Osakkaan muutostyöoikeus ja muutostyön ehdot

30.10.2015

Puhelinneuvontaamme tulee ajoittain kysymyksiä osakkaan muutostyöoikeudesta ja yhtiön mahdollisuuksista vaikuttaa muutostöiden tekemiseen. Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain nojalla varsin laaja oikeus tehdä osakehuoneistossaan muutostöitä edellyttäen, että muutokset ovat kyseisen huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia. Osakas on lisäksi velvollinen huolehtimaan siitä, että muutostyöt suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiö ja toinen osakas voivat kuitenkin tietyissä tilanteissa asettaa muutostöille ehtoja.

Lähtökohtaisesti osakas saa muuttaa huoneistonsa laatutasoa ja varustusta haluamansalaiseksi. Yhtiö tai toinen osakas voivat asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Ehtojen täytyy kuitenkin olla tarpeellisia rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi. Ehtojen asettajan täytyy tarvittaessa kyetä osoittamaan, että muutostyöstä aiheutuu haittaa. Haitan pitäisi olla olennaista, jotta oikeus ehtojen asettamiseen syntyy. Oikeutta ehtojen asettamiseen ei siten synny aivan vähäisistä tilapäisistä haitoista kuten tavanomaisesta, tilapäisestä työnaikaisesta ääni- tai pölyhaitasta.

Laajoissa muutostöissä yhtiö voi asettaa ehdoksi esimerkiksi sen, ettei melua aiheuttavia töitä tehdä iltaisin, samoin yhtiö voi velvoittaa muutostyötä tekevän osakkaan siivoamaan määräajoin töistä aiheutuneen pölyn rappukäytävästä. Ehtojen asettamiselle on perusteita etenkin, jos muutostyö saattaa heikentää yhtiön rakennuksen rakenteita tai aiheuttaa pysyviä aistein havaittavia haittoja kuten esimerkiksi äänihaittaa tai jos muutostyö lisää vahinkoriskiä. Yhtiö tai toinen osakas voivat tällöin asettaa muutostyön ehdoksi esimerkiksi, että osakas esittää suunnitelmat, joista ilmenee, ettei rakenteiden kantavuus heikenny tai että osakas huolehtii uuden lattiapinnan ääneneristävyydestä. On huomattava, että jos muutostyö koskee muuta kuin osakashallinnassa olevaa tilaa, yhtiö voi vapaasti päättää salliiko se muutostyön.

Yhtiön puolesta muutostyölle asetettavista ehdoista voi päättää pääsääntöisesti hallitus. Jos muutostyö on epätavanomainen tai laajakantoinen, asia on päätettävä yhtiökokouksessa. Hallitus voi siirtää isännöitsijän käsiteltäväksi ja päätettäväksi sellaiset muutostyöilmoitukset, joiden osalta yhtiön kanta on vakiintunut.