Kunnossapitovastuun rajankäyntiä: KKO:2015:87

30.11.2015

Korkein oikeus linjasi tuoreessa ratkaisussaan yhtiön ja osakkaan välistä kunnossapitovastuuta tilanteessa, jossa oli kyse kosteusvauriosta 1950-luvun tyypillisessä märkätilarakenteessa: Kosteuseristeenä toimi kantavan rakenteen päälle asennettu bitumisivelty huopa, joka oli nostettu seinille noin 10 cm verran. Sen päälle oli valettu noin 10 cm paksu kaadot mahdollistava pintalaatta, jonka päälle oli asennettu laatoitus. Alun perin varustukseen oli kuulunut ns. istuma-amme, joka oli poistettu aikaisemman osakkeenomistajan toimesta. Seinät olivat vailla varsinaista vedeneristystä.

Kosteusvaurion synty liittyi kiistatta aikaisemman osakkaan suorittamaan kylpyammeen poistamiseen ja sen myötä lisääntyneeseen kosteusrasitteeseen. Käräjäoikeuden tuomion mukaan varsinainen kosteusvaurio oli mm. seinärakenteissa. Korkeimman oikeuden perusteluista todetaan, että pintalaatan ja seinien alaosien pinnalta oli mitattu poikkeavia kosteuspitoisuuksia vuosina 2003 ja 2010-11 suoritettujen kuntokartoitusten yhteydessä. Bitumihuovan alla oleva rakenne oli kuitenkin kuiva. Taloyhtiön mukaan pintalaatassa oleva kosteus ei ollut vika vaan rakennetyyppiin liittyvä ominaisuus.

Korkein oikeus otti ratkaisussaan kantaa kolmeen kysymykseen, joista tässä on kyse osakkaan ja yhtiön kunnossapitovastuun rajasta, eli siitä, oliko pintalaatta yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennetta. Ratkaisun perusteluissa on mainittu hallituksen esityksessä ilmaistu varsin vakiintunut kanta, jossa kunnossapitovastuun rajana on vedeneriste. Osakkaan vastuulla on katsottu olevan sen sisäpuoliset rakenneosat ja yhtiöllä puolestaan eriste ja sen takana olevat rakenteet.

Ratkaisussa nähtiin kuitenkin, että 1950-luvun rakenneratkaisu ei vastannut nykyisenkaltaisia märkätilaratkaisuja. Sanotun tyyppinen paksuhko pintalaatta ei rinnastu nykyisissä märkätilaratkaisuissa käytettyyn, huoneiston sisäosiin lukeutuvaan ohueen tasoitteeseen. Tapauksessa olevassa rakennetyypissä valettu pintalaatta on huomattavasti paksumpi. Näin ollen Korkein oikeus linjasi sen kunnossapidon kuuluvan lähtökohtaisesti yhtiön vastuulle.

Lopputulemana KKO kumosi Vaasan hovioikeuden tuomion ja jätti asian Keski-Suomen käräjäoikeuden antaman tuomion varaan.