Milloin uuden omistajan vastikkeenmaksuvelvollisuus alkaa?

31.10.2023

Kun osakkeenomistaja vaihtuu esimerkiksi asunto-osakkeen kaupan johdosta sen jälkeen, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa ylläpidon Maanmittauslaitokselle, on uuden omistajan haettava omistuksensa rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa asunnon luovutuksesta. Omistusoikeuden rekisteröintiin omistajanvaihdoksen yhteydessä menee Maanmittauslaitoksen mukaan tällä hetkellä noin 10–14 viikkoa (käsittelyaika tarkastettu 30.10.2023).  Tämä tarkoittaa, että voi mennä muutamia kuukausia, kunnes asunto-osakeyhtiö saa Maanmittauslaitokselta tiedon huoneiston osakkeenomistajan vaihdoksesta. Yhtiössä voikin herätä kysymys, kenellä on vastikkeenmaksuvelvollisuus omistuksen kirjausta odotellessa.

AOYL 3 luvun 6 §:n 2 momentin mukaan osakkeen uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Maksuvelvollisuus liittyy siis lain mukaan omistusoikeuteen, eikä siihen milloin osakas merkitään osakeluetteloon. Näin ollen ostajan vastikkeenmaksuvelvollisuus suhteessa yhtiöön alkaa omistusoikeuden siirrosta, vaikka omistusoikeus rekisteröitäisiinkin vasta myöhemmin.

Ostaja ja myyjä sopivat usein huoneiston kauppakirjassa siitä, milloin ostajan vastikkeenmaksuvelvollisuus alkaa ja myyjän vastaavasti päättyy. Yhtiön kannalta ei kuitenkaan ole merkitystä, mitä myyjä ja ostaja ovat vastikkeenmaksuvelvollisuudesta keskenään sopineet, vaan yhtiöllä on aina oikeus periä vastikkeet uudelta omistajalta omistusoikeuden siirrosta alkaen. Ostaja voi siten joutua ostajan ja myyjän keskinäisestä kauppakirjamääräyksestä huolimatta maksamaan vastikkeita yhtiölle omistusoikeuden siirrosta alkaen. Tällöin ostaja voi toki vaatia kauppakirjan ehdon vastaisesti yhtiölle maksamiaan vastikkeita takaisin myyjältä.

Miten ostajan ja myyjän sitten kannattaisi menetellä kaupanteon yhteydessä? Ostajan tulisi hakea omistuksensa rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta mahdollisimman pian kaupanteon jälkeen. Taloyhtiö ei saa Maanmittauslaitokselta tietoa omistusoikeuden rekisteröinnistä heti hakemuksen tultua vireille, joten uuden omistajan kannattaa ilmoittaa omistusoikeuden siirtymisestä myös taloyhtiölle. Ostajan tulisi samalla ilmoittaa yhtiölle myös yhteystietonsa, jotta taloyhtiö voi toimittaa ostajalle vastikelaskut omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Mikäli myyjä saa kuitenkin yhtiöltä vastikelaskuja vielä omistusoikeuden siirron jälkeen, voi myös myyjä ilmoittaa taloyhtiölle omistusoikeuden siirtymisestä ja muistuttaa ostajaa toimittamaan yhtiölle osoitetietonsa vastikelaskun toimittamista varten.