Kunnossapitovastuumääräyksen lisääminen yhtiöjärjestykseen

6.6.2023

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kunnossapitovastuu jakautuu taloyhtiön ja osakkaan välillä siten, että yhtiö vastaa rakenteiden, eristeiden sekä perusjärjestelmien kunnossapidosta ja osakas huoneiston sisäosista. Kunnossapitovastuusta voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä myös toisin. Mitä yhtiössä tulisi huomioida, jos yhtiöjärjestykseen halutaan lisätä laista poikkeava kunnossapitovastuumääräys?

Miltä osin kunnossapitovastuusta poiketaan?

Jos yhtiössä harkitaan kunnossapitovastuumääräyksen lisäämistä yhtiöjärjestykseen, tulisi samalla pohtia tarkkaan, miksi ja miltä osin lain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta halutaan poiketa. Esimerkiksi erillistaloista koostuvassa taloyhtiössä kunnossapitovastuumääräyksen ottaminen voi olla perusteltua. 
Kunnossapitovastuumääräyksen on oltava riittävän täsmällinen ja yksiselitteisesti kirjoitettu. Lukijan pitäisi periaatteessa pystyä kertalukemalla ymmärtämään määräyksen tarkoitus. Määräyksessä onkin syytä määritellä mahdollisimman tarkasti, miltä osin lain mukaisesta kunnossapitovastuusta poiketaan.

Miten yhtiöjärjestysmääräyksestä päätetään, ja milloin se voidaan lisätä yhtiöjärjestykseen?

Määräyksen lisääminen yhtiöjärjestykseen edellyttää lähtökohtaisesti 2/3 määräenemmistöpäätöstä yhtiökokouksessa. Tarkista myös, onko taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä edellytetty tiukempaa päätöksentekomenettelyä. Asiassa on huomioitava myös osakkaiden yhdenvertaisuus ja tietyissä tilanteissa yhtiöjärjestysmääräyksen lisääminen saattaa edellyttää lisäksi tiettyjen tai kaikkien osakkaiden suostumuksia. Tilanteet on ratkaistava aina tapauskohtaisesti. Myös ajankohdalla on merkitystä. Joskus esimerkiksi yhtiöissä havahdutaan siirtämään kylpyhuoneiden kunnossapitovastuuta laajasti osakkaille siinä vaiheessa, kun osassa kylpyhuoneissa on jo havaittu korjaustarve. Tällöin ollaan liian myöhässä jos ajatuksena on ollut, että osakkaat korjaisivat itse korjaustarpeessa olevat kylpyhuoneet.

Yhtiöjärjestysmääräyksen voimaantulo

Yhtiökokouksen päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta tulisi ilmoittaa viivytyksettä rekisteröitäväksi Patentti- ja rekisterihallitukselle (PRH). Muutettua yhtiöjärjestystä noudatetaan vasta sen rekisteröinnistä lähtien.

Käytä asiantuntijan apua

Kunnossapitovastuumääräysten osalta on ensiarvoisen tärkeää, että määräys on laadittu selkeästi. Epäselvää yhtiöjärjestyksen sanamuotoa tulkitaan asunto-osakeyhtiölakimyönteisesti, eli lopputulos voi pahimmillaan olla jotain muuta kuin mitä on tarkoitettu. Yhtiöjärjestysmääräysten laatimisessa onkin tärkeää käyttää asiantuntijan apua!
Kiinteistöliiton lakimiehet antavat yhtiöjärjestykseen liittyvistä asioista neuvontaa. Teemme myös tarvittaessa toimeksiannosta yhtiöjärjestyksen päivityksiä ja muutoksia jäsentaloyhtiöille.