Mihin asiakirjoihin tulisi tutustua asuntokaupoilla?

29.6.2018

Aika ajoin saan kuulla ystäviltäni kysymyksen, ehdinkö tutustua myynnissä olevan huoneiston asiakirjoihin ennen kuin he tekevät tarjouksen. Nyt ajattelin kirjoittaa siitä, mihin asiakirjoihin kiinnittäisin itse huomiota. Itse asunnon lisäksi tulee tutustua taloyhtiöön. Ostajalla on asuntokaupassa ennakkotarkastusvelvollisuus, joten ota aikaa tutustua huoneistoon ja yhtiöön - maltti on asuntokaupoillakin valttia.

1. Myyntihinta ja vastikkeet

Asunnon pyyntihintaa voi verrata toteutuneisiin kauppahintoihin Aran ja Ympäristöministeriön ylläpitämällä internetsivustolla tai verrata neliöhintoja muihin alueella myytäviin kohteisiin. Tulevia menoja arvioitaessa tulee huomioida vastikkeen suuruus. Mikäli yhtiöllä on vuokratontti, kannattaa lisäksi huomioida vuokrasopimuksen kesto ja kuka on tontinomistaja/vuokranantaja sekä arvioida mahdollinen vuokran nousu tulevaisuudessa. Selvitä, onko taloyhtiössä tehty jokin hanke, josta ei ole vielä jyvitetty osuutta myytävälle huoneistolle. Myös tulevat taloyhtiön hankkeet on hyvä tiedostaa, koska lähtökohtaisesti vastike tulee hankkeiden johdosta korottumaan.

2. Remontit

Selvitä, mitä remontteja yhtiössä on tehty ja mitä remontteja on suunniteltu tehtäväksi. Kunnossapitotarveselvitys antaa myös ostajalle käsityksen siitä, millaisia hankkeita yhtiössä on todennäköisesti tulossa lähivuosina. Ostajan on hyvä myös tutustua siihen, millaisia osakasmuutostöitä itse huoneistossa on tehty.

3. Isännöitsijäntodistus

Ennen tarjouksen tekemistä kannattaa tutustua isännöitsijäntodistukseen. Hyvä isännöitsijätodistus antaa kokonaiskuvan yhtiön kunnosta. Itse kiinnittäisin huomiota mahdollisiin osakasmuutostöihin, koska ostaja tulee lähtökohtaisesti vastaamaan niiden kunnossapidosta. Todistuksesta selviää yhtiössä tehdyt hankkeet, tutkimukset ja mahdollisesti vireillä olevat riita-asiat. Isännöitsijätodistuksesta näkee lisäksi mahdolliset osakeryhmään kohdistuvat lainaosuudet sekä maksamattomat vastikkeet.

4. Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestyksessä kiinnittäisin huomiota erityisesti vastikemääräyksiin sekä mahdollisiin kunnossapitovastuuta koskeviin määräyksiin. Yhtiöjärjestyksellä voidaan poiketa lainmukaisesta kunnossapitovastuunjaosta. Kannattaa tutustua lisäksi huoneistoselitelmään, josta ilmenee, mihin tiloihin ostettavat osakkeet antavat hallintaoikeuden. Huoneistoselitelmän sisältö voi erota myynti-ilmoituksessa olevasta tiedosta. Tämä voi johtua esim. siitä, että edellinen osakas on tehnyt muutostyönään esimerkiksi saunan huoneistoselitelmässä olevan vaatehuoneen tilalle, jolloin ko. sauna ei ole lähtökohtaisesti yhtiön perustasoa ja kuuluu näin ollen osakkaan kunnossapitovastuulle.

5. Tilinpäätös ja toimintakertomus

Tilinpäätös kertoo taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta ja siitä, miten taloyhtiö on käyttänyt osakkailta kerättyjä vastikkeita. Toimintakertomuksessa avataan sanallisesti tilinpäätöksestäkin ilmeneviä tietoja. Toimintakertomuksesta käy ilmi mm. miten vastikkeita on kerätty ja käytetty sekä taloyhtiön ottamat lainat. Toimintakertomuksessa kerrotaan lisäksi tilikauden aikana tapahtuneet olennaiset tapahtumat.

6. Huoltoyhtiö

Jos ei itse ole innokas osallistumaan talkoisiin, on hyvä tarkastaa se, miten yhtiön huolto on järjestetty. Yhtiöllä voi olla huoltoyhtiö, joka hoitaa esimerkiksi lumityöt, hiekoituksen ja nurmikon leikkuun. Jos yhtiöllä ei ole huoltoyhtiötä, tulee ostajan valmistautua siihen, että talkoina hoidetaan näitä tehtäviä.

Vinkki: Koska kaikkea ei aina papereista löydy, olen itse kysynyt tarkentavia kysymyksiä yhtiöstä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta. Tyhmiä kysymyksiä ei ole olemassa silloin, kun hankitaan omaa asuntoa.