Huoneistotietojärjestelmän jatkokehitys etenee

5.12.2022

Eduskunta on hyväksynyt hallituksen esityksen 168/2022 vp huoneistotietojärjestelmää koskevien lakien muuttamisesta. Enää vain Tasavallan Presidentin vahvistus puuttuu. Muutosten voimaantulon täsmälliset ajankohdat eivät ole vielä selvillä. Positiiviseen luottotietorekisteriin liittyvän osan muutoksista on esitetty tulevan voimaan vasta vuoden 2025 ja osin 2026 aikana.

Muutoksen voi sanoa koskevan pääpiirteissään kahta eri kokonaisuutta. Ensinnäkin muutos koskee asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakeryhmiin ja niiden tuottamaan osakehuoneiston hallintaoikeuteen vaikuttavien yhtiöjärjestysmuutoksen käsittelyä kaupparekisterissä ja osakehuoneistorekisterissä. Muutos vaikuttaa yhtiöjärjestysmuutoksen käsittelyyn esimerkiksi huoneistoja yhdistettäessä tai isoja huoneistoja jaettaessa.

Voimassa olevaan asunto-osakeyhtiölakiin ei sisälly pykäliä yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan päätöksen sitovuudesta suhteessa kolmansiin, kuten esimerkiksi yhtiön osakkeeseen kohdistuvan panttioikeuden haltijaan. Yhtiöjärjestyksen muutos tulee voimaan sen rekisteröinnillä kaupparekisteriin. Yhtiöjärjestyksen tarkastuksen yhteydessä PRH ei kuitenkaan tutki osakeryhmien muutosten vaikutuksia kolmansien oikeuksiin, eikä PRH siis edellytä selvitystä näiden kolmansien suostumuksista.

Sen sijaan Maanmittauslaitoksen on osakehuoneistorekisteriä pitävänä kirjaamisviranomaisena otettava viran puolesta huomioon sellaiset yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset, jotka vaikuttavat osakkaan oikeuteen määrätä osakkeesta. Jos osakeryhmään kuuluvat osakkeet on pantattu, eikä muutokselle ole pantinhaltijan suostumusta, ei osakeryhmän muuttaminen kuten esimerkiksi huoneiston jakaminen tai yhdistäminen ole mahdollista. Se ei ole mahdollista edes yhtiön kaikkien osakkeenomistajien suostumuksella, vaan yhtiöjärjestyksen muuttamista tarkoittava yhtiökokouksen päätös on kolmannen oikeuksia loukkaavana mitätön.

Jatkossa yhtiön edellytetään varmistuvan osakehuoneistorekisterin ajan tasalle saattamiseksi vaadittavien oikeudenhaltijoiden suostumusten hankkimisesta jo yhtiöjärjestyksen muutoksen valmisteluvaiheessa. Tarvittavat suostumukset tulee hankkia jo ennen yhtiökokouksen koolle kutsumista. Asunto-osakeyhtiölakiin on myös tulossa nimenomainen säännös kolmannen kanneoikeudesta sen vahvistamiseksi, että yhtiökokouksen päätös on tehoton oikeudenhaltijaa kohtaan (jos siis tarvittavat suostumukset on jätetty hankkimatta).

Toisena asiana muutos koskee ja sen tarkoituksena on mahdollistaa huoneistotietojärjestelmän jatkokehittäminen. Tavoitteena on saada käyttöön toimintaympäristö, jossa taloyhtiöiden hallinnolliset tiedot virtaavat tietojärjestelmien välillä rakenteisena ja koneluettavana tietona. Hallinnollisilla tiedoilla tarkoitetaan tässä yhteydessä taloyhtiöiden kunnossapito- ja muutostyötietoja sekä positiivisen luottotietorekisterin tarvitsemia tietoja ja niihin liittyviä menettelyjä.

Erityisesti tarkoituksena on tuottaa huoneistotietojärjestelmään positiivisen luottotietorekisterin tarkoitusta palvelevat yhtiölainatiedot sekä taloyhtiöiden hallinnollisista tiedoista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat tiedot. Yhtiölainat muodostavatkin jopa noin 14 % kotitalouksien velan kokonaismäärästä, joten on perusteltua, että taloyhtiölainojen osakaskohtaiset velkaosuudet sisällytetään rekisteriin. Tämä on oleellista sen varmistamiseksi, että luotonantajilla on käytettävissään kattavat tiedot luonnollisten henkilöiden luottokelpoisuuteen vaikuttavista veloista. Asia on tärkeä myös luotonantajien riskien hallinnan kannalta. Sen sijaan siitä, missä määrin kunnossapito- ja muutostyötietojen saaminen huoneistotietojärjestelmään on välttämätöntä tai edes tärkeää, voi olla monta mieltä.