Kiinteistöjuristin nostoja hallitusohjelmasta

3.7.2023

Pääministeri Petteri Orpon hallitus on tuoreeltaan aloittanut työnsä. Vahva ja välittävä Suomi -hallitusohjelmaa onkin tullut jo kahlattua. Hallitusohjelma sisältää useita mielenkiintoisia kiinteistöjuridisiin lakimuutoksiin tähtääviä tavoitteita. Kirjausten perusteella hallituskausi tulee olemaan hektinen – jollei jopa hengästyttävä. Seuraavaksi mielestäni muutamia tärkeimpiä kiinteistöjuridisia nostoja Orpon hallituksen tuoreista tavoitteista.

Hallitusohjelmaan kirjattu tavoite maankäytön ja rakentamisen sääntelyn sujuvoittamisesta on erittäin tärkeä. Raakileeksi ajan puutteen takia viime hallituskaudella jäänyt alueidenkäyttölaki vaatii jatkokehitystyötä. Sitovien viranomaiskäsittelyaikojen kirjaaminen lakiin, samoin kuin maanomistajan lakiin kirjattava aloiteoikeus sekä yleis- että asemakaavan suhteen vastaa meidän ja muidenkin KIRA-alan toimijoiden pidempiaikaista toivetta. Maankäyttösopimuksia koskevan lainsäädännön selkiyttämistavoitetta voidaan pitää hyvänä. Toki kiinteistönomistajan kannalta tärkeimmät muutostarpeet liittyvät enemmänkin maankäyttömaksujen ja kehittämiskorvausten määrään ja maksuaikatauluun.

Keväällä vahvistetun ja vuoden 2025 alusta voimaan tulevan rakentamislain ottaminen tarkastelun kohteeksi on myös välttämätöntä. Hallituksen tavoitteet byrokratian vähentämisestä, hallinnollisen taakan keventämisestä sekä päävastuullisen toteuttajan vastuun täsmentämisestä ovat kannatettavia.

Useista viime vuosien täsmämuutoksista huolimatta asunto-osakeyhtiölaki ei ole edelleenkään valmis. Hallitusohjelman kirjaus lain päivittämisestä onkin erittäin tärkeä. Tärkeitä täsmennystarpeita on nähdäkseni koko joukko, aina hyvityssääntelyn kehittämisestä isännöintiä koskevan sääntelyn kehittämiseen. Työtä tulisi jatkaa siitä, mihin asunto-osakeyhtiölain toimivuusarvioinnissa jäätiin. Toki ympäröivän maailman viimeaikaiset muutokset ja niiden ennakoidut vaikutukset tulevaisuuteen nähden tulee työssä huomioida. Erityisen tärkeäksi uudeksi sääntelytarpeeksi on viime aikoina noussut virheellisesti perittyjen vastikkeiden oikaisu.

Toistaiseksi avoinna on, viittaako hallitusohjelman kirjaus taantuvien alueiden taloyhtiöiden hallitun alasajon helpottamisesta asunto-osakeyhtiölain muutokseen vai laaja-alaisemmin keinojen muutoksiin. Tavoitetta voidaan joka tapauksessa pitää erittäin tervetulleena.

Kirjaus vuonna 1995 voimaan tulleen asuntokauppalain päivittämisestä on myöskin odotettu. Taloyhtiökentän kannalta arvioituna tarkasteluun tulisi ottaa etenkin taloyhtiön oikeusasemaan vaikuttava normisto. Tärkeimpinä muutosta vaativina asioina on mielestäni mm. ns. 10-vuotisvastuun alkuhetken säätäminen laissa sekä vakuussääntelyn sekä rakennustyön tarkkailijaa koskevan sääntelyn kehittäminen.

Asuntojen vuokrausta koskevan sääntelyn selkiyttäminen löytyy ilahduttavasti hallituksen toimenpidelistalta myös.  Vaikkakin Hyvä vuokratapa -ohjeistus päivitettiin 2018, tarvitaan myös AHVL:n ajantasaistamista. Selvitys huoneenvuokralainsäädännön toimivuuden ja ajantasaisuuden arvioinnista julkistettiin jo vuonna 2016. Aika on kypsä tarvittaviin muutoksiin.

Hallitusohjelmaan myös sisältyvät tavoitteet taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumisen ja asuntojen hallintaanoton helpottamisesta ovat nähdäkseni kannatettavia. Sinällään kovinkaan suurta hallintaanoton keventymistä ei varmastikaan ole luvassa jo omaisuuden suojaa koskevan perusoikeusnäkökulmankin johdosta. Hallintaanottoperusteiden selkiyttäminen mm. tupakointikieltojen rikkomisen osalta olisi tervetullutta. Samoin hallintaanottoprosessin kehittäminen mm. tiedoksiantomenettelyjen osalta on nähdäkseni tärkeää. Poliisin käyntiraporttien saanti hallintaanotto- ja vuokrasuhteen päätösprosessien yhteydessä olisi tärkeää sekä taloyhtiölle että vuokranantajalle oikeudenkäyntien varalle.

Asumiseen liittyvien riitojen lisääntyminen on selvästi ollut Säätytalolla huolenaiheena ja hallitusohjelma sisältääkin tältä osin kannatettavia kirjauksia riittävien resurssien turvaamisesta tuomioistuimille asunto-osakeyhtiöiden ja asuntojen vuokrauksen riita-asioiden käsittelyyn. Ohjelman kirjaus pienten riita-asioiden menettelyn käyttöönotosta tulee varmasti nopeuttamaan mm. häätötuomioiden saamista tulevaisuudessa.

Kiinteistöjuridisten lakimuutosten suhteen hallitusohjelma lupaa lähtökohtaisesti erittäin paljon hyviä avauksia, muitakin kuin tässä blogissa mainittuja. Samanaikaisesti tiedossa on erittäin laaja-alaiset taloudelliset leikkaus- ja sopeutustoimitarpeet. Jo lähitulevaisuudessa ryhtyy hahmottumaan se, mikä on prioriteettijärjestys yllä mainituissa enimmäkseen oikeusministeriön tai ympäristöministeriön hallinnonalaan kuuluvissa lainvalmisteluhankkeissa ja toisaalta millaisessa laajuudessa kirjaukset lähtevät konkretisoitumaan.