Lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyvä kokonaisuus täsmentyy vähitellen

24.1.2023

Lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyvät hankalat kysymykset ovat jälleen saaneet aikaan oikeudenkäynnin eli päätyneet tuomioistuimen ratkaistavaksi. Uutta oikeuskäytäntöä on saatu, kun Helsingin hallinto-oikeus antoi päätöksensä 2.1.2023. Asiassa oli kyse asuinhuoneiston käyttämisestä majoitustoimintaan.

Asunto-osakeyhtiö oli ollut sitä mieltä, että yhtä yhtiössä sijaitsevista asunnoista käytettiin käyttötarkoituksen vastaisesti majoitustoimintaan. Yhtiö oli vaatinut kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaostoa kieltämään majoitustoiminnan huoneistossa. Ympäristö- ja lupajaosto katsoi asiassa selvitetyn, että huoneistoa ei käytetä pelkästään pitkäaikaiseen vuokraustoimintaan, vaan ennemminkin pääasiallisesti lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Jaosto päätyi kuitenkin siihen, että kun kyse on vain yhdestä asuinhuoneistosta 41 asuinhuoneiston kerrostalossa, toiminnan ei voitu katsoa olevan laajamittaista.

Lisäksi jaosto antoi merkitystä sille, että yhtiö ei ollut väittänyt toiminnasta aiheutuvan varsinaisia konkreettisia häiriöitä. Harjoitetusta toiminnasta aiheutunut konkreettinen haitta oli yhtiön mukaan muun muassa pesutuvan käyttöä sekä talon asukkaille entuudestaan tuntemattomien henkilöiden rappukäytävässä liikkumista ja huoneistossa oleskelua. Lopputuloksena jaosto päätyi siihen, että toiminnan ei ollut sen laatu ja laajuus huomioiden osoitettu aiheuttavan sellaisia konkreettisia vaikutuksia, joiden nojalla huoneistossa harjoitettava toiminta olisi maankäyttö- ja rakennuslain nojalla kiellettävä. Tältä osin jaosto viittasi KHO:n vuosikirjaratkaisuun 2021:76. Jaosto ei siis asettanut osakkaalle velvoitetta lopettaa majoitustoimintaa asuinhuoneistossa.

Viitatussa ratkaisussa KHO:2021:76 oli kyse asunto-osakeyhtiön 11 asunnon (44 asuinhuoneistosta) käyttämisestä majoitustoimintaan. Asianomaisessa KHO:n ratkaisussa korostettiin, että olennaista asian arvioinnissa on se, millaisia konkreettisia vaikutuksia toiminnalla kulloisessakin yksittäistapauksessa on. Kyseinen EasyHomes Helsinki Oy:n tapaus olikin kokonaisuutena varsin selvä, mutta tyypillisesti asunto-osakeyhtiöiden arvioitavana olevat tapaukset eivät sitä ole.

Rajanveto sen suhteen, milloin lyhytaikaisten vuokralaisten kohdalla on kyse asunnon käyttämisestä asumiseen ja milloin on kyse käyttötarkoituksen vastaisesta majoitustoiminnasta, on usein todella hankalaa tehdä. Kysymys siitä, milloin ja missä tilanteissa asunto-osakeyhtiöllä on sekä tarve, että oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus puuttua lyhytaikaiseen vuokraukseen, on hankala.

Nyt saatu Helsingin hallinto-oikeuden käsittelemä tapaus on monin tavoin huomattavasti tyypillisempi, mutta samalla se on myös tulkinnanvaraisempi tapaus. Onkin mielestäni ensiarvoisen arvokasta, että juuri näitä tyyppitapauksia koskevia ratkaisuja saadaan ja lyhytaikaiseen vuokraukseen liittyvä monimutkainen kokonaisuus näin ollen edes vähitellen täsmentyy.

Asia päätyi hallinto-oikeuteen, kun asunto-osakeyhtiö valitti ympäristö- ja lupajaoston antamasta ratkaisusta.
Hallinto-oikeus totesi ratkaisussaan, että ”myös rakennuksen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen edellyttää rakennuslupaa, joten sillä, että kysymys on vain yhdessä huoneistossa harjoitettavasta toiminnasta, ei sinänsä ole asiassa ratkaisevaa merkitystä.”
Hallinto-oikeus totesi myös, että ”mikäli rakennusvalvonta katsoo huoneistossa harjoitettavan lyhytaikaiseen majoitustoiminnan olevan luonteeltaan olennaisesti rakennusluvan ja asemakaavan vastaista, sen tulisi lähtökohtaisesti puuttua siihen. Kun kuitenkin otetaan huomioon huoneiston vuokraustoiminnan melko vähäisen määrän lisäksi se, että huoneistossa on harjoitettu lyhytaikaisen majoitustoiminnan ohella myös rakennusluvan ja asemakaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista pidempiaikaista asumista, toiminnan luonne ja sen vaikutukset talon muihin asukkaisiin ja kaavan toteuttamiseen ovat jääneet sillä tavoin epäselviksi, että rakennusvalvonta on voinut harkintavaltansa nojalla päättää, ettei se anna asiassa maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n 1 momentin mukaista velvoitepäätöstä.” Tammikuun alussa antamassaan päätöksessä hallinto-oikeus siis hylkäsi taloyhtiön tekemän valituksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu ei ole vielä lainvoimainen. Vielä ei ole liioin tiedossa, aikooko asunto-osakeyhtiö hakea valituslupaa Korkeimmasta hallinto-oikeudesta vai lainvoimaistuuko hallinto-oikeuden päätös varsin nopeastikin.

Lyhytaikainen vuokraus on parhaillaan myös eduskunnassa käsiteltävänä siltä osin, että valtioneuvosto on toimittanut eduskunnalle kirjelmän komission asetusehdotuksesta lyhytaikaisia vuokramajoituspalveluja koskevien tietojen keräämisestä ja jakamisesta.

Ehdotuksen tavoitteena on harmonisoida ja parantaa lyhytaikaisten vuokramajoituspalveluiden tietojen luomisen ja jakamisen puitteita EU:ssa sekä parantaa lyhytaikaisen majoitustoiminnan sektorin läpinäkyvyyttä. Suomessa ei ole tällä hetkellä käytössä lyhytaikaista vuokramajoitustoimintaa koskevaa rekisteröintimenettelyä, joten nykytilanteessa asetus ei vaikuttaisi Suomessa tapahtuvaan lyhytaikaiseen vuokramajoitustoimintaan. Asetusehdotus ei liioin aseta jäsenvaltioille pakollisia vaatimuksia majoitustoiminnan rekisteröintimenettelyistä. Kyseinen kirjelmä on lausuntokierroksella kuluvalla viikolla.