Isännöintisopimuksen irtisanominen

22.10.2024

Irtisanomisessa keskiössä ovat isännöintisopimuksen ehdot sopimuksen voimassaolosta sekä irtisanomisperusteista ja -menettelystä. Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot eli ISE 2007 -ehdot sisältävät ehtoja irtisanomisesta, mutta ehdot soveltuvat lähtökohtaisesti vain, jos niin on sovittu ja vain siinä laajuudessa, kuin on sovittu.

Huomioon on otettava ensinnäkin, että toistaiseksi voimassa oleva isännöintisopimus voidaan irtisanoa. Jos sopimus on voimassa määräajan, ei se lähtökohtaisesti ole päätettävissä irtisanomalla.  Sopimus voi olla myös määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen yhdistelmä. Näin ollessa tulee sopimusta irtisanottaessa noudattaa erityistä tarkkuutta. Esimerkiksi sopimuskausittain jatkuva isännöintisopimus voidaan lähtökohtaisesti irtisanoa päättymään sopimuskauden päättyessä.

Irtisanomisaika tulee varmistaa sopimuksesta. Jos sopimuksessa ei poikkeuksellisesti ole sovittu irtisanomisajasta, noudatetaan Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan analogisesti Isännöinnin yleisten sopimusehtojen (ISE 2007) mukaista kolmen kuukauden irtisanomisaikaa. Tämä irtisanomisaika vastaa nähdäksemme alalla tavanomaisesti noudatettua irtisanomisaikaa.

Irtisanominen on toimitettava isännöintisopimuksessa sovitulla tavalla. Jos menettelystä ei ole sovittu, kannattaa irtisanominen tehdä kirjallisesti ja todistettavasti. Irtisanomisen voi tällöin tehdä esimerkiksi sähköpostitse. Tärkeä on kuitenkin huolehtia siitä, että isännöinti vahvistaa vastaanottaneensa irtisanomisilmoituksen.   

Irtisanomisaika lasketaan irtisanomisilmoituksen tiedoksiannosta, jollei muuta ole sovittu. On yleensä taloyhtiön intressissä irtisanoa sopimus päättymään kalenterikuukauden lopussa. Irtisanomisilmoituksen toimitushetkeen kannattaakin kiinnittää huomiota.  

Irtisanomisilmoituksessa on mainittava irtisanomisen peruste, jos isännöintisopimuksessa on tätä edellytetty. Lähtökohtaisesti sopimus on irtisanottavissa millä tahansa hyvän tavan mukaisella perusteella. Mahdolliset poikkeukset irtisanomisperusteisiin tulee kuitenkin varmistaa isännöintisopimuksesta.

Isännöintisopimuksen irtisanominen ei lähtökohtaisesti vaikuta sopimusvelvoitteiden täyttämiseen. Isännöinnin näkökulmasta kynän ei tule pudota irtisanomisajalla, ja toisaalta myös taloyhtiön on maksettavat isännöinnin palkkiot täysimääräisesti, jos isännöinti sopimusvelvoitteensa täyttää asianmukaisesti.

Isännöinnin irtisanomiseen liittyy tyypillisesti uuden isännöitsijän kilpailutus ja valinta. Jos taloyhtiöllä ei ole isännöitsijää, huolehtii isännöinnin tehtävien hoitamisesta hallitus. Onkin tärkeä huolehtia siitä, että juoksukapula vaihtuu uudelle isännöinnille katkoitta.

Valitettavan yleistä on, ettei hallituksella ole käytössään isännöintisopimusta, josta irtisanomisehdot olisivat varmennettavissa. Isännöinnin eettisten ohjeiden mukaan isännöinnin on huolehdittava, että isännöintisopimus liitteineen on jatkuvasti hallituksen saatavilla. Jos isännöinti ei suostu isännöintisopimusta taloyhtiölle näyttämään, jää taloyhtiölle vaihtoehdoksi irtisanoa sopimus alan tavanomaista kolmen kuukauden irtisanomisaikaa noudattaen. Jos poikkeavista ehdoista on sovittu, noussee sopimuskappale neuvottelupöytään pikaisesti.