Mutta kun meillä on tällainen käytäntö...

7.11.2014

Asunto-osakeyhtiöissä riidellään usein kunnossapitovastuun jaosta. Yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuusta säädetään AOYL:n 4 luvun 2 ja 3 §:ssä. Myös yhtiöjärjestyksessä voi olla asiaa koskevia määräyksiä. Rakennuksen ja muiden yhtiön tilojen kunnossapitovastuu jaetaan asunto-osakeyhtiölain edellä mainittujen säännösten mukaan, jollei yhtiöjärjestys määrää toisin. Yhtiöjärjestyksen määräys menee siis kunnossapitovastuun jaon osalta lain edelle.

Kuulostaa suhteellisen selkeältä! Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole kunnossapitovastuun jakoa koskevia määräyksiä, selvitetään miten kunnossapitovastuu jakautuu lain mukaan. Lain tulkinnaksi on laadittu vastuunjakotaulukko. Se onkin hyvä apu, kunhan muistaa, että vastuunjakotaulukko tulkitsee nimenomaan lain mukaista vastuunjakoa. Mahdollisia yhtiöjärjestysmääräyksiä taulukossa ei ole voitu huomioida ja ne tulee aina tarkistaa erikseen yhtiön yhtiöjärjestyksestä.

Mistä tyypilliset riidat sitten syntyvät? Osa koskee tulkinnanvaraisia yhtiöjärjestysmääräyksiä. Osa riidoista johtuu väärinkäsityksistä - esimerkiksi lain mukaisen ennalleensaattamisvelvoitteen osalta. Vastuunjakotaulukkoa luetaan välillä väärin. Taulukon mukaan pinnoitteet ovat osakkaan vastuulla. Niin ovatkin, jos vikaa on vain pinnoitteissa. Jos sen sijaan pintoja joudutan korjaamaan esimerkiksi kattovuodon jäljiltä, myös pintojen korjaamisesta (perustasoon saakka) vastaa yhtiö. Lain mukaan yhtiön on korjattava ne huoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Joissakin yhtiöissä päätetään myös tietoisesti sivuuttaa lain ja yhtiöjärjestyksen määräykset ja jaetaan kunnossapitovastuut miten milloinkin. Esimerkkinä voi käyttää tuiki tavallista kylpyhuoneen kosteusvauriota. Kosteusvaurio on ikävä yllätys kaikille, mutta erityisesti osakkaalle, joka saa kuulla, että "Meillä on tässä yhtiössä sellainen käytäntö, että kaikki ovat aina korjanneet oman kylpyhuoneensa itse". Osakkaalle voidaan kertoa, että asiasta on sovittu jo kauan ennen kuin hän on muuttanut yhtiöön.

Kannattaa muistaa, että jos halutaan poiketa lain mukaisesta kunnossapitovastuun jaosta, tulee yhtiöjärjestystä muuttaa ja muutos rekisteröidä. Pelkkä pitkäaikainenkaan käytäntö ei velvoita osakasta, joka ei ole ollut asiasta sopimassa. Jos yhtiö pitää jääräpäisesti kiinni pitkäaikaisesta käytännöstään, kunnon soppa onkin valmis! Hulluimmillaan vastuukysymyksistä sitten riidellään (aikaa ja rahaa säästämättä) tuomioistuimessa. Toisaalta, jos yhtiö toteaa, että osakashan on oikeassa ja noudattaa nyt hänen kohdallaan lain ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä, suuttuvat ne osakkaat, jotka ovat käytännön mukaisesti maksaneet vastaavat korjaukset itse.

Varmuudella voi sanoa, että monta turhaa riitaa oltaisi vältetty, jos aina kunnossapitovastuun jaon osalta oltaisi noudatettu kulloinkin voimassa olevaa asunto-osakeyhtiölakia ja yhtiöjärjestyksen mahdollisia vastuun jakoa koskevia määräyksiä!