Mitä ovat yhteisjärjestelysopimukset?

27.1.2022

Mitä ovat yhteisjärjestelysopimukset ja mitä taloyhtiöiden kannattaisi niistä tietää? Mihin tarkoitukseen sopimuksia tehdään ja missä tilanteessa?

Kiinteistöjen yhteisjärjestelystä säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:ssä. Yhteisjärjestelysopimuksen tarkoituksena on sopia useiden eri kiinteistöjen yhteisistä toiminnoista, jotka kannattaa toteuttaa yhdessä. Yhteisjärjestelysopimus liittyy tyypillisesti rakennushankkeisiin, joissa toteutetaan useita kiinteistöjä tai kokonaisia kortteleita kerrallaan, taikka lisä- ja täydennysrakentamisen hankkeisiin, joissa vanhan kiinteistön rinnalle rakennetaan uusi asunto-osakeyhtiö. Viranomainen vahvistaa yhteisjärjestelyn päätöksellään ja järjestely rekisteröidään kiinteistörekisteriin.

Yhteisjärjestelysopimuksella sovitaan yleensä laajasti kiinteistöjen yhteisten toimintojen toteuttamisesta yhdessä. Sopimukseen kuuluu aina yhteisjärjestelysuunnitelma, jossa määrätään alueen tai tilojen käytöstä, kuntoon saattamisesta ja ylläpidosta sekä järjestelystä aiheutuvien kustannusten jakoperusteista ja suorittamisesta. Tyypillisesti sopimuksella sovitaan mm. ajo- ja kulkuyhteyksistä, pysäköinnistä, jätehuollosta, viemäröinnistä ja vesijohdoista sekä kiinteistöjen yhteistilojen, kuten pesutuvan, kuivaushuoneen, leikkipaikan ja saunojen käytöstä ja sijoittelusta.

Yhteisjärjestelysopimus tehdään yleensä jo rakennushankkeen alkuvaiheessa rakennusluvan hakemisen yhteydessä. Usein sopimuksen kohteena olevat kiinteistöt ovat tällöin vielä yhden ja saman rakennuttajan omistuksessa, jolloin rakennuttaja tekee sopimuksen yksin usean taloyhtiön käyttöä varten. Yhteisjärjestely tuli mahdolliseksi vuonna 2000 maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksessa, joten yhteisjärjestelysopimuksia on enimmäkseen käytössä tämän jälkeen valmistuneissa asunto-osakeyhtiöissä.

Yhteisjärjestelysopimuksien tulkinnassa nousee toisinaan esiin ongelmia, kun jostain asiasta on unohdettu sopia, tai osapuolet ovat erimielisiä sopimuksen sisällöstä tai tulkinnasta. Ongelmatilanteissa on tärkeää neuvotella yhteisestä tulkinnasta ja pyrkiä sovinnolliseen ratkaisuun. Sopimuksia voidaan yleensä muuttaa ainoastaan kaikkien sopimuksen osapuolten suostumuksella. Jos sopimuksen osapuolena on asunto-osakeyhtiö, päätetään sopimuksen muuttamiseen suostumisesta yhtiön puolesta tyypillisesti yhtiökokouksessa, ellei muutos ole sellainen, että se edellyttäisi myös kaikkien osakkaiden suostumuksia.