Huoneistohotellitoiminta aiheuttaa harmaita hiuksia asunto-osakeyhtiössä

11.8.2014

Huoneistohotellitoimintaan liittyviä kysymyksiä tulee Kiinteistöliiton lakineuvontaan lähes viikoittain. Valitettavasti yleensä puheluiden sävy on negatiivinen, koska huoneistohotellitoiminta koetaan monessa taloyhtiössä ei-toivotuksi ilmiöksi. Epämiellyttäväksi toiminta koetaan siitä syystä, että huoneiston asukkaat vaihtuvat tiuhaan ja joissakin tapauksissa vaihtuvat asukkaat ovat aiheuttaneet järjestys- ja muita häiriöitä talon vakituisille asukkaille. Kiinteistöliitolle usein esitetty kysymys kuuluukin: "Voiko huoneistohotellitoimintaa jotenkin kieltää?"

Huoneistohotellitoiminnalla tarkoitetaan järjestelyä, jossa tavallista asuinhuoneistoa vuokrataan suhteellisen lyhyiksi ajanjaksoiksi yhdelle tai useammalle henkilölle käytettäväksi väliaikaisena asuntona esimerkiksi lyhyen määräaikaisen työkomennuksen ajaksi. Sopimusoikeudellisesti kuvio on sellainen, että "päävuokranantajana" toimii osakkeenomistaja, joka vuokraa yleensä parin vuoden määräaikaisella sopimuksella huoneistonsa huoneistohotellitoimintaa harjoittavalle yritykselle. Huoneistohotelliyritys taas vuokraa huoneistoa lyhyissä pätkissä edelleen yksittäisille asunnontarvitsijoille. Tavallisesta hotellitoiminnasta huoneistohotellitoiminnan erottaa se, että vuokrauksen kohteena on siis yleensä asunto-osakeyhtiössä sijaitseva täysin varusteltu tavallinen asuinhuoneisto, eikä pelkkä hotellirakennuksen yksittäinen hotellihuone. Huoneistossa asutaan usein myös hotellia pidempään, tyypillisesti parista viikosta muutamaan kuukauteen. "Normaaliin" asuinhuoneiston vuokraukseen nähden erona on taas asumisajan lyhyempi kesto ja esimerkiksi huoneiston hintaan kuuluvat siivouspalvelut.

Taloyhtiön kannalta ongelmallista on se, että yhtiön on hyvin vaikea päästä puuttumaan huoneistohotellitoiminnasta aiheutuviin järjestyshäiriöihin. Nykyisen asunto-osakeyhtiölain yhtiölle tarjoama pakkokeino eli huoneiston hallintaanotto ei monestikaan ole tehokas keino sen hitauden vuoksi.  Hallintaanoton läpivientiin pakollisen varoituksen antamisesta varsinaiseen yhtiön hallintaanottopäätökseen kuluu nimittäin aikaa minimissäänkin reilu kuukausi. Tässä ajassa huoneistohotellin asukas on kuitenkin yleensä ehtinyt vaihtua ja samalla yhtiö on menettänyt oikeutensa tehdä hallintaanottopäätös pois lähteneen asukkaan aiheuttamien häiriöiden vuoksi. Vaikka seuraava huoneistohotellin asukas jatkaisi edellisen aloittamaa häiriköintiä, ei taloyhtiö voi aikaisemman asukkaan aiheuttamiin häiriöihin vedoten jatkaa hallintaanoton valmistelua siitä, mihin se edellisen asukkaan kohdalla jäi. Tällaisessa tilanteessa hallintaanotto on aina käynnistettävä alkupisteestä alkaen uudestaan.

Huoneistohotellitoiminnan kieltäminen on periaatteessa mahdollista ainoastaan kaikkien yhtiön osakkaiden yksimielisellä päätöksellä. Tällöin päätetään yksimielisesti lisätä yhtiöjärjestykseen kohta, joka kieltää asuntojen vuokraamisen joko kategorisesti kokonaan tai vain huoneistohotellitoimintaa varten. Yksimielisyyttä edellyttävä toiminnan kieltäminen onnistuu käytännössä varsin harvoin ja silloinkin vain ennen kuin joku osakkaista vuokraa huoneistonsa huoneistohotellikäyttöön.