Mikä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö?

17.9.2024

Aika ajoin neuvontaamme soitetaan jäsenyhtiöstä, jonka oikeudellinen muoto on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Mikä on tällaisen osakeyhtiön ero asunto-osakeyhtiöön tai ns. tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön? Oleellista on myös, mitä lakia yhtiöön sovelletaan – asunto-osakeyhtiölakia vai osakeyhtiölakia.

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön (KKOY) määritelmä löytyy asunto-osakeyhtiölain 28 luvusta. Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on sellainen muu osakeyhtiö kuin ko. lain 1 luvun 2 §:ssä tarkoitettu asunto-osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa ja jonka jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä yhtiön rakennuksessa olevaa huoneistoa taikka muuta osaa yhtiön rakennuksessa tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Asunto-osakeyhtiössä taasen täytyy yhtiön omistaman ja hallitseman rakennuksen huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet olla yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä yhtiön omistaman rakennuksen ja niissä olevien huoneistojen ja muiden tilojen käyttötarkoitusta ei ole vastaavasti rajoitettu, vaan kaikki tai suurin osa huoneistoista voi olla liiketiloja, varastoja tms. Molemmissa yhtiömuodoissa yhtiön kaikki osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä osakkeet eivät oikeuta osakasta hallitsemaan mitään tiettyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksessa tai kiinteistössä, eli osakkeenomistajat ainoastaan omistavat osuuden yhtiöstä. 

Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan joko asunto-osakeyhtiölakia (AOYL) tai osakeyhtiölakia (OYL). On myös mahdollista, että keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan osin AOYL:a ja osin OYL:a. Sovellettava laki käy ilmi ensisijaisesti yhtiöjärjestyksestä. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa sovellettavasta laista tai lainkohdista, asian ratkaisee yhtiön perustamisajankohta. Vuonna 1992 tai sen jälkeen perustettuihin yhtiöihin sovelletaan AOYL:a ja ennen vuotta 1992 perustettuihin sovelletaan OYL:a. Edellä kerrotun mukaisesti tästä voidaan kuitenkin yhtiöjärjestyksen määräyksellä poiketa, eli keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä sovellettavasta laista tai lainkohdista. Tavallisessa kiinteistöosakeyhtiössä sovelletaan osakeyhtiölakia ja asunto-osakeyhtiössä asunto-osakeyhtiölakia.