osakkeenomistajat maksavat pois pääomavastikkeina. Kun yhtiökokouksessa päätetään hankkeen toteuttamisesta, päätetään samassa yhteydessä tavallisesti osakkaiden mahdollisuudesta maksaa pois oma osuutensa hankkeeseen otettavasta lainasta. Oikeus kertasuorituksen maksamiseen voi perustua myös yhtiöjärjestykseen kirjattuun lainan takaisinmaksusäännökseen.

Osakas voi maksaa osuutensa hankkeen alkaessa hankesuorituksena, kertasuorituksena lopullisten kustannusten selvittyä tai myöhemmin lainaosuussuorituksena. Osakkaan maksaessa osuutensa kustannuksista pois hankesuorituksena ennen kuin taloyhtiö on perustanut lainan, vapautuu osakas pääomavastikemaksuvelvollisuudestaan ja muista lainan kuluista kuten yhtiölainan perustamiskuluista. Jos taloyhtiö on perustanut yhtiölainan ja osakas maksaa huoneistoaan rasittavan lainaosuutensa kerralla pois perustamisen jälkeen, tulee osakkaan maksaa osuutensa lainan perustamisesta aiheutuneista kuluista ja muut kulut maksuajankohtaan asti.

Mikäli osakas haluaa maksaa lainaosuutensa kerralla pois, voi hän suorittaa osuutensa joko säästöistään tai säästöjen puuttuessa, ottamalla henkilökohtaisen pankkilainan. Lainaosuuden poismaksaminen henkilökohtaisella lainalla saattaa olla perusteltua tilanteessa, jossa osakkaan oma henkilökohtainen elämätilanne edellyttää lainan takaisinmaksun osalta joustavuutta. Yhtiön ottaman lainan ehdot ovat samat kaikille osakkaille, mutta henkilökohtaisen pankkilainan ehdot ovat osakkaan itsensä neuvoteltavissa niin lyhennysvapaiden kuukausien, kuukausittaisten lyhennyserien suuruuden ja laina-ajan pituuden osalta.  Henkilökohtainen laina saattaa siten olla osakkaalle parempi vaihtoehto kuin yhtiölaina.

Sen arvioiminen, että onko osakkaan edullisempaa maksaa henkilökohtaista lainaa vai yhtiölainaa, tulee tehdä tapauskohtaisesti. Henkilökohtaisen lainan ehtoihin ja korkomarginaaliin vaikuttaa esimerkiksi osakkaan takaisinmaksukyky, muu varallisuus, vuositulot, vakuuksien laatu ja pankkiasiakkuuden keskittäminen. Yhtiölainojen ehtoihin puolestaan vaikuttaa omalta osaltaan talo­yhtiöiden luokitteleminen yrityksiksi pankkien luotonannossa. Pankkien vakavaraisuussäännösten tiukentuminen ja rahoitusmarkkinoilla vallitseva epävarmuus ja nouseva korkotaso mahdollisesti heijastuvat tästä syystä herkemmin taloyhtiöille tarjottaviin laina-aikoihin ja korkomarginaaleihin.

Tietyissä tilanteissa yhtiön korjaushankkeen aiheuttama taloudellinen lisärasitus saattaa nousta niin suureksi, että osakas joutuu harkitsemaan mahdollisuuksiaan jatkaa asumistaan asunnossaan. Tällöin useiden pankkien tarjoamat käänteiset asuntolainat saattavat olla harkinnanarvoinen vaihtoehto. Käänteinen asuntolaina on lyhennyksetön rahoitusjärjestely, jossa laina maksetaan takaisin vasta laina-ajan päättyessä, usein samalla tapahtuvan asunnon myynnin yhteydessä. Järjestely sopii henkilöille, joilla on käytössään velaton asunto, mutta pienet tulot.