Jos taloyhtiö ei korjaa vastuullaan olevia vikoja…

15.4.2019

Taloyhtiön velvollisuus on hoitaa vastuullaan olevat korjaukset, kun niitä ilmenee. Tämä velvollisuus tulee suoraan AOYL 4 luvun 2 §:stä. Yhtiön vastuulle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta päättää yhtiö. Yhtiöllä on tällöin oikeus määrätä työn suoritustapa, työn laajuus ja tekijä. Yhtiön tulee tietenkin noudattaa korjauksessa hyvää rakennustapaa. Hyvällä rakennustavalla tarkoitetaan käytännössä kyseistä kunnossapito- ja rakennustyötä koskevia normeja, määräyksiä, suosituksia ja ohjeita. Tällaisia on maankäyttö- ja rakennuslaissa ja -asetuksessa, Suomen rakennusmääräyskokoelmassa, kuntien rakennusmääräyksissä ja rakennustöiden yleisiä laatuvaatimuksissa (RYL) ym. Mikäli hyvää rakennustapaa ei noudateta, voi siitä seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

Mitä, jos taloyhtiö ei kuitenkaan korjaa vastuullaan olevia vikoja?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas voi teettää huoneistossaan yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella vain, jos se on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakas voi teettää yhtiön kustannuksella sellaisen kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuisi osakkaalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole ryhtynyt viivytyksettä riittäviin toimiin, vaikka osakas on sitä kirjallisesti vaatinut. Kuitenkaan esim. pelkkä esteettinen haitta ei voi olla sellainen vähäistä suurempi korjaus, joka kuuluisi osakkaan teettämisoikeuden piiriin, vaan haitan tulee olla konkreettinen ja liittyä esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen. Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava osakkaalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Jos taloyhtiö laiminlyö sellaisen kunnossapitotoimen, joka ei ole kiireellinen ja jonka laiminlyönnistä ei aiheudu osakkaalle merkittävää haittaa, osakas ei voi tehdä itse korjaustoimia. Tällöin osakas voi kuitenkin vaatia korjausten tekemistä yhtiöltä viime kädessä käräjäoikeudessa teettämiskanteella.

Huomiot yhtiön ja osakkaan kannalta

Yhtiön sekä osakkaan kannalta on aina parempi, että yhtiö suorittaa vastuulleen kuuluvan korjaustoimen. Tällöin yhtiö vastaa myös siitä, että korjaustoimi tulee asianmukaisesti suoritettua. Jos osakas suorittaa yhtiön vastuulle kuuluvan korjaustoimen, hänellä on näyttövelvollisuus siitä, että korjaustyö tuli suoritettua oikealla tavalla ja kohtuullisin kustannuksin. Kun osakas valitsee itse korjaustavan, ottaa osakas riskin siitä, että korjaus olisikin ollut suoritettavissa vähäisimmillä toimilla. Myös osakkaan kannalta on siten järkevämpää vaatia korjausta yhtiöltä. Kummankaan osapuolen etu ei voi olla tällaisessa asiassa riitely käräjäoikeudessa, joka synnyttää kustannuksia ja vaikuttaa koko yhtiön asumisviihtyvyyteen.