Osakkaan oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa

23.6.2021

Ostin alkukesästä asunnon vanhasta kerrostalosta Helsingistä. Asunnon pinnat ovat huonossa kunnossa ja huoneisto on remontoitava lattiasta kattoon. On siis syytä palautella mieleen, millaisia muutostöitä osakkaalla on oikeus huoneistossaan tehdä, ja milloin muutostöistä tulee ilmoittaa yhtiölle.

AOYL 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossaan. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Osakkaalla on muutostyöoikeutensa rajoissa oikeus päättää itse hallitsemansa huoneiston laatutasosta. Osakas voi siten muuttaa huoneiston alkuperäistä varustusta ja laatutasoa. Edellytyksenä kuitenkin on, että tällaisista muutoksista ei saa aiheutua haittaa yhtiölle tai muille osakkaille.

Sallittuina muutostöinä voidaan pitää esimerkiksi

• huoneiston seinä-, lattia- ja kattomateriaalien muutoksia;
• kantamattomien väliseinien purkamista ja siirtämistä sekä uusien väliseinien rakentamista;
• erilaisten kiinteiden kalusteiden, kuten kaapistojen, poistamista tai rakentamista.

AOYL 5 luvun 2 §:n mukaan osakkaan on kuitenkin ilmoitettava huoneistossa suoritettavista muutostöistä asunto-osakeyhtiölle, jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta. Tämä tarkoittaa, että  AOYL 4 luvun mukainen kunnossapitovastuunjako vaikuttaa käytännössä osakkaan ilmoitusvelvollisuuteen muutostyöstään yhtiölle. AOYL 4 luvun mukaan osakkaan kunnossapitovastuulla ovat lähinnä huoneiston pinnoitteet ja kalusteet, joten osakkaalla on käytännössä hyvin laaja ilmoitusvelvollisuus muutostöistään yhtiölle.

Jos muutostyö ei millään tavalla voi vaikuttaa asunto-osakeyhtiön tai muiden osakkaiden vastuulla olevaan osaan kiinteistöstä, rakennuksesta tai huoneistosta, osakkaan ei tarvitse ilmoittaa muutostyöstä yhtiölle. Siten esimerkiksi huoneiston sisällä tapahtuva seinien maalaus tai kalusteiden vaihtaminen silloin, kun ei samalla jouduta puuttumaan mihinkään yhtiön vastuulla olevaan rakennuksen osaan, ei edellytä ilmoitusta yhtiölle.

Vaikka varsinainen muutostyö ei kohdistuisikaan asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaan osaan huoneistoa, syntyy osakkaalle ilmoitusvelvollisuus kuitenkin jo silloin, jos hän joutuu muutostyön yhteydessä puuttumaan yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin rakennusta. Esimerkiksi keittiön kaappien vaihtaminen edellyttää muutostyöilmoituksen tekemistä yhtiölle, jos samassa yhteydessä joudutaan irrottamaan ja laittamaan paikalleen yhtiön vastuulla oleva viemäriputki ja hana. Myös esimerkiksi huoneiston lattiamateriaalin vaihtaminen muovimatosta parkettiin saattaa vaikuttaa haitallisesti askeläänien kuulumiseen alakertaan. Sen johdosta myös lattiamateriaalin vaihdoksesta on ilmoitettava yhtiölle, ja yhtiö voi edellyttää muutoksen toteuttamista siten, että äänieristyksen taso pysyy määräysten edellyttämällä tasolla.

Osakkaan ollessa epävarma siitä, tuleeko työstä tehdä ilmoitus yhtiölle, kannattaa ilmoitus mieluummin tehdä, kuin olla tekemättä. Myös isännöitsijältä ja usein myös isännöintiyrityksen sivuilta saa neuvoja siihen, missä tilanteissa muutostyöilmoitus tarvitaan ja milloin muutostyöilmoitusta ei tarvita.

Voit lukea lisää siitä, miksi oikea-aikainen muutostyöilmoituksen tekeminen kannattaa ja mitä merkitystä muutostyöilmoituksen tekemisellä on täältä.